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3月25日，中國建設銀行董事長田國立在“中國發展高層論壇2023年年會”上表示，房地產是國民經濟的支柱產業，仍將繼續在中國擴大內需中發揮重要作用。

他認為，一方面，住房消費升級可以成為新發展階段中國房地產轉型的新引擎。過去20年，中國房地產業有力地支撐了全球規模最大、速度最快的城鎮化進程。到去年底，中國城鎮化率達到了65.2%，但參照發達國家的80%-90%的水平均水平，中國城鎮化至少還有15個點的空間可以完善和升級。

同時，當前地產市場的供需關系和主要矛盾發生深刻的變化，在基本解決了有沒有住房問題后，好不好的問題更加突出。隨著生活條件的改善，城鄉居民升級，住房消費的愿望十分強烈，與居住相關的裝修設計、家具、家電、智能設備、物業管理、租賃服務等行業迅猛發展。中國有14億人口和還在增長的4億中等收入群體，城鎮化潛力和升級的房地產消費需求，將為城市更新、資產盤活及房地產上下游產業鏈提供投資提供新的機遇。

另一方面，消費升級呼喚大租賃時代的來臨，產業發展將更加專業化和集約化。在之前的住房總量不足階段，資產增值效應明顯，人的理性選擇是卯足了勁買房，不太在意房子的品質屬性，但在消費升級階段，消費的目的就是獲得各種服務。消費升級的過程其實就是租賃發展的過程，包括通勤教育、養老、旅游、辦公等，所有都與房地產有關的非剛性需求都更適合通過租賃的方式解決。

“現在靠買房賺錢很難了，買一套房再炒出去賺錢的時代已經過去了。買房逐漸回歸了原本的屬性，也就是享受包括住房在內的各種不動產的使用權，將會成為越來越成為買房的主要的目的。”他指出，對于中國住房市場而言，突出的問題是如何滿足3億新市民的住房需求，包括新畢業的大學生、新就業形態的勞動者等不同群體的租房需求。目前租房市場九成都是個人房東，房源品質不高，租賃關系也不穩定，要大力發展機構化、專業化、長期化的住房租賃項目，滿足多樣化的住房需求。

要實現房地產市場的轉型、租賃市場發展的發展，田國立認為非常需要長期的資本金融，引入保險、資金、養老金、年金等長錢，同時需要大力發展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產股權投資產品。

他指出，之前房地產開發主要依靠銀行貸款，資產負債率高，聚集了較大的金融風險。而現在，房地產市場的發展更多要通過盤活存量不動產，升級改造后滿足消費者的需求，這個業務跟民生密切相關，相對比較穩定，但非常需要精耕細作，長期運營收益率也不會很高。“像以前那種暴利的時代已經結束了，產業轉型后，大家的預期也得降下來，不能老想著賺高息。”他說，通過所有權、經營權和使用權的分離，讓專業人的人盤活、經營好不動產，也為社會提供相對的中等風險和穩固回報的金融產品，避免大眾炒房，促進建立金融與房地產良性循環機制。

編輯：馮磊 主編：李云鵬

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