作者 |?騎豬英雄

(資料圖片僅供參考)

文章來(lái)源 |?格隆匯樓市

很明顯，深圳樓市進(jìn)入了更深層次的冰點(diǎn)期。

截至5月中旬，深圳累計(jì)推出40個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目，共計(jì)14951套住宅，然而整體去化不到三成半。

40個(gè)新房項(xiàng)目，不計(jì)5月入市待公布的3個(gè)新項(xiàng)目，僅11個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率超過(guò)一半，其余銷(xiāo)量則非常一般。

其中最慘淡的是4月入市的保利明玥瀾岸花園，624套住宅，均價(jià)約4.12萬(wàn)/㎡，雖然開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有數(shù)據(jù)顯示約4%，但1個(gè)月過(guò)去了當(dāng)前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示則為0套。

除了保利明玥瀾岸花園，去化比例不到一成的項(xiàng)目，也包括了坪山碧嶺的深業(yè)山水東城花園、龍崗布吉的里城璽樾山花園、龍崗平湖的融湖盛景花園、龍崗新生的美盛嶺尚苑。

從整體網(wǎng)簽備案結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目的去化速度遠(yuǎn)不及去年水平。

并且能明顯感受到網(wǎng)簽率的斷崖表現(xiàn)。

比如沙井萬(wàn)豐海岸城，從一期二期三期開(kāi)盤(pán)遭到爆搶“日光”到四期瀚府開(kāi)盤(pán)四個(gè)多月網(wǎng)簽率也僅僅65.02%。

除了市場(chǎng)進(jìn)入低位運(yùn)行以外，一方面項(xiàng)目自身樓道過(guò)窄、得房率不及市場(chǎng)預(yù)期，另一方面競(jìng)品項(xiàng)目鴻榮源珈譽(yù)府也緊跟其后籌備入市。

比如萬(wàn)科未來(lái)之光，4次推盤(pán)，2022年11月第一次推出416套住宅，當(dāng)前網(wǎng)簽達(dá)65.2%，2022年12月第二次推出119套住宅，當(dāng)前網(wǎng)簽83.19%。

但到了今年3月第三次推出177套住宅，當(dāng)前網(wǎng)簽僅36.16%，4月推出282套住宅，1個(gè)月已經(jīng)過(guò)去，當(dāng)前網(wǎng)簽率已經(jīng)不到一成。

除了市場(chǎng)周期的原因，最主要是受附近鳳鳴水岸花園競(jìng)品入市沖擊，導(dǎo)致客戶(hù)被分流。

比如深業(yè)云筑，2022年6月因?yàn)橛袇^(qū)域高光的加持推出的750套住宅，均價(jià)4.49萬(wàn)/平，當(dāng)前網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到72%。

但今年3月推出的第二批739套住宅，折后單價(jià)低出約3.8萬(wàn)/㎡起，幾乎刷新光明新房的地板價(jià)，當(dāng)前網(wǎng)簽比例也依然僅有12.61%。

除了是受市場(chǎng)大環(huán)境影響，更多是因?yàn)轫?xiàng)目一期近期出現(xiàn)交付漏水，樓板開(kāi)裂，承重墻出現(xiàn)裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。

再比如龍華梅林關(guān)的保利招商龍譽(yù)，2022年9月入市，網(wǎng)簽率達(dá)到了60.48%，但今年3月推出252套住宅，賣(mài)了將近2個(gè)月，網(wǎng)簽比例也僅僅只有12.7%。

而今年唯一一個(gè)猝不及防的“日光盤(pán)”，既不是大熱的萬(wàn)豐海岸城瀚府，也不是3月爆火的超核萬(wàn)象中心一期，而是龍崗布吉默默地低調(diào)的信義荔景御園。

連夜開(kāi)盤(pán)，不到兩小時(shí)售罄。

最主要原因是便宜。

復(fù)式戶(hù)型90多平，帶贈(zèng)送高達(dá)120多平，折合單價(jià)相當(dāng)于四萬(wàn)左右一平，而周邊小區(qū)在5萬(wàn)-6萬(wàn)/平。

但是，如果些項(xiàng)目能趕在去年推出，開(kāi)盤(pán)不至于是這樣的成色。

這意味著，深圳樓市的冰點(diǎn)期已經(jīng)無(wú)限期開(kāi)啟。

并且隨著網(wǎng)紅片區(qū)越發(fā)新低的項(xiàng)目，可售型保障住房的不斷攪局，“日光”盤(pán)會(huì)成為稀有品，甚至消失。

新房去化進(jìn)入冷凍期，法拍房豪宅也出現(xiàn)了更明顯的頹勢(shì)。

作為深圳豪宅圈的代表小區(qū)恒裕濱城二期，最近卻流拍了。

流拍的豪宅是恒裕濱城花園二期5座房源，起拍價(jià)1.07億，戶(hù)型是小區(qū)同面積戶(hù)型11套房源之一，擁有超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)，能直接看海。

流拍的主要原因一是評(píng)估價(jià)溢價(jià)市場(chǎng)過(guò)高，二是這套房源未按照法拍房常規(guī)的做法起拍價(jià)打9折或者85折，而是保持了起拍價(jià)與評(píng)估價(jià)一致，三是交房有風(fēng)險(xiǎn)，房源處于“占有使用中”，需要買(mǎi)受人自己清場(chǎng)。

從過(guò)往市場(chǎng)成交價(jià)來(lái)看，恒裕濱城二期實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格在30萬(wàn)/平左右。

2023年3月29日恒裕濱城二期成交一套83平房源，成交總價(jià)2650萬(wàn)，成交單價(jià)約31.93萬(wàn)/平；

2023年2月26日恒裕濱城二期成交一套88平房源，成交總價(jià)2680萬(wàn)，成交單價(jià)約30.45萬(wàn)/平。

不過(guò)距離恒裕濱城二期的海上世界雙璽一期，則曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)接近38萬(wàn)/平的成交單價(jià)。

2022年8月1日，海上世界雙璽一期成交一套221平的房源，總價(jià)8220萬(wàn)，成交單價(jià)約37.19萬(wàn)/平。

目前該套房源二拍起拍價(jià)降至8560萬(wàn)元，計(jì)劃于5月29日再一次開(kāi)拍，和一拍相比起拍總價(jià)下降了2140萬(wàn)，單價(jià)從38萬(wàn)/平跌到了30.7萬(wàn)/平。

不過(guò)目前還沒(méi)有人報(bào)名參與競(jìng)拍。

4月南山招商領(lǐng)璽也掛出一套房源，120.53㎡起拍價(jià)格1446.36萬(wàn)，雖引來(lái)過(guò)萬(wàn)人圍觀(guān)，不過(guò)最終還是流拍了。

而二拍降至1157.08萬(wàn)，經(jīng)過(guò)37次出價(jià)后才以1337萬(wàn)成交。

招商領(lǐng)璽位于南山前海媽灣片區(qū)，同樣也是深圳幾小時(shí)內(nèi)售罄的網(wǎng)紅樓盤(pán)。

深圳豪宅承載的是深圳，甚至全國(guó)最頂級(jí)的購(gòu)買(mǎi)力，豪宅基本沒(méi)有價(jià)格天花板。

因?yàn)檫@部分群體，并不缺實(shí)力，錢(qián)都拿在手里。

但當(dāng)豪宅圈中的龍頭小區(qū)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，則代表著市場(chǎng)連真正有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)群體，當(dāng)下買(mǎi)房欲望同樣不夠了。

這就意味著，當(dāng)下深圳最有實(shí)力的群體，面對(duì)豪宅也步入了深度觀(guān)望期。

作者觀(guān)點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)

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