經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 銀行眼里的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——個人房貸在2022年步入罕見的低谷期。

個人住房貸款新增有限，存量客戶還在“瘋狂”提前還貸款，成為銀行新的煩惱。

(資料圖)

而在兩年前，銀行為房企和按揭放發(fā)放貸款時，都要掂量掂量是否會超出監(jiān)管要求的紅線，因為2020年最后一天，房地產(chǎn)貸款集中制度橫空出世，成為了戴在銀行頭上的“緊箍咒”。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者統(tǒng)計的國有六大行2022年報數(shù)據(jù)顯示，建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、郵儲銀行在2022年新增個人住房貸款分別為930.26億元、693.06億元、1043億元、902.95億元、231.31億元、924億元，合計為4724.58億元。

這與過去幾年單家國有大型銀行每年幾千億的新增形成了鮮明對比。比如僅工行一家，在2021年度的個人住房貸款就增加 6343.70億元，當年六大行合計增加了2.5萬億元。

滑坡

截至2023年3月31日，國有六大行公布了2022年年報。除了營收、凈利潤等經(jīng)營數(shù)據(jù)，作為國內(nèi)發(fā)放按揭貸款的主力軍，六大行在2022年個人住房貸款的增長情況也備受關(guān)注。

2022年度，六大行共新增了10.13萬億的貸款，其中，個人住房貸款新增了4724.58億，僅占全部新增貸款的4.66%，這與前幾年的情況大為不同。

按照往年數(shù)據(jù)，新增貸款中，房貸一直是國有大行的重要投向。2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占到了新增貸款的49.39%；在2019年，6.4萬億的新增貸款中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占新增貸款39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分別約為35.2%和29.4%。

記者根據(jù)銀行年報整理

在2018年、2019年，國家對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但房貸增勢依然迅猛。為了防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健性，2020年底，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構(gòu)分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比的上限。六大國有行均位于第一檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限不得超40%，個人住房貸款占比上限不得超32.5%。

在2020年的業(yè)績中，市場關(guān)注的熱點之一也在于六大國有行是否觸及了32.5% 的“紅線”。當年建行和郵儲銀行，在2020年末個人住房貸款余額占比分別為34.73%、33.6%，都高于32.5%的監(jiān)管紅線。工行、中行和農(nóng)行占比都超過了30%，未及32.5%，交行占比較低，為22.12%。

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為了滿足房地產(chǎn)貸款集中度的要求，當時多家大行均表態(tài)將合理控制涉房貸款增速。在2020年度業(yè)績發(fā)布會上，建行管理層表示，建行將對房地產(chǎn)開發(fā)貸繼續(xù)實施從嚴的名單制管理，專注于為一二線城市的優(yōu)質(zhì)客戶提供支持，開展項目合規(guī)審查，嚴格把關(guān)貸款的投向和項目用途。對于個人住房貸款，優(yōu)先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。

記者根據(jù)銀行年報整理

到了2022年，不僅居民貸款買房的動力減弱，很多背負房貸的銀行客戶也在提前償還貸款。“提前還房貸”是2022年的金融領(lǐng)域的熱點話題（詳見報道：經(jīng)觀頭條 | 提前還貸遇難題：銀行上演長時間“系統(tǒng)升級”，線下渠道排到兩月后）。

“關(guān)于提前還款，我們注意到自去年5月以來，個人住房貸款提前還款需求明顯增多。從農(nóng)行看，個人住房貸款提前還款情況與市場總體情況基本一致，提前還款占總還款額比重有所上升。部分客戶選擇提前償還房貸，主要是基于其自身財務(wù)規(guī)劃，也和金融投資收益率中樞下降、存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率倒掛等因素有關(guān)。”農(nóng)行副行長張旭光在該行2022年度業(yè)績發(fā)布會上表示。

波及零售業(yè)務(wù)

提前還款潮始于2022年初，據(jù)2022年上半年的財報顯示，六大行的個人住房貸款合計增加了4155億元；2022年年報顯示六大行全年合計增加為4724.58億，也就是說，2022年下半年，個人房貸僅增加了569億。

六大行合計新增了10萬億的貸款中，主要由公司貸款貢獻。相比公司貸款業(yè)務(wù)的雙位數(shù)增長，個人貸款的增幅僅為個位數(shù)，不過略好于按揭增速。

記者根據(jù)銀行年報整理

近年來，銀行發(fā)力零售業(yè)務(wù)，對個人貸款的重視程度增加。但2022年度房貸數(shù)據(jù)明顯拖累了個人貸款。建行行長張金良直言“去年零售信貸市場不是很理想。”

六大行普遍在個人經(jīng)營貸、個人消費貸等業(yè)務(wù)增幅比較大，建行、工行的個人經(jīng)營貸增加超過了個人住房貸款。

比如，雖然建行在2022年個人住房貸款增幅僅為1.46%，但個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款分別較上年增加624.64億元、1888.81億元，增幅分別達到26.81%、83.40%，個人經(jīng)營貸新增超過個人住房貸款新增930億的數(shù)據(jù)。

另外，工行的個人貸款比2021年末增加2917.80億元，增長3.7%。其中，個人消費貸款增加470.62億元，增長25.1%；個人經(jīng)營性貸款增加2275.99億元，增長32.4%，相比之下，個人住房貸款增加僅693億。

農(nóng)行在個人消費貸和個人經(jīng)營貸的增速也保持了較快增長。個人貸款較2021年末增加4280.70億元，增長6%。其中，個人住房貸款較2021年末增長2%；個人消費貸款增長10.2%；個人經(jīng)營貸款增長23%；農(nóng)戶貸款增長29.3%。

交行在2022年的個人貸款余額為2.37萬億，較上年末增加 814.11 億元，增幅 3.56%，在客戶貸款中的占比較上年末下降 2.4個百分點至 32.43%。其中個人住房貸款較2021年末增加 231.31 億元，增幅 1.55%，在客戶貸款中的占比較2021年末下降1.97個百分點至20.73%。但是，境內(nèi)行個人消費貸款余額 848.93億元，較上年末增長 58.38%。

2023年前景如何

進入2023年，提前還款情況是否有所緩和？

3月31日，工行副行長王景武在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，今年1-2月份，工行按揭貸款提前還款979億元，雖然同比增加220個億，但同比增幅有所回落，按揭貸款保持了正增長，影響總體可控。

中行行長劉金表示，很多人都在討論中國房地產(chǎn)市場，關(guān)心中國房地產(chǎn)市場未來將如何。他說：“中行以及像我這樣的大型金融機構(gòu)行長比你們更關(guān)心中國房地產(chǎn)的健康發(fā)展，比你們更關(guān)心我們房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款機制，我每天都在看賬本、看報表，每天都在看違約項目進展并采取積極措施。”

劉金表示，去年下半年以來，國家相關(guān)部門采取了很多支持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，個別貸款違約和個別境外債務(wù)都陸續(xù)得到了解決。隨著中國各項支持房地產(chǎn)政策陸續(xù)落地，市場會有一個恢復的過程，房地產(chǎn)企業(yè)一定會回到正常健康發(fā)展的軌道。特別是國家現(xiàn)在優(yōu)化房地產(chǎn)供給，多措并舉，未來會形成更加良好健康運行的房地產(chǎn)行業(yè)。

王景武認為，“后續(xù)隨著經(jīng)濟的加快復蘇以及金融16條和保交樓等政策的有序推進，預計房地產(chǎn)風險會逐步得到有效化解。”

截至2022年末，農(nóng)行的個人住房貸款余額5.35萬億元，較年初增加1043.15億元，是六大行中增量最高的一家。

張旭光稱，農(nóng)行將繼續(xù)貫徹落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各項要求，支持國家“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一是堅持“房住不炒”定位，因城施策落實好差別化住房貸款政策，緊緊圍繞“居民剛性和改善性住房貸款需求”，在持續(xù)鞏固縣域地區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，契合國家重點區(qū)域戰(zhàn)略和人口流動趨勢，做好個人住房貸款投放。二是加大對新市民、青年住房需求支持力度，發(fā)揮好新市民安居貸等特色產(chǎn)品的優(yōu)勢，做好民生安居保障。三是加強個人住房貸款業(yè)務(wù)統(tǒng)籌，持續(xù)開展產(chǎn)品創(chuàng)新和流程優(yōu)化，著力提升業(yè)務(wù)辦理效率和客戶體驗，有效增強客戶服務(wù)能力。

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