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11月17日下午，湖南景峰醫(yī)藥股份有限公司（以下簡稱“景峰醫(yī)藥”）公告稱，公司全資子公司上海景峰制藥有限公司擬將其位于上海市浦東新區(qū)浦明路868弄的房產(chǎn)（保利ONE56）以1.2億元出售給自然人岳紅偉。

由于近期市場消息稱“上海二手豪宅掛牌量激增、掛牌價下調(diào)”，該套1.2億元豪宅的成交也引起市場關(guān)注。該套房源成交單價折合約14.47萬元，相比同小區(qū)房源掛牌價存在明顯差距。因此，有網(wǎng)友認為，這在一定程度上反映出上海二手豪宅市場的低溫。

(資料圖片)

不過，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅項目個體差異大，其成交數(shù)據(jù)存在一定的特殊性，不能完全反映市場普遍情況。而上海二手豪宅近期“量價齊跌”也只能說明過去虛高的價格在“擠水分”。

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上海房地產(chǎn)市場月報2022年10月

2022年10月上海二手房市場監(jiān)測報告

科創(chuàng)板富豪1.2億上海置業(yè)

11月17日，景峰醫(yī)藥公告稱，因經(jīng)營業(yè)務(wù)及戰(zhàn)略發(fā)展的需要，公司全資子公司上海景峰制藥有限公司（以下簡稱“上海景峰”）擬將其位于上海市浦東新區(qū)浦明路868弄房產(chǎn)出售給自然人岳紅偉，交易價格為人民幣1.2億元。

根據(jù)公告，本次對外出售標的資產(chǎn)總建筑面積701.63平方米，包含23號全幢463.55平方米，24號地下1層車位017為119.04平方米，地下1層車位018為119.04平方米。

截至2022年6月30日，該房產(chǎn)固定資產(chǎn)購入價值為1.17億元，累計折舊370.99萬元，凈值為1.13億元。經(jīng)市場法評估，上海景峰擬出售房產(chǎn)市場價值為1.02億元，折合單價14.47萬元／平方米（含稅價）。經(jīng)上海景峰與岳紅偉協(xié)商，確定交易對價為1.2億元。

按照約定，房產(chǎn)過戶應(yīng)繳納的稅費和費用由雙方按納稅主體各自承擔，岳紅偉承擔契稅、印花稅、工本費等，上海景峰承擔增值稅及附加、印花稅、土地增值稅等。雙方應(yīng)在2022年11月30日前或當日，共同至該不動產(chǎn)所在地的區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理本交易之稅收登記綜合受理手續(xù)、交易過戶手續(xù)。

據(jù)公開資料，“浦東新區(qū)浦明路868弄”為“保利ONE56”項目，于2013年建成，為上海知名內(nèi)環(huán)內(nèi)江景豪宅，位于陸家嘴濱江板塊，距離黃浦江直線距離僅50米。小區(qū)占地面積約3.7萬平方米，物業(yè)類型為辦公住宅（不限購不限貸），包括156套建面約255-623平方米的房源，產(chǎn)權(quán)年限為50年，項目緊鄰陸家嘴金融中心，背靠世博中心館址，毗鄰上海老牌豪宅項目“濱江凱旋門”，周邊環(huán)伺正大廣場、國金中心、八佰伴、時代廣場等知名高端購物中心。

能夠斥資1.2億巨資購入豪宅，這位擁有強大“鈔能力”的購房者自然引起市場關(guān)注。根據(jù)景峰醫(yī)藥的公告，岳紅偉戶籍地址位于山東省嘉祥縣孟姑集鄉(xiāng)，身份證前10位數(shù)字顯示其出生于1974年。

公開信息顯示，岳紅偉為派能科技原始股東。根據(jù)派能科技招股書，2019年7月，岳紅偉以6元/股的價格受讓惟弘投資持有的派能科技321.51萬股股份，交易總價為1929.05萬元；2019年12月底，岳紅偉又與猛獅科技簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以8元/股的價格受讓猛獅科技所持派能科技股份192.58萬股，交易總價為1540.63萬元。

2020年12月30日，派能科技在上交所科創(chuàng)板上市，上市后僅僅兩個交易日，股價漲幅便高達361%。在派能科技上市時，岳紅偉承諾持股將鎖定12個月，到2021年12月30日，其所持的514.09萬股股份全部解禁流通。

據(jù)派能科技2022年一季報，報告期末，岳紅偉持有112萬股，而在公司2022年半年報中，已經(jīng)沒有岳紅偉的名字。從股價走勢來看，今年上半年，派能科技最低點為111.79元/股，最高則超過310元/股。即便以最低點估算，若全部出清股份，岳紅偉在今年上半年至少套現(xiàn)5.75億元，足夠拿出1.2億元購買上海豪宅。

上海二手豪宅市場“大跳水”？

據(jù)統(tǒng)計，保利ONE56項目目前有8套房源掛牌，單價多在16萬元-20萬元之間。其中，一套最高掛牌價的房源總價為1.63億元、單價為23.3萬元，總建筑面積為701平方米。除了此次由岳紅偉收入囊中的一套，保利ONE56上一次成交還是在2020年。2019-2020年，該項目僅成交了3套房源，均價分別為13.62萬元、13.36萬元及13.65萬元，價格波動不明顯。

有行業(yè)人士向記者指出，相比當前的掛牌價，該套豪宅14.47萬元/平方米的的單價不算太高。但其中約1/3的面積為地下車庫，折算下來其價格應(yīng)該“處于正常水平”。

而該套1.2億元豪宅的成交，也讓上海二手豪宅市場再度受到關(guān)注。近期，上海二手房市場熱度頗高。多家媒體報道，上海二手豪宅掛牌量激增，包括翡翠濱江、云錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門等在內(nèi)的部分豪宅業(yè)主也對房源價格進行了調(diào)整，降幅從200萬元-700萬元不等。例如，翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源，9月份以來多次降價。到今年10月底已累計降價達800萬元，售價不到5000萬元，折合單價約15.8萬元，“跳水”幅度令人咋舌。

11月22日，浦東北蔡板塊太平洋房屋總監(jiān)梁城煒向記者表示，據(jù)其了解，目前媒體報道的“上海二手豪宅掛牌量激增、掛牌價下調(diào)”的情況屬實。對比上半年尤其是6月市場高峰期，當前不少豪宅的掛牌價的確出現(xiàn)了回調(diào)，下調(diào)幅度在5%-10%之間，“實際成交價下調(diào)更多一些”。梁城煒表示，11月預(yù)計上海二手房交易量會縮減至1-1.1萬套，相應(yīng)的，豪宅成交量也隨之有所減少，“到12月初就看出來了”。

不過，受訪人士均表示，近期部分媒體報道的“上海二手豪宅掛牌量激增、掛牌價下調(diào)”的情況，并不能說明二手豪宅市場出現(xiàn)“大跳水”。上述“量價齊跌”的現(xiàn)象只能說明，在經(jīng)歷了今年上半年及此前1、2年的需求集中釋放后，上海二手豪宅市場目前的需求已經(jīng)有所收窄。同時，房地產(chǎn)市場走向不明朗，也導(dǎo)致購房者觀望情緒濃重，對資金投入房地產(chǎn)有所顧忌。

專家向記者解釋說，“當前市場情緒不穩(wěn)定，所以豪宅市場出現(xiàn)了上述波動情況。同時，此前上海豪宅市場較熱，價格出現(xiàn)上漲，甚至可以說有些虛高。目前掛牌價下調(diào)實際上是在‘擠水分’，嚴格意義上來說不能叫跳水。另一方面，豪宅項目個體差異大，其成交數(shù)據(jù)存在一定的特殊性，不能完全反映市場普遍情況?！?/p>

“現(xiàn)在主要是新房的開盤量太大，分流了一部分二手豪宅市場的需求?！绷撼菬槃t認為：“而且市場觀望情緒濃，購房信心不足。”

就在11月13日，上海今年第七次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源。該批房源共涉及57個項目，總建筑面積約190.6萬平方米，共計16060套，備案均價72730元/平方米，包括12個備案均價在10萬元/平方米以上的項目，面積占比約25.8%。其中，單價最高的項目分別是浦開江南里（浦東）和海泰園（虹口），備案均價均為14.5萬元/平方米。此外，鴻印里項目（靜安）的備案均價達14.2萬元/平方米。

梁城煒向記者分析指出，由于新房限價，目前上海一二手豪宅的價格依然存在一定“倒掛”，“但是空間縮小了一些”，未來一二手豪宅的價差也會進一步縮小。其判斷，今年上海樓市“出政策概率不大了”，但到明年2、3月，二手豪宅市場或出現(xiàn)回暖可能。

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