剛過去的春節(jié)假期充滿了煙火氣，今年春節(jié)假期全國國內旅游出游3億人次。然而通常情況下，在春節(jié)期間買房的數(shù)量較少，但跟去年春節(jié)相比，今年二手房看房和買房數(shù)量有了明顯提升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，50城二手房帶看量較2022年春節(jié)期間提升28%。為避免發(fā)生房屋買賣合同糾紛，上海奉賢法院發(fā)布了相關提醒。

(資料圖片)

沒辦產權的二手房能買嗎？

如果別人從開發(fā)商處購買房屋，尚未辦理產權登記，又將該房屋轉賣給你，你能否直接請求開發(fā)商協(xié)助辦理權屬登記？對此，上海奉賢法院介紹，應起訴這個買家確認房屋買賣合同的效力，同時可將開發(fā)商列為當事人，要求開發(fā)商配合將房屋產權變更登記至這個買家名下，再要求他將房屋產權變更登記至你自己名下。

法院還表示，買房人可以以開發(fā)商未取得商品房預售許可證為由，要求確認雙方簽訂的商品房預售合同無效。但以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

商品房買賣合同被確認無效后，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，可以要求解除商品房擔保貸款合同。

“陰陽合同”可能構成犯罪

如果房屋交易簽訂兩份不同的合同，產生爭議后，如何認定效力？法院解釋，房屋買賣糾紛中，有時存在“陰陽合同”的現(xiàn)象。兩份合同中“陰合同”對內，顯示當事人的真實意思表示；“陽合同”對外，往往為了貸款、避稅等其他目的。

遇到此類糾紛，一般認定“陽合同”中為當事人虛假意思表示，內容無效；若雙方說法不一，可通過實際履行情況、其他關聯(lián)協(xié)議的約定等綜合分析確立真實的合同。

需要注意的是，“陰陽合同”嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關部門查實后，一般偷稅行為有權行政處罰，數(shù)額較大或次數(shù)較多的，可能構成刑事犯罪。

產權人將房屋一房數(shù)賣怎么處理？

法院解釋，如果發(fā)生一房多賣的情況，首先考慮購房人中是否存在與出賣人串通簽訂合同的情形，若存在，先買受人取得房屋的所有權；不存在串通的情形下，在數(shù)個買房人中，已經(jīng)辦理商品房產權過戶登記手續(xù)的，可以優(yōu)先于其他人取得該房屋的所有權，其他人可以以合同目的不能實現(xiàn)而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔違約責任；若均未辦理登記手續(xù)的，以房屋買賣合同已經(jīng)辦理備案登記的買房人優(yōu)先取得房屋的所有權。

其次，若買房人既未辦理產權登記，又未辦理合同備案的，則合法占有房屋者可以優(yōu)先取得所有權。

其他情況下，若買房人未取得房屋所有權，該房屋可以在作價后按比例向買房人清償債務。

若房屋存在質量問題怎么辦？

對于房屋買賣合同中，出賣方交付的房屋存在質量問題，法院介紹，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買房人可主張解除合同及賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買房人亦可主張解除合同和賠償損失。

違法建筑物的買賣合同無效

此外，法院還提醒，要注意房屋買賣的特殊情形。比如動遷安置房的買賣，出賣方尚未辦理動遷房權利登記，房屋買賣合同不違反民法典關于合同效力的相關條款的，應認定買房人享有債權。此種情形中，開發(fā)商并非合同當事人，房屋買賣合同對其并無約束力；買房人直接要求將房屋權利登記至本人名下的，法院不予支持。

另外，違法建筑物買賣合同無效，雙方各自返還房屋及購房款。若房屋已被拆除、沒收無法返回的，可根據(jù)雙方當事人對房屋滅失的過錯情況、當事人對房屋的使用情況來確認買房人的補償數(shù)額。

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文/北京青年報記者 宋霞

編輯/樊宏偉

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