有業內人士在受訪時談到，這兩年在需求側的利好政策已經應出盡出，但樓市恢復的力度仍然有限，他認為，房地產市場的發展需要一套新的邏輯。

劉偉/發自北京

【資料圖】

房企“再融資”正如火如荼地進行中，與之相對的樓市回暖卻顯得滯后。

12月1日，克而瑞研究中心數據顯示，11月份百強房企銷售規模環比降0.3%，同比下降25.5%，降幅與9月、10月相比，樓市還未顯現回升態勢。截至11月末，多數企業目標完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

銷售不振也間接導致房價的下跌。2022年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為16190元/平方米，環比下跌0.06%，已連續5個月環比下跌，跌幅較上月擴大0.05個百分點。

盡管樓市跌勢已久，但11月份，“三支箭”政策的密集落地使得房地產股市、債市齊高漲。

市場普遍認為政策端在11月份連續釋放的利好會刺激樓市回暖。“但從政策到市場的傳導本身也需要三至六個月時間的，在優先級上，一二線城市的恢復將較為領先，三四線城市的恢復則需要更長時間。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為。

市場筑底中顯現分化

根據中指數據，11月重點100城商品住宅成交面積環比延續10月的下降態勢，同比降幅仍近30%，月底重點城市商品住宅周度成交面積環比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。

將時間線拉長，據中指研究院監測數據，2022年前11個月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點；其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環比下降4.9%。

按不同銷售規模陣營來看，1~11月，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11~30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年1~11月，目標完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目標壓力較大。

“新冠疫情多點散發以及許多房企暴雷產生的品牌信任危機是樓市下行的主要因素，在其最新的調研中發現，2021年至今約20%的購房者延遲或放棄了其原本的購房計劃。”有中介機構負責人此前告訴記者。

樓市不景氣還導致了房價的下跌。中指研究院對全國100個城市新房、二手房銷售情況調查數據顯示，2022年11月，百城新建住宅平均價格為16190元/平方米，環比下跌0.06%，跌幅較10月擴大0.05個百分點；同比上漲0.04%，漲幅較10月收窄0.02個百分點。

百城二手住宅平均價格為15911元/平方米，環比下跌0.21%，已連續7個月環比下跌，跌幅較10月擴大0.05個百分點；同比下跌0.64%，跌幅較10月擴大0.13個百分點。

不過，在下行的樓市周期中，仍有房企把握住機會實現業績的提升。百強房企中有逾四成企業11月銷售操盤金額實現環比增長，其中21家企業的環比增幅在0~30%，19家企業環比增幅超過30%。

企業自身造血至關重要

11月，利好房企的政策頻出，央行、銀保監會及證監會等多部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，幫助優質房企恢復經營“造血”功能，紓困方向也從此前“保交樓”轉換至“保交樓與保企業并存”。

其中，11月8日交易商協會宣布“第二支箭”擴容，預計可支持約2500億元民企債券融資。11月23日，央行、銀保監會發布“金融16條”，重點針對房企融資端政策作出優化，包括支持開發貸、信托貸等存量融資合理展期，對面臨短期困難的房企債券發行提供增信支持等。11月28日，證監會“第三支箭”恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。

國盛證券的研究報告提到，11月政策端迎來重大突破，央行銀保監會集中于金融口發力。但目前房企銷售依然低迷，需求端政策需進一步加碼。考慮到目前銷售仍較為低迷，12月房企傳統供應旺季遭遇嚴峻的疫情形勢，預計很難出現顯著回暖。

財經評論員譚浩俊認為，房企不能只依靠“輸血”，還需要增強自我“造血”功能。他表示，首先，要倒逼房企加快庫存房銷售，加大資金回籠力度。對提出融資需求的房企，必須對其庫存情況進行全面調查，對其已開工項目、未開工項目等進行全面了解，在此基礎上，給予一定的資金支持。不能隨便開資金口子，避免負債進一步擴大。

其二，對獲得融資政策支持的房企，在風險沒有完全化解前，不允許再到土地市場拿地，也不允許購買新的資產、參與其他建設項目，融資獲得的資金，必須用于手中項目的建設和竣工。

再者，必須密切跟蹤資金去向，堅決堵住資金“暗道”。必須對房企新獲得的資金設立專戶，專款專用，不能有任何挪作他用的現象出現。

最后，要督促房企加快資產變現步伐，對非主業資產和實控人個人資產實現轉讓。不能有“你的資產歸你的，你的資金不足由銀行、證券市場解決”的情況出現。特別是實控人的個人資產，數額巨大，不能讓其成為既得利益者。如果不有效處置非主業資產和實控人個人資產的，不允許通過銀行和證券市場獲得新的資金支持。否則，新增融資又會慢慢轉移到企業實控人的個人名下，造成國有資產的大量流失。

盧文曦表示，此輪融資利好更多地偏向央企、國企等優質房企，一些過往采取激進路線發展的房企將面臨更長的恢復周期，還有可能在未等到實質性資金支持時，就已經在行業洗牌中消失了。

有業內人士在受訪時談到，這兩年在需求側的利好政策已經應出盡出，但樓市恢復的力度仍然有限，他認為，房地產市場的發展需要一套新的邏輯。持續出臺的政策究竟能產生何種影響，還有待未來市場的檢驗。

值班編委：李紅梅

責任編輯：李紅梅?劉亞

審讀：戴士潮

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