隨著當前我國房地產市場已進入存量時代，面對體量龐大的二手房交易市場，如何進一步激活消費潛力成為關鍵。

(相關資料圖)

5月8日，一則重磅新規讓房地產中介行業“炸開了鍋”——住建部、市場監管總局印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（下稱《意見》），劍指房產中介費率過高、捆綁收費、濫用個人信息等行業痛點問題。

《意見》要求，房地產經紀機構合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用；同時在經營場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。

針對困擾消費者已久的“電話轟炸”亂象，《意見》規定，未經當事人同意，房地產經紀機構及從業人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。

不僅如此，對于房地產經紀行業暗藏的壟斷問題，《意見》亦明確，具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。

政策引導交易雙方共同承擔中介費用

“我交的中介費用會減少嗎？”新規襲來，這是購房者小郭最關心的問題。

據了解，我國官方對于房地產經紀費用的規定，最早源自1995年國家計委建設部下發的《關于房地產中介服務收費的通知》（971號文）。其中規定，房屋買賣代理收費按成交價格總額的0.5%-2.5%計收。

到了2014年6月，國家發改委、住建部聯合發布了《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理》，各地逐步放開對房地產經紀服務費用的價格管制，實行市場調節價。

部分一、二線城市房地產傭金費用在2%至3%之間，這筆費用多由買家負擔。小郭告訴南都記者，“北京二手房傭金收費標準基本在2.7%，砍一砍也許能到2.5%，但仍是一筆不菲支出。”照此計算，如果購入一套600萬的二手房，預計要支付16萬中介費用。

圍繞收費問題，《意見》主要提出三大要求——合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價，以及嚴禁操縱經紀服務收費。

根據《意見》，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。同時，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在文章中表示，降中介費的政策出發點是好的，讓房屋買賣交易服務、收費更加公平、公正、透明，最大可能地降低購房成本，維護、保護購房者的合法利益。此外，政策引導交易雙方共同承擔服務費用，也體現了對購房者權益的保護。

謝逸楓還談及，如何具體認定其中違規、合理收費等細則，還須主管部門公布條例和部門規章，又或是具有法律意義的正式文件和配套政策，各地才能落地執行。

另有分析師認為，對于“成交價越高服務費率越低”的規定，實際交易過程中恰恰是相反的，并且中介費率的高低也是市場行為，過多的干預可能適得其反。

《意見》還明確，房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，經紀行業簽約、過戶、按揭等，看似環節簡單明了，但往往經歷非常高頻率的、高人力投入的業務活動。

他認為，明示交易環節、各環節收費標準、出具收費清單是合理的，既能讓交易雙方明晰經紀服務的內容，也能讓經紀行業的分工更加細化、更加專業化，從而讓行業高質量發展。“關鍵是，選擇是清晰的，付費是透明的，信心是對稱的。”

推進房地產行業反壟斷呼聲不絕

房地產中介行業暗藏的壟斷問題，亦在監管部門的關注之列。

《意見》特別提到，具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。

此外，根據《意見》，房地產經紀機構、房地產互聯網平臺、相關行業組織涉嫌實施壟斷行為的，由市場監管部門依法開展反壟斷調查。

據南都記者了解，近年來房地產交易市場集中度不斷提高，要求行業反壟斷的聲音也不絕于耳。2021年4月，58同城CEO姚勁波曾公開炮轟行業內壟斷現象，稱房產交易領域存在明目張膽的“二選一”行為，呼吁監管介入。

2022年全國兩會期間，房天下控股董事長莫天全在接受南都專訪時也建言房地產領域需要反壟斷。“房地產經紀市場集中度越高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經紀公司手中，買方和賣方的議價能力就越弱，高額的渠道費用嚴重擠壓了房企的利潤和購房者的議價空間。”

不單行業人士，還有消費者對房地產經紀公司提出壟斷指控。根據南都此前報道，消費者王女士就以濫用市場支配地位為由，將鏈家公司告上法庭。

2016年2月，王女士通過鏈家購買了一套總價215萬元的二手房，并按照2.7%的標準向鏈家支付傭金。據悉，這筆2.7%傭金標準由2.2%居間服務費和0.5%保障服務費組成。在王女士看來，2.2%的居間服務費定價過高，且同時收取居間服務費與保障服務費有“搭售”之嫌。

這樁案件歷經二審，訴至最高人民法院，系當前國內房地產經紀領域少有的反壟斷訴訟案件。最高人民法院終審認為，鏈家公司在本案相關市場具有支配地位，但現有證據不能證明鏈家公司實施了濫用行為，因此駁回王女士全部訴訟請求。

彼時清華大學國家戰略研究院特約研究員劉旭告訴南都記者，一家房地產中介企業被認定具有市場支配地位尚屬首次。該案意義在于最高法在界定房地產中介服務行業相關市場，以及認定中介服務機構是否具有市場支配地位的裁判思路上，有較大突破。

值此《意見》出臺之際，劉旭撰文呼吁市場監督管理總局及時推進各地反壟斷執法機構高效地開展房地產行業的執法工作，集中查處房地產中介市場各類壟斷行為，并監督相關違法者及時將不當得利返還給受到損害的購房者等民事主體。

在劉旭看來，相關反壟斷執法在發揮警示作用的同時，也會更有助于促進潛在的購房者、售房者，更有動力開展房地產交易，促進房地產市場的健康發展。

強調保護個人信息，規制“電話轟炸”

值得關注的還有，《意見》著重強調了對于客戶個人信息的保護。

實踐中，為方便中介業務開展，房地產經紀公司都提前會向客戶索取姓名、電話、購房意向等信息存檔。購房者陳女士告訴南都記者，在使用房屋中介App時，如果不提供個人電話，很有可能無法查看相關房屋信息，而提供以后則面臨各種“電話轟炸”。

針對“電話轟炸”亂象，《意見》規定未經當事人同意，房地產經紀機構及從業人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。

鑒于部分行業嚴重依賴電話、短信等途徑進行營銷，為了提升營銷的針對性、有效性，買賣公民個人信息成了行業“潛規則”。2022年11月，廣東省東莞第三人民法院梳理最近一年數據發現，超六成案件侵犯公民個人信息罪案件被告人系房地產中介、銷售行業的從業者。

比如該院審理的某案中，被告人孫某原來在一家地產公司上班，后跳槽到另一家地產公司單位店長。為了提升新公司業績，孫某私自轉存老東家收集的個人信息，讓員工聯系客戶推銷中介服務。截至被查獲時，孫某轉存了1566條公民個人信息，包含業主姓名、詳細住址、聯系方式等。

東莞第三人民法院認為，孫某的行為已構成侵犯公民個人信息罪，因此判處孫某有期徒刑六個月，緩刑一年，并處罰金10000元。在承擔刑事責任之外，法院還判決孫某永久刪除非法獲取、提供的公民個人信息，并在本市范圍發行的報刊上向社會公眾公開賠禮道歉。

可以看到，此番《意見》明確指出，房地產經紀機構及從業人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。

除了嚴令禁止外，《意見》還要求房地產經紀機構建立健全客戶個人信息保護的內部管理制度，嚴格依法收集、使用、處理客戶個人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個人信息。

采寫：南都記者黃莉玲

標簽：