作者：子非魚

?01 | 還沒開始就結束了

針對3月份以來的各地成交數據，有人說這可能是最短的一個小陽春。

【資料圖】

這一論斷，本號不置可否，因為無論是回暖還是回調，都不好下結論，且行且看。

不過，就重慶樓市的表現來看，原本有所回暖的勢頭，確實重新進入了降溫階段。或者說，重慶的回暖還沒開始，就又蔫了。

進入2023年，在大環境改善和需求集中釋放之下，重慶樓市開始重振。

新房方面，重慶全區縣一、二月份的成交量都在1.2萬套以上，回暖勢頭非常明顯。其中2月份的12849套更是創下了新高。

二手房方面，成交量也是在不斷增加，2月份二手房成交量沖破了1萬套，達到了11360萬套，環比上漲了56%。

原本很好的勢頭，在3月份似乎戛然而止了。

從重慶銳理披露的數據來看，重慶（3月6日至3月12日）中心城區樓市熱度明顯回落，客戶到訪和成交量齊下滑，3月6日至12日住宅成交15.67萬方，環比下滑40%。

上周，重慶新房成交量依舊盡管比上上周略好一些，但依舊變化不大。成交量相較于2月份的周成交量，出現了明顯縮水。成交量又被打回來原形?。

二手房同樣如此，溫度同樣在下降。

為此，重慶在3月19日，針對買賣雙方貸款銀行是同一銀行的情形，全面推行二手房雙預告“帶押過戶”（指二手房轉移預告登記和抵押預告登記），讓二手房交易人群不用再愁“過橋資金”，交易周期將大幅縮短。

然而，這很難改變重新回調的趨勢。

02 | 回暖后勁不足

因為，這場回暖的戛然而止不僅發生在重慶，相當一批熱點城市都是如此。

比如上海3月份以來的二手房成交量相較于上月同期收縮了10%。

克而瑞披露，上周15個重點監測城市二手房成交209.9萬平方米，環比下降6%。

熱點城市中，成都、南京、蘇州、青島、杭州、廈門到達階段性成交拐點，環比下降。其中成都和廈門回調幅度較大，分別達24%和12%。

諸葛找房披露的數據，上周二手房成交量環比下降了4.99%。

關鍵問題來了，2月份為何上演回暖，3月份又為何倒春寒呢？

在這天的文章中，我在反復解釋這事情。

首先說2月份的回暖。主要是有兩方面因素：

第一，2月份是疫情放開后第一個正常的月份（1月份大家都在忙著給自己降溫），壓抑了許久的有錢的人需求集中釋放，再加上當前價格處在底部，很多人涌入市場去撿漏。

但正如本號所強調的，這部分需求在2月份消耗得差不多，3月份想要維持這種后勁，很難，因為就目前的經濟和收入復蘇情況來看，支撐不了這種后勁。

第二，2月份很多人有一種房價會上漲的擔憂，畢竟防控放開了，大環境比去年好了很多，所以一股腦兒沖進去。

至于3月份的倒春寒，也是兩個因素。

第一，進入3月份，看著官方發布的數據才回過神來，原來經濟和收入復蘇沒有想象得那么容易，于是這種擔心就釋懷了，這是造成3月份樓市上演乍暖還寒一幕的底層邏輯。

第二，收入和經濟復蘇并沒有如期到來。這一點，可以從財政部最新發布的前兩個月賬本中明確看到。

來源：財政部官網

前兩個月全國一般預算收入下降了1.2%。

其中國內消費稅下降了18.4%。你說消費起來了嗎？

個人所得稅下降了4%。你說收入起來了嗎？

印花稅下降了31.3%，其中證券交易印花稅下降了61.7%。你說股市起來嗎？

與土地和房地產相關的土地增值稅、房產稅等都在下降。你說房地產起來了嗎？

這些都沒起來，房價也沒實質性下來，普通民眾拿什么去接盤，這場突然起來的回暖，拿什么去支撐起后勁？

對于重慶來說，3月份又開始降溫，除了上面說到的兩個共同因素外，還有重慶自身的因素，供應量。

重慶華地空間科技有限公司運營副總、重科華地城鄉空間與產業發展研究院研究員劉渝鑫在近日面對每日經濟新聞采訪時透露：

其實重慶房地產整體局面并沒有改變，從供應端口來看重慶存量過大，而開發企業手上已拿預售證未售、在建設未拿預售證，拿地未開工的存量又有5000萬平方米左右。

這還只是新房。別忘記了，還有超過19萬套已經掛出來準備套現離場的二手房。

重慶是一個供大于求的市場。

03 | 重慶購房建議

過去多年，重慶一直憑借著供需平衡保持著房價穩定。在在2020年至2021上半年一年半時間內，制造了幾個地王，讓重慶的中心區房價狠狠漲了一波，制造了不小泡沫。

當然，重慶核心區的泡沫整體比東部熱點城市小得多。

但是，重慶的人均也低。2022年重慶的居民人均可支配收入35566元，在重點城市中位居倒數第四，低于全國平均。

而且重慶樓市還有一個明顯利空在于，人口吸引力不足。

重慶雖然是中國人口最多的城市，3200多萬人，但2021年重慶常住人口只增加了3.5萬人，而2022年的常住人口增量更是降至0.91萬人。

在2022年全國人口已經見頂負增長的背景下，重慶的人口紅利即將終結，2023年很有可能邁入負增長行列。

從目前供大于求的情形、人口形勢和重慶本身的民眾收入來看，這座城市的房價短期內基本沒有上漲的基礎。

本地的自住需求可以買，但投資最好繞開這座城市。

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