本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

2022年土拍市場整體呈現“高開低走、年末翹尾”的特點。

中指研究院統計數據顯示，2022年，全國300城共推出各類用地規劃建筑面積21.69億平方米，同比下降14.73%；成交規劃建筑面積18.88億平方米，同比下降9.27%。其中，住宅用地推出規劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%；成交規劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%。

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據了解，為扭轉土地市場成交低迷的態勢，各地在采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿的同時，也對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給出政策利好，土地出讓門檻持續寬松。

與此同時，為緩解房企拿地壓力，各地土地供應方式也變得更加靈活，集中分批供地轉向常態化的趨勢明顯。集中供地批次也由此前的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次，大批民營房企也由此選擇重回拿地行列，參拍積極性穩中有升。

中指研究院土地事業部負責人張凱向《中國經營報》記者表示，近期，“房地產是支柱產業”的表述再度被重申，預期更多扶持政策即將來臨，但房地產市場仍面臨著“期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱”三重市場壓力。“因此，2023年土拍市場或將延續城市分化趨勢，各地土拍規則將保持寬松，為完成土地出讓金收入目標，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。”

推地加快地價升高

“2022年初，房企對房地產市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，在各地第一批次集中供地中的表現相對積極。”張凱告訴記者，但自第二批次開始，受房地產市場下行影響，房企拿地積極性開始減弱。

中指研究院統計數據顯示，2022年，全國22座集中供地試點城市共推出住宅用地1652宗，規劃建筑面積1.65億平方米，同比減少51.38%；住宅用地成交1466宗，成交規劃建筑面積1.44億平方米，同比減少40.7%，土地出讓金總收入1.78萬億元，同比減少21.8%。

事實上，從2022年下半年開始，各地就紛紛打出了“質量牌”，不再盲目增加供應量，轉而提高供地質量。克而瑞統計數據顯示，2022年第三批次集中供地成交建筑面積、成交金額較第二批次分別下降了12%和11%；第三批次平均樓板價卻高達12933元/平方米，相比2021年同期高出39%。

以上海市為例，2022年出讓地塊較多的主要為浦東新區、嘉定區和青浦區，溢價率也較高。同時，上海市加大了中心城區土地供應力度，普陀區、靜安區分別成交7宗和4宗住宅用地，徐匯區和長寧區的地塊出讓數量也多于2021年。

在上海市第三批次集中供地中，靜安區中興社區1宗百億元級的地塊最終以底價120.6億元成交，由此成為全國成交價最高的地塊。

除提升供地質量外，各大熱點城市還調整了供地節奏，加快了推地頻次。2022年12月27日，湖北省武漢市第六批次集中供地開拍，17宗地塊全部成交，成交總額236.45億元。其中，住宅地塊共計11宗，成交總額為229.21億元。

張凱表示，2022年，在22座試點城市中有多座城市在探索多批次集中供地模式，北京市、杭州市和成都市等14座城市進行了第四批次集中供地，南京市、無錫市和蘇州市等則進行了第五批次集中供地，武漢市更是在年底推出了第六批次集中供地。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認為，階段性調整集中供地節奏是有必要的，比如增加土地出讓的批次，盡量減少每一批次推出的地塊數量，同時提升地塊質量和區位優勢，適當調整土地出讓底價和溢價率等，從而有助于降低房企的實際拿地成本。

長三角地區更受青睞

2022年，長三角地區依舊穩坐“房企投資力度最大區域”交椅，房企在長三角地區的投資占比連續四季度超過40%。

上海市仍是長三角地區土地市場的“帶頭大哥”。2022年12月9日，上海市第四批次集中供地落槌，6宗土地在一天內全部順利出讓，總成交金額達到126.8億元。

記者在采訪中了解到，2022年，上海市共出讓115宗地塊 ，成交金額高達 2839.5億元，同比上漲0.5%，創下了上海市近8年來住宅用地成交金額的新高。其中，僅第三批次集中供地的成交金額就高達1054億元，為上海市開展集中供地以來的單批次最高總價紀錄。

在業內人士看來，這也與上海市主動降低土拍門檻密不可分。上海市第三批次集中供地在一次性報價環節添加了“新增隨機值”機制，與此前的土拍規則相比，一次性報價環節的隨機性增強，在進入一次性報價環節后，房企能否順利拿地將更看“運氣”。

而在上海市第四批次集中供地中，更是取消了打分環節，報名房企均可參與競拍。同時，降低了監管資金比例，允許延期繳付、分期繳付土地出讓價款。在政策調整后，一些財務穩健的中小型房企和外地房企得以進入上海市土拍市場，最終完成了2022年度土地供應計劃。

除上海市外，安徽省合肥市也是全國完成供地計劃的4座城市之一。2022年12月23日，合肥市第四批次集中供地完成出讓，在推出的18宗地塊中最終有14宗順利成交，成交總金額74.55億元。

對此，張凱分析認為，2022年，合肥市四批次集中供地共成交83宗地塊，成交規劃建筑面積994.22萬平方米，土地出讓金共計658.48億元，同比2021年增加19.3%。“從全年情況來看，合肥市土拍熱度在22座集中供地試點城市中排名靠前，全年供地計劃完成率超過150%。”

浙江省杭州市也是近年來房企拿地拓儲的“兵家必爭之地”。相關統計數據顯示，2022年，杭州市四批次集中供地共攬金1914億元，排名高居全國第二位。

“深耕城市群、投資聚焦在核心一二線城市是上策。”克而瑞報告分析認為，未來，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝等5大城市群將成為新一輪發展高地，房地產市場份額將穩中有升。在不為了拿地而拿地策略下，房企區域深耕需要選擇有市場溢價、有上升空間的城市。

房企回歸土地市場

在2022年逆勢拓儲的民營房企中，濱江集團表現亮眼。當年，濱江集團全年共斬獲41宗土地，權益土地金額達373億元，更是創造了“一個濱江撐起四分之一個杭州”的“拿地神話”。

除濱江集團外，大批民營房企回歸土地市場源于2022年10月8日財政部印發的《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（以下簡稱“126號文”）：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規范地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防范事業單位債務風險。

張凱直言，自“126號文”印發之后，越來越多的本土民營房企開始與地方國資企業聯合拿地，地方國資企業發揮其資金成本低的優勢，而本土民營房企則發揮項目操盤能力強的優勢。雙方在實現優勢互補的同時，民營房企拿地金額占比在2022年底也出現了“翹尾”現象。

記者注意到，“126號文”印發不久，在江蘇省蘇州市第四批次集中供地中，就有朗詩、龍湖和路勁等民營房企以聯合地方國資、城投企業的方式積極拿地。

民營房企的身影也在武漢市第六批次集中供地中隨處可見。例如，總部位于四川省成都市的萬華投資集團為新入局武漢的外地民營房企，最終以33.2億元的價格競得長江新城地塊。

杭州市也是民營房企拿地勢頭最盛的城市。據了解，2022年，民營房企共在杭州市摘得71宗地塊，占總成交地塊的54.2%，其中5宗由本土民營房企與城投公司聯合競拍，但后期也多由民營房企實際操盤；綠城、萬科等知名房企競得15宗地塊，占總成交地塊的11.5%。

“諸多房企從2021年下半年開始停止拿地，卻陷入了‘越不拿地越難賣房’的困境。”克而瑞報告分析稱，短期不拿地只是應對當前風險的一種手段，但即使不拿地，去化周期仍會持續上升、房子越難賣，進而會導致銷售回款慢、現金流難以得到改善、最終陷入僵局。“想要熬過行業寒冬，企業還是需要通過優質的新增土地來帶動整體的銷售回暖。”

中指研究院高級分析師張曉飛認為，2023年，預計各地方仍將加大土地供應量。同時，也會繼續降低土拍門檻，包括減少配建、減少自持、提高限價、降低地價、降低資質要求、降低保證金比例等，保障性住房用地公開供應也會成為趨勢，市場結構分化會更加明顯，北京市、上海市、深圳市和杭州市等熱點城市仍將維持土地市場熱度。

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