財聯社（記者 陳業）樓市逐步復蘇過程中，臨深市場“寒意”還未完全退卻。部分開發商為快速出貨，選擇大幅讓利促銷。

日前，位于惠州市大亞灣區臻悅府項目4.8折促銷的消息，引發市場廣泛關注。此外，上周末，在該市惠陽區的鉑悅府項目以備案價約六折的價格促銷，導致老業主集體維權。

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5月22日，財聯社記者分別致電上述項目獲悉，當地監管部門均已介入，這兩個項目均已暫停對外銷售。其中，大亞灣區房管局相關人士告訴記者，對于封盤事宜，需要向具體業務部門核實后，才能給予回復。

“項目降價促銷，屬于開發商正常行為。市場處于高峰的時候，個別項目會按市場最高價格去備案，重新調整備案價后，調整后的價格與高峰時行情偏離較大。還有一些項目在清盤處置尾貨，也會以符合現在市場趨勢的價格來銷售。”惠州當地一家中介機構高層稱。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，部分開發商大幅度打折，從側面反映出其想通過降價甩貨來回籠現金，對未來市場預期并不是特別樂觀。

降價真相幾何？

日前，市場傳惠州大幅降價促銷的樓盤，包括位于大亞灣區的臻悅府及惠陽區的鉑悅府。

據房天下信息，位于大亞灣安順四路7號的臻悅府項目，銷售均價為14425元/平方米。近日有市場消息稱，該項目低樓層價格僅6800元/平方米，而中高樓層價格約7000元-7200元/平方米；如按低樓層售價計，相當于打了4.8折。

大亞灣區管委會城鄉建設和綜合執法局隨后公開表示，項目由精裝改毛坯，備案價確實有所調整，但部分中介在介紹時，未清晰說明交付標準，造成了誤解。

5月22日，臻悅府項目一位銷售人員告訴記者，“項目確實有意下調價格，并想通過釋放一些低價房源來吸引客戶，但還沒有最終確定降價幅度。目前剛剛擬定了這個方案，最終能不能實現備案，現在還不能確定。”

上述銷售人員進一步透露，“目前項目已封盤，項目方與相關部門在溝通具體的銷售方案。何時可以銷售，具體銷售方案，需要等通知。”

與臻悅府項目調整備案價不同的是，鉑悅府項目銷售人員告訴記者，樓盤確實展開力度不小的降價。

該位銷售人員介紹，鉑悅府項目位于惠陽區人民三路與北環路兩條主干道交匯處，開車至深圳僅需約半個小時，由于有這一優勢，所以樓盤對于在深圳工作的群體有較強吸引力。當前項目在售的樓棟有4棟、6棟、9棟、8棟、14棟，在售的有88平方米、98平方米、124平方米等戶型。宣傳海報顯示，該項目推出了“0首付、單價直降5000，8600元/平方米起、現房送車位”等促銷措施。

上述銷售人員告訴記者，項目此次推出了兩個方案，一是底價8折，然后送一成首付；另一個是8.8折，然后再送1.8成的首付，但兩種方案送的首付部分都需要扣13個點的稅費，綜合下來相當于打了7折。

“鉑悅府項目之前的備案單價一直是1.5萬元-1.6萬元/平方米，去年成交均價在1.2萬元-1.3萬元/平方米左右，今年項目將清盤，才有這個優惠。以當前價格來看，前期有些業主購入的價格確實比較貴，但當前市場形勢下，開發商希望通過降價來加快銷售速度。”該位銷售人員稱。

據悉，鉑悅府項目傳出降價消息后，部分老業主開始維權，并開始在公開渠道投訴。有業主稱，“由于項目以低于備案價銷售，使得部分老業主一覺醒來發現損失50萬元。”

該位銷售人員5月22日透露，“因業主集體維權，鉑悅府項目昨天開始已經封盤，需要等項目與監管部門溝通好相應的銷售方案。目前項目不可銷售，也無法看房，只能收誠意金鎖定房號，誠意金可退。”

“促銷前兩日寫認購書的人都不夠”

不久前昆山兩樓盤大幅降價促銷引發市場熱議，此次對于惠州部分開發商大力度促銷，外界并不感到意外。

事實上，惠州樓市自去年底開始已顯現“涼意”。彼時，曾因有個人賣家以1元起拍價，低價出售其位于惠州的房屋，引發了市場對于惠州樓市的關注。

李宇嘉表示，惠州本地常住人口只有約五六百萬人，但商品房成交量一度在珠三角的排名很靠前，此前該市相當一部分購房群體是來自深圳的外溢需求，以及珠三角的投資性需求。在當前剛需和改善需求占主導情況下，惠州樓市出現回調也在情理之中，這也是導致部分開發商大力度促銷的重要原因。

樂有家研究中心監測顯示，2023年4月，惠州一手住宅網簽量5687套，環比下跌40%，同比上漲44%。惠州當前新房價格約1.18萬元/平方米，環比下跌3%，也是近半年的最低點。除惠東外，其他行政區4月網簽量環比均有所下滑，跌幅在3-5成左右。

庫存方面，據惠州合縱聯行數據，目前惠州新房庫存量為1727.4萬平方米，去化周期約34.2個月。其中，庫存量最大的正是大亞灣片區，達336.3萬平方米。

“四月惠州樓市成交量下滑幅度較大，環比下跌了40%，供應幾乎是成交的兩倍。市場預期明顯下行，觸發了項目大幅度的折扣。”李宇嘉稱。

在上述背景下，今年5月初，惠陽區住房和城鄉建設局曾發布關于全方位宣傳購房優惠政策的函件。按照惠陽區購房最新優惠政策，惠陽區首套住房商業貸款最低首付比例由30%下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%。

值得一提的是，從目前惠州部分項目的成交情況來看，促銷對銷售提振非常明顯。據上述鉑悅府項目銷售人員介紹，“打折促銷第一天賣了接近200套，第二天至少賣了100多套，因為前兩天賣得太火，寫認購書的人手都不夠。”

李宇嘉認為，只要價格降到位，達到了市場需求可承受的水平，市場需求會得到一定程度的釋放。“但這種價格預期會導致大家的購房情緒比較疲弱，可持續性并不強，同時前期購房者可能會面臨一定的損失。”

為規范銷售行為，維護購房人合法權益，近日惠陽區住房和城鄉建設局印發了《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》。

通知稱，近期，該區個別商品房項目涉嫌違規銷售，造成不良影響，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

同時，將嚴厲倒查因違規銷售行為引發群訪群訴事件，對造成不良影響的企業，將關停網上交易系統(鎖盤)，一經查實存在違規銷售行為的，依法追究責任。

在嚴查違規銷售背景下，相關已實施大力度促銷樓盤會否被追究責任，及其未來銷售方案將如何調整，仍值得關注。

（財聯社記者 陳業）

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