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1月3日下午，中指研究院市場形勢及企業研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“2023開啟，房地產市場何時能企穩恢復”為主題，會上來自中指研究院的專家們對2022年房地產市場、房企業績表現、土地市場做出總結并分享觀點。(往期分享會回顧請見文末)

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2022年中國房地產企業銷售百億專題

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022年12月）

中國物業管理行業?2022?年度總結與?2023?年度展望

中指年度盤點-2022年樓市十大關鍵詞

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜：2022房地產市場形勢總結&2023趨勢展望

一、2022年房地產市場形勢總結

1.房價：2022年新房、二手房價格年度累計均下跌，新房價格為時隔7年后的首次下跌。二手房連續下跌8個月，新房連續下跌6個月，七成城市累計下跌。

2.銷售：重點100城銷售面積同比降幅近四成，絕對規模降至2015年以來同期最低水平，單月已連續19個月同比下降。12月，據初步統計，重點100城成交面積小幅回升，環比增長6.0%，但同比降幅擴大至超三成，降幅有所擴大，受多地疫情形勢嚴峻等因素影響，多個政策疊加尚未扭轉需求端低迷態勢。各線來看，一線城市市場韌性強，成交面積同比降幅最小，12月一線和二線城市成交面積環比增長。另外，元旦假期間銷售表現上，分化行情加劇，核心一二線樓市活躍度回升。

3.供應：多因素導致房企推盤意愿不足，重點城市供應規模同比下降超四成，年底房企推盤力度較弱。2022年12月，各地疫情形勢嚴峻，供應規模較11月基本持平，同比降幅近四成。根據初步統計，12月新批上市面積約1909萬平方米，同比下降41.5%，絕對規模與11月基本持平。

4.庫存：代表城市庫存維持高位，短期出清周期較2021年末有所延長，其中三四線代表城市出清周期超20個月，短期去化壓力較大

二、2023年政策及市場趨勢展望

1.政策分析：中央經濟工作會議強調“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，有效防范化解優質頭部房企風險”，同時近期中央領導為房地產定調，房地產是國民經濟的支柱產業，要充分認識房地產行業的重要性。

2.政策趨勢：供需兩端政策持續發力，因城施策力度不斷加大，二線城市政策有望全面放開，一線城市政策空間較大。

3.市場展望：根據中指調查，疫情影響下置業意愿略有回落，一線和二線城市置業意愿提升，其中一線城市提升相對明顯。2023年，隨著疫情形勢逐漸好轉，經濟逐步復蘇，但當前人們置業更趨理性，市場預期仍需時間修復。樂觀預期下，市場銷售規模小幅增長，悲觀預期下，市場調整態勢或延續，開工、投資仍面臨下行壓力。

中指研究院企業事業部研究主管陶淑茹：2022年1-12月房企銷售額同比下降41.3%，市場份額為39.3%

1.?房企銷售情況

業績表現：TOP100房企銷售額同比下降41.3%，市場份額為39.3%。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點；百億房企權益銷售額為56793.1億元，市場份額約41.6%。2022年，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

競爭格局：130家房企破百億，千億房企20家。2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。2022年，不同陣營企業數量均有較大變化。具體來看，千億以上陣營20家，較去年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元。第二陣營（500-1000億）企業23家，較去年同期減少2家，銷售額均值636.1億元。第三陣營（300-500億）企業28家，較去年同期減少10家，銷售額均值372.8億元。第四陣營（100-300億）企業為59家，較去年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。

銷售目標完成率：典型企業年度目標完成率均值為73.6%。隨著行業由規模化向更加有質量的發展，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。

2.?房企拿地情況

拿地規模：50家代表企業12月拿地總額有所回升，但總額不及去年同期的四成。2022年12月，50家代表房企拿地總額同比下降63.7%，但環比增長92.1%。

拿地區域及城市：換倉一線城市。2022年，50家百億代表企業一線城市拿地金額占比較上年增加23.8個百分點至40.4%，投資強度陡增；二線城市拿地金額占比有所下降，同比下降了3.6個百分點，但拿地金額占比達到50.9%，仍是主要重倉城市。城市布局更加聚焦收斂于三大城市群。從城市群來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個百分點至77.6%，其中，粵港澳（內地）、京津冀城市群拿地金額占比分別較上年增加3.8、6.0個百分點。

中指研究院高級分析師張曉飛：2022年土地市場熱度分化，一線城市熱度較高，整體趨勢量價齊跌

一、全國土地市場

2022年,全國300城共推出各類用地規劃建筑面積21.69億㎡，同比下降14.73%;成交規劃建筑面積18.88億㎡，同比下降9.27%。
成交樓面均價為2187元/㎡，同比下跌20.38%?;平均溢價率為3.09%，較去年同期下降6.74?個百分點;各類用地出讓金達41333.36億元，同比下降27.73%。近五年，300城成交樓面均價維持在2358元/平米左右，成交樓面價歷經2021年持續下跌之后，在今年二季度由跌轉增，最高價在2537元/平米，成交樓面價整體保持在一個穩定區間。

住宅用地規劃建筑面積7.66億㎡，同比下降36.29%；成交規劃建筑面積6.2億㎡，同比下降31.09%。

2022年,各線城市推出、成交規模同比走低，土地出讓金收窄明顯，各線指標下滑同時，一二線城市樓面均價同比走高；土地出讓金方面，一線城市住宅用地出讓金同比下降18.9%，全國300城出讓金的比例由2018年占比11%，擴大至19.0%；二線城市土地出讓金占比為近五年最低，占比46.4%。三四線城市土地出讓金結構占比基本與去年持平。

二、集中供地市場

集中供地今年以多批次供應為主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出規劃建面16543.8萬㎡，同比上一年（34030）減少51.38%；成交住宅用地1466宗，成交規劃建面14422.9萬㎡，同比減少40.7%，土地出讓金17826.9億元，同比上一年（22803.4）減少21.8%。

三、2023年預判

供應：土地財政短期內無替代方案，地方政府仍將加大供應量。基建投資將對經濟恢復起到關鍵作用，而基建投資的成本回收更依賴土地出讓；

土拍規則：多批次分散供地，繼續降低土拍門檻（減少配建、減少自持、提高限價、降低地價、降低資質要求、降低保證金比例），保障性住房用地公開供應成趨勢（廣州、深圳、北京等）

成交總量：房地產市場面預期邊際改善，但土地市場熱度難有根本性恢復。市場化運作房企拿地有限，城投等地方國資企業仍將托底拿地（但會開工：找代建或引入市場化運作房企聯合開發）。預計明年全年成交量較今年有進一步小幅回落

成交結構：市場結構分化更加明顯，北上深杭仍能維持熱度，部分省會城市或將掉隊；

市場需求：?改善型需求明年繼續占主導，但二手房掛牌量不斷攀升，導致二手房價下跌，影響置換的改善性需求釋放

利潤空間：核心城市利潤空間保持高位（10%+），非核心城市地價需要重估

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標簽： 房地產市場