【中指產品】開發云數據中心新增“產業政策”模塊，支持關鍵詞、標題搜索！→戳這里試用

一、研究背景與目的

隨著經濟的不斷發展，越來越多的環境和社會問題暴露出來，ESG發展理念備受重視。物業管理行業是資本市場中比較新的行業細分板塊，目前，物業服務上市公司ESG測評研究尚處于起步階段，如何評價物業服務企業ESG的實踐成果，引導以ESG為價值導向的理念，具有重要意義。

在此背景下，中指研究院、中信證券研究部、北京秩鼎公司聯合對物業管理行業ESG體系開展研究與測評，旨在客觀評價物業服務上市公司在環境、社會和公司治理方面的綜合表現，為社會各方提供參考和決策依據，同時激勵企業更加重視并積極履行ESG相關職責，推動行業可持續發展。?（點擊獲取報告）

(資料圖片僅供參考)

更多物業市場研究，“中指云”獲取?

二、研究對象與方法

鑒于數據的可得性原則，我們的評測對象從港股和A股上市公司中選擇。考慮到數據的可比性，我們篩選出其中披露了2021年度ESG報告且會計年度從1月1日至12月31日的上市公司，共有52家（港股51家，A股1家），作為本次研究的測評對象。

本次測評的主要依據為各公司發布的環境、社會及管治（ESG）報告或社會責任報告（以下簡稱報告或ESG報告）。此外，上市公司年報及公告，監管機構官網等方式亦作為重要數據補充來源，對于解決數據的缺失問題提供了有效支持。

本次測評在研究主流ESG指標體系的基礎上，分析其科學性與適用性，在兼顧環境、社會責任和公司治理三個維度的同時，結合中國所處發展階段和中國物業管理行業實踐特點，綜合重要性、相關性、數據一致性和可得性，篩選建立指標體系，并根據物業管理行業屬性和發展特征賦予權重。

綜上所述，本次研究將ESG指標體系分為E（環境）、S（社會）、G（公司治理）3個一級指標。一級指標以下包含環境管理體系、氣候變化管理、排放物管理、能源管理、員工發展與關懷、供應鏈管理、產品與服務、社會貢獻、商業道德、內部管理合規、ESG治理、股權結構12個二級指標、50個基礎指標。

資料來源：中指研究院，秩鼎技術，中信證券研究部

本次測評采用標桿分析、層次分析、專家打分等相結合的方法，通過量化計算，最終形成各級指標得分及綜合ESG評價總分。

三、2022中國物業服務上市公司ESG測評結果

根據2022中國物業服務上市公司ESG測評指標體系，對52家物業服務上市公司2021年度ESG報告表現進行了測評研究，將ESG報告評分按照總體得分排序，選出ESG實踐優秀企業。

資料來源：中指研究院，秩鼎技術，中信證券研究部

根據ESG測評指標體系中環境（E）一級指標中包含的15個基礎指標的評價規則，對52家物業服務上市公司2021年度ESG報告表現進行了測評研究，按環境（E）總評分排序，選出環境責任（E）優秀企業。

資料來源：中指研究院，秩鼎技術，中信證券研究部

根據ESG測評指標體系中社會（S）一級指標中包含的22個基礎指標的評價規則，對52家物業服務上市公司2021年度ESG報告表現進行了測評研究，按社會（S）總評分排序，選出社會責任（S）優秀企業。

資料來源：中指研究院，秩鼎技術，中信證券研究部

根據ESG測評指標體系中公司治理（G）一級指標中包含的13個基礎指標的評價規則，對52家物業服務上市公司2021年度ESG報告表現進行了測評研究，按公司治理（G）總評分排序，選出公司治理（G）優秀企業。

資料來源：中指研究院，秩鼎技術，中信證券研究部

四、2022中國物業服務上市公司ESG報告總體評價

1、港股物業上市公司ESG報告披露率高達89.66%，A股披露率較低

截至11月9日，港股58家物業服務上市公司中，共52家均按照港交所最新要求發布了《環境、社會及管治報告》，披露率為89.66%，占比較高，表明了港股物業上市公司對ESG披露的重視。

圖：2021年港股物業服務上市公司ESG報告披露數量及占比情況

資料來源：中指研究院

相對比看，由于A股對上市公司沒有強制性披露社會責任報告的要求，僅新大正1家發布了2021年社會責任報告，披露率較低，僅占20%。

2、港股物業上市公司ESG報告披露及時性較上一年顯著提升

受新規影響，2021年港股物業服務上市公司ESG報告披露的及時性顯著提升。除個別企業因自身原因晚于5月31日披露或至今仍未披露外，共50家上市公司按時完成了披露要求，發布了ESG報告。

3、外部鑒證比例很低，僅一家上市公司披露第三方鑒證結果

當前所有披露ESG報告的上市公司中，只有朗詩綠色生活1家對ESG報告進行了獨立鑒證，僅占本次測評公司總數量的1.92%，ESG報告鑒證方面整體表現不佳。建議物業上市公司逐步完善信息披露機制，適時考慮引入第三方機構對報告進行鑒證，將會有效提升披露質量，增強數據可靠性，提高報告公信力。

通過分析52家港股及A股物業上市公司ESG得分箱線圖，ESG總得分方面，碧桂園服務總得分為87分，排名第一；樣本得分中位數為65.5，整體來看，多數企業ESG表現尚可，71%的企業ESG得分超過60分；上四分位數73.5，下四分位數為58.75，四分位差為14.75，說明有超過50%的公司ESG總得分在58.75-73.5之間，最高分差為14.75分。

從單項得分與總分之間的散點分布來看，單項得分與總分之間呈現高度的線性相關性。換言之，ESG得分高的企業一定是在每個子項都取得不錯的成績。因此企業要獲得高評分應全面提升自身的ESG表現。從趨勢線上來看，S的斜率高于E和G的斜率，表明社會子項的表現邊際效應大于環境和公司治理的影響。

圖：樣本企業E、S、G子項得分與總分關系

資料來源：中指研究院

（1）二級指標“得分率”和“變異系數”分化嚴重，ESG治理重視程度高

從平均得分率看（得分率，即均值/指標得分，反映某指標上各公司平均得分情況），物業公司在ESG治理、氣候變化管理、商業道德三個指標表現較優，分別得分為0.8845、0.7981和0.7509。從變異系數（標準差/均值，反映指標得分的離散程度）看，物業服務上市公司在環境管理體系、內部管理、社會貢獻等二級指標得分差異較大。其中環境管理體系變異系數最高為0.5967，內部管理與社會貢獻的變異系數分別為0.4324和0.4323。

圖：各二級指標變異系數與得分率

資料來源：中指研究院

兩項指標結合來看，各物業企業“ESG治理”指標表現均較好且差異不明顯，說明在港股ESG強制批露的要求下，各公司對于ESG組織架構及董事會作為ESG工作的最高管理層方面很重視；環境管理指標總體表現最差，且各企業分數相差較大。

（2）“認證體系”得分呈兩極分化，“研發投入”需提升

在所有50個指標中，“產品與服務”中的品質認證指標得分率0.9615，排名第一，物業企業優質服務能力是立足之根本，已成共識；而在綠色管理認證和能源管理認證方面，物業企業表現不佳，得分率分別為0.2500和0.2211，在所有50個指標體系中排名第48位和第49位。在推進碳中和目標的過程中，對物業公司的綠色管理和認證提出了更高的要求。在所有50個指標體系中，研發投入得分率為0.1154，得分率最低，多數物業企業在研發投入上無信息披露，這是物業企業目前需要改進的方向。

EBITDA是一種利潤衡量指標，代表企業的經營業績和盈利能力。根據2021年物業企業EBITDA和ESG總得分作散點圖，可以看到，兩者是成正相關關系，即，ESG得分越高，EBITDA越大，公司的盈利能力相對越強。

圖：EBITDA與ESG得分關系

資料來源：中指研究院

將E、S、G各一級指標得分與EBITDA進行散點圖分析，可以得到E、S、G各一級指標與EBITDA都為正相關關系，相關系數分別為0.51、0.65和1.06，公司治理與EBITDA關系度更為密切。環境治理對企業盈利能力的改善是相對不明顯的，這可能是一個長期改善的過程。

根據物業企業ESG得分高低進行分組（TOP5、TOP15、TOP25、全樣本），選取兩組財務指標，分別代表企業經營效率（ROE、銷售凈利率和總資產凈利率）與規模（總資產、總收入、總市值），根據分組指標均值進行比較分析：一方面，ESG得分與企業經營規模表現出較高的相關性。ESG得分越高的企業，企業規模越大，營業收入越多，資產總額也越高，而且頭部效應明顯，TOP5企業總市值均值、營業收入均值、資產總額均值分別為499.94億元、131.34億元和264.99億元，遠超全部樣本均值。

圖：ESG得分與物業企業規模指標關系

資料來源：中指研究院

注：總市值為2021年12月31日數據，財務數據為2021年度數據

另一方面，ESG得分與企業經營效率上并未呈現出明顯的正相關關系，ESG得分高的企業在效率指標表現方面并不是都突出。

圖：ESG得分與物業企業效率指標關系

資料來源：中指研究院

注：財務數據為2021年度數據

五、2022中國物業服務上市公司ESG表現第三方評價

為了更全面地反映中國物業服務上市公司的ESG表現，我們在此介紹第三方機構的ESG評價，以期凝聚共識，提供借鑒。

我們統計了Sustainalytics、路孚特、標普、秩鼎、Wind共5家機構針對中國物業服務上市企業截至2022年9月30日的評價結果。總體而言，各機構評價結果差異顯著。

從各機構對企業ESG評價的相關系數來看，統計結果呈現兩個特征。1）相關性普遍較弱：5家機構評價結果的相關系數，其平均值僅為0.04，最大值僅為0.47，各機構的評價結果相關性普遍較弱；2）部分機構間存在負相關性：部分機構對物業服務企業的ESG評價結果相關系數為負，最小負值為-0.59，這表示不同機構對同一家企業的ESG表現可能意見相左。

表：各機構評價結果相關系數

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

從各機構對物業服務上市企業的整體歷史評價來看，總體上各家機構的評價結果呈現上升趨勢，標普的評價結果上升勢頭最快；Sustainalytics始終對該行業企業給予較高評價，秩鼎技術對該行業企業的覆蓋時間最長。

圖：各機構歷史評價

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

由于不同機構的ESG評價結果差異顯著，為提煉共識，我們通過ESG評價更新頻率歸一化，絕對評價結果歸一化，以及相對排名結果歸一化，構建了市場ESG一致評價，體系構建的詳細方法參見中信證券研究部報告《ESG研究專題：凝聚全球共識，聚焦投資場景，構建市場ESG一致評價》（2022-9-1）。

圖：各行業ESG一致性評價結果

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

按照港交所（HS）行業分類，三級行業“物業服務及管理”（即本文提及的“物業服務行業”）位于一級行業“地產建筑業”和二級行業“地產”下。從行業間對比來看，“地產建筑業”的一致性評價位于港交所12個一級行業中間偏后位置（第9位）；單獨考察“物業服務及管理”三級行業的一致性評價，其位于港交所12個一級行業的中間位置（第6位）。

從歷史維度來看，物業服務行業的一致性評價結果總體呈波動上升趨勢，其一致性評價結果在各行業中的排名曾長期處于落后位置，但近年來改善較為明顯。

圖：物業服務行業ESG一致性評價結果

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

圖：物業服務行業ESG一致性評價結果排名

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

同樣在歷史維度，物業服務行業的各機構評價標準差呈波動下行態勢，其標準差在各行業中的排名曾長期處于落后位置，目前處于中游位置。各機構評價的標準差衡量了歷史上各機構對該行業上市公司ESG表現看法的分歧程度，標準差越大，分歧越大，標準差排名越靠后。各機構對物業服務行業的評價，歷史上分歧較大，但隨著時間推移，分歧逐漸彌合，共識正在不斷形成之中。

圖：物業服務行業各機構ESG評價標準差

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

圖：物業服務行業各機構ESG評價標準差排名

資料來源：Wind，Bloomberg，秩鼎技術，中信證券研究部

六、物業管理行業ESG發展趨勢及建議

在全球對ESG的重視程度不斷增強，相關部門對ESG信息披露要求越來越嚴格的趨勢下，物業服務上市公司及時完善內部機制，搭建ESG管治架構，對公司整體ESG建設提供完善的組織保障。從目前的披露情況看，共有46家物業服務上市公司均建立了自身ESG管治體系，占樣本總數的88.46%。整體看，物業服務上市公司對ESG實踐工作非常重視。

目前，雖然物業上市公司大都建立了自己的ESG管治架構，但是如何真正讓董事會和管理層重視ESG風險，參與到ESG治理中仍是值得思考的問題。結合聯交所ESG新規的披露要求，建議上市公司建立“從上到下的監管機制”和“從下到上的反饋機制”相結合的體系，開展系統的ESG風險識別、管控及應對策略，不斷通過ESG建設提升企業價值。

ESG的披露除了要滿足聯交所、A股資本市場的基本披露要求外，物業上市公司也在不斷提升ESG理念，如不少物業上市公司以“聯合國2030可持續發展目標（SDGs）”為指引，與自身的ESG理念和可持續發展策略相結合，開展具體行動，取得更好的ESG實踐成效。

截至11月9日，在研究的52家物業服務上市公司中，共有9家公司結合聯合國發展目標（SDGs），識別與之相關的目標。基于物業管理行業的屬性及不同企業的特色、發展階段，各上市公司識別出的可持續發展目標不盡相同。整體來看，良好健康與福祉、性別平等、體面工作和經濟增長、可持續城市與社區、負責任的消費和生產、促進目標實現的伙伴關系6個目標與物業管理行業的屬性最為相關，值得上市公司重視。

物業管理行業是一種特殊的服務業，核心在于對各種業態物業項目的運營管理以及對人的服務。一個項目的建成可能只需要幾年的時間，但是物業管理卻要貫穿幾十年，在如此長周期的管理運營中，如何實現節能、環保、低碳、減排是每個物業公司必須思考和實踐的重要課題。

從港股物業上市公司2021年ESG報告披露情況看，絕大多數公司已經開始重視綠色物業管理、運營及服務，意識到項目可持續運營的重要性。時代鄰里、旭輝永升服務、華潤萬象生活等公司已將綠色物業管理列為重要性議題，且重要程度為高度或中度；第一服務控股和朗詩綠色生活加大綠色科技研發、優化綠色能源系統運維管理；雅生活服務積極參與綠色物業管理標準化工作，以主導編寫身份申報《綠色物業管理導則》，引領行業發展新風向。

從披露ESG報告的物業服務上市公司看，目前的大多數上市公司均在供應商管理、篩選、供應商評價、采購等方面建立了完善的機制，通過審核供應商的相關資質、業績和履約情況，質量認證體系，環境管理情況，安全認證情況等方面，評選出合格的供應商并建立供應商庫，對供應商進行不定期復盤，形成動態的供應商優化管理體系。

但供應商管理仍任重而道遠。物業管理行業近年來取得了快速發展，規模持續擴大，行業整合加速，多元業務獲得了高效發展，服務領域除了基礎物業管理以外，已涉及社區零售、美居服務、到家服務、房產經紀服務、社區養老、社區教育、商業運營、城市服務、IFM等多個板塊，業務的綜合性和復雜性逐步提升，為供應鏈風險應對和管理帶來了新的挑戰。當前，物業上市公司的供應商管理機制仍需進一步完善，以適應業務的持續多元化發展，防范相關風險，保障供應商管理體系有效、規范、系統運行。

物業管理行業是準公共服務行業，也是重要的民生行業，在社區治理、城市建設、社會和諧發展方面起到重要的基礎性作用。物業服務上市公司積極發揮自身優勢，以多種多樣的形式投身到基層治理、穩定就業、抗災防疫、公益慈善、鄉村振興等重要的社會責任踐行領域，以實際行動詮釋“服務、關愛與責任”的真諦。

1、基層治理

社區是社會的微單元，物業服務企業作為社區的管理者具備天然的社會基層治理屬性，在推進社會治理，提升社會治理效率方面發揮重要作用。老舊小區改造作為社區治理的重要一環，是城市更新行動中的重要部分，由國家層面推動實施，近年來被提升到了非常重要的高度。不少物業服務企業積極承擔老舊小區的物業管理工作，視情況對接管項目進行局部翻新，解決居民日常生活中的痛點，提升其幸福感和滿足感。此外，物業公司在協調社區資源，促進業主與其他方溝通，處理社區治理難題等方面也做出了積極貢獻。

2、創造就業，穩定就業

物業管理行業在創造和穩定社會就業方面發揮了重要作用。2021年，百強企業提供就業崗位150.06萬個，另提供外包崗位約60萬個，共提供了超過200萬個就業崗位。物業服務上市公司大中型企業數量較多，在創造就業方面重要性更突出，本次研究的52家上市公司截至2021年底員工總數約85萬人。此外物業管理行業在穩定基層就業方面承擔了重要的社會責任。截至目前，連續披露2020年年報、2021年年報、2022年中報的樣本公司共49家，這些公司員工總數由2020年底的63.4萬，增長至2022年6月底的87.5萬。

圖：2020年-2022年中期物業服務上市公司員工總數變化情況

資料來源：中指研究院

注：圖中包含連續三年披露員工數據的49家物業公司

3、防疫抗疫，守護社區一線

自2020年新冠疫情爆發起，物業服務企業擔當起了巨大的社會責任，堅守抗疫一線，守護社區平安。時至今日，局部疫情仍然反反復復，為物業管理帶來了諸多不確定性因素和運營風險，同時不可避免地增加了防疫、抗疫、消殺等方面的成本以及員工的工作量。幾乎所有的物業公司在長期的防疫、抗疫過程中形成了一套快速、有效的管理體系。

疫情之下，ESG議題得到了更加廣泛地關注和思考，尤其是在公共衛生、保障業主和員工健康與安全等方面體現地更為突出。物業上市公司應積極承擔更多社會責任，將企業運營與社會發展結合起來，與社會共生，真正實現可持續發展。

4、投身社區公益，助力鄉村振興

物業管理行業是貼近民生，與百姓幸福息息相關的行業。物業服務企業堅守初心，將企業發展與社會發展融為一體，積極參與到社會公益、鄉村振興的偉大事業中去，用實際行動促進社會和諧有序發展，發揮自身的價值。弘陽服務對新疆庫車縣開展愛心助農計劃，精選新疆小白杏作為幫扶產品，借助互聯網互助聯絡渠道開展銷售推廣，每銷售一件新疆小白杏就為貧困兒童捐贈3元助學金，預計能夠幫助10位貧困兒童實現上學夢想。

5、響應政策號召，踐行垃圾分類

近幾年，垃圾分類在政策支持和引導下越來越受到人們關注和重視。物業公司由于負責社區的公區清潔和衛生工作，自然而然成為垃圾分類工作的重要踐行者、宣傳者、引導者、協調者，對于推行垃圾分類政策的實施起到了積極作用。例如金融街物業在垃圾分類管理方面建立了完善的處理方案。針對有害棄置物，配備廢棄電池收集桶；設立醫療廢物、防疫用品收集箱；硒鼓墨盒有專人收集并安排有資質的第三方進行回收。

物業上市公司有著特殊的利益相關方。一方面，盡管物業管理行業在逐步轉型升級，但目前仍屬于勞動密集型行業，服務于項目的基層員工數量占比很高，并且行業中崗位外包現象十分常見，使利益相關方更加特殊，因此要加強內部管理，使員工能夠高效工作。另一方面，物業公司服務的對象是千千萬萬的社區業主和住戶、上班族，甚至是病人、學生，客戶群體廣泛、服務頻次高、用戶群體需求多樣，因此物業公司也要全力以赴，做好服務。此外，政府及監管機構、投資者、供應商與合作伙伴、社區、公益組織、行業協會等也是物業公司重要的利益相關方。

物業上市公司需要更全面的識別各類利益相關方，了解他們的期望和訴求，對內為員工提供更好的工作環境、注重員工福利、健康、關懷與發展，對外傾聽來自不同群體的需求，提升服務品質，加強溝通并做好滿意度調研工作，整體平衡與各利益相關方的關系。

世界經濟論壇發布的《2020全球風險報告》中顯示，氣候變化、極端天氣和自然災害發生的可能性及產生的影響非常顯著。2021年7月，鄭州遭遇了一場特大暴雨，三天的降雨量突破有記錄以來歷史極值，造成重大的人員傷亡和財產損失。異常天氣突發，給物業公司抗洪搶險，應急管理帶來重大挑戰。

對物業管理而言影響較大的氣候風險有臺風、洪水、干旱、極端高溫和寒冷氣候等極端天氣事件，一旦此類天氣出現，會對物業公司開展工作，搶險應急帶來重大考驗。尤其在當前，環境惡化和氣候變化是全球各個國家和組織面臨的共同難題，建議物業上市公司注重環境及氣候變化風險管理，制定完善的應急預案，做好日常演習，以應對自然災害和極端天氣帶來的風險，保障好業主及員工的安全，最大程度上防范相關風險。

標簽： 研究報告 上市公司 物業服務