導讀：繼信貸、債券、股權“三箭齊發”支持房企融資后，銀行以“內保外貸”助力房企境外融資提上日程。12月9日，首單落地的7億元貸款已被龍湖集團提款。近期，碧桂園、美的置業等房企或將“接棒”，“內保外貸”未來有望進一步擴容。

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萬科郁亮將內保外貸比喻為“第四支箭”。他近日在臨時股東大會上表示，現在房地產政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面性超出了預期。今天的政策不止“三支箭”，還有內保外貸這“第四支箭”解決美元債問題。四箭齊發，對行業未來發展注入活力。

繼龍湖集團獲中國銀行7億元“內保外貸”支持之后，近日有消息稱，中國工商銀行也擬為碧桂園提供“內保外貸”，貸款規模初定為3億美元，具體金額待最后落定。

多位業內人士預計，還將有頭部民營房企陸續獲得“內保外貸”支持，而率先迎來進展的或是示范性房企。“目前公司正在溝通中，落地情況要看進一步的進展。”美的置業相關人士向《證券日報》記者表示。此外，部分頭部房企相關負責人也向《證券日報》記者表示，目前尚未有相關消息，但公司正在高度關注該政策。

不難看出，房企融資渠道正在逐步拓寬，從最初的信貸支持、債券融資支持，再到股權融資支持，逐漸深入且范圍越來越廣。此外，從滿足房企境內多樣融資需求，再延伸到盤活境外融資通道，房企海外融資正在解封。

正如某房企人士告訴《證券日報》記者：“‘內保外貸’提供的增信顯示了政府對民營房企的支持，也體現了化解房企風險的決心，有利于改善未出險房企離岸市場信用環境，修復和提振境外市場信心。”

改善境外融資環境

“內保外貸”是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

哪些房企將滿足“內保外貸”條件，率先受益？多位行業人士認為，未出險且信用情況良好的房企將有機會，低信用和出險房企被審核通過的概率不高。

“優質房企更容易通過‘內保外貸’渠道獲得融資。比如那些具有現金流穩定、負債壓力小、經營韌性強等特征的房企。” 同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，目前來看，審核一般來說應該包括多方面的債務情況、資產情況、運營情況，或者有足夠的抵質押條件，但國內房地產市場還處于低迷期，房企的經營和資產境況都不是很理想，因此滿足條件的房企也并不多。

“從抵押品情況來看，（內保外貸）會有一定的規模，但很難廣泛落地。”匯生國際投資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，主要原因在于，房企需用大量現金或優質資產在國內銀行抵押從而獲得相應貸款，但有些資產已被用來融資，而很多銀行可能并不接受類似物業抵押等，所以“內保外貸”很難在規模上有所突破。

不過，從銀行方面來看，目前房企境外債違約現象時有發生，而違約給銀行帶來的風險敞口同樣不可小覷。“內保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”，降低償債壓力，在幫助房企修復流動性的同時，也可以減少銀行風險損失，從而以實際行動維護經濟金融穩定大局。

“當下約40家房企出現債務違約，還有100多家未出險。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，“內保外貸”政策能夠防止債務違約風險繼續擴大。但目前來看，只有個別企業在“內保外貸”支持下實現融資，已出險企業則很難受益。

對于已經出險的房企而言，大概率也不會通過“內保外貸”實施貸款。某位房企內部人士向《證券日報》記者直言，首先，出險房企需償還海外債的規模相對較大，其或在謀劃整體境外債務展期，或者就單筆或幾筆美元債談要約交換或者展期事宜，其前提都不是償還境外債。若此時啟動“內保外貸”，即便最終闖關成功，也難以對全部債權人有所交代，反倒不利于整體債務重組方案的推進。其次，實施“內保外貸”需要提供資產抵押，對于部分房企而言，能夠拿出優質的未融資資產進行抵押貸款，可能并不容易。

緩解海外償債壓力

事實上，海外市場作為房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過了30%，但自去年以來，多家房企出現境外債展期、違約事項，境外信用債融資逐漸趨于凍結。

黃立沖告訴記者，受制于發債主體，在目前條件下，海外投資者對違約行為能采取的行動十分有限，即使房企清盤，投資者得到的償付可能也不如預期，而“內保外貸”作為一種增信方式，或是監管層修復中資房企信用的一項工具。

早在11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，“商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。”

在該會議召開不久后，中國銀行重慶市分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資，該筆貸款已于12月9日提款，用于滿足龍湖集團流動性需求。

對此，肖云祥表示，“從去年下半年開始，評級機構紛紛下調中國房地產企業的信用評級，中資房企在海外融資渠道受阻，而通過內保外貸的方式支持房企融資，是為中資房企做信用背書，以避免‘誤傷’優質房企，有利于未出險企業通過海外市場獲得融資。”

在業內看來，中資房企“內保外貸”紓困作用雖有限，但破開海外融資大門，有助于部分房企熬過明年一季度的償債高峰期。

據中指研究院監測數據顯示，2023年第一季度房企待償海外債規模超過1000億元人民幣，償債壓力較大。此外，從債務到期情況來看，據浙商證券統計，2023年境內地產債到期償還量為3583億元，共計424只，中資美元地產債到期金額為580億美元，共計210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，僅憑“內保外貸”還難以大規模解決房企償還美元債問題，已出險房企的信用也難以修復。全球投資者對房地產行業信心的真正改變，仍需銷售端全面好轉，屆時企業才有自我造血能力。

本文來源：證券日報

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