極目新聞?dòng)浾?劉閃

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實(shí)習(xí)生 吳璐瑤

近期，武漢二手房掛牌量持續(xù)增加，引起市場交易雙方的廣泛關(guān)注。武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，武漢全市二手住房掛牌總量為19.3萬套，4月新增掛牌房源1.23萬套，同比增長27.66%。隨著二手房掛牌量的增加，二手房成交無論是增長速度還是市場占比，都出現(xiàn)較大的變化，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，武漢二手住房成交38126套，同比增長超過70%。反映到成交占比上，二手房也從2022年前的33%攀升至2022年的37%，再到今年前四個(gè)月約48%。

“二手房成交占比的提高，前所未有，特別是武昌、漢口老城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析認(rèn)為，存量房時(shí)代的到來，一方面對(duì)于那些急于出手的賣家形成了一定的壓力，但另一方面對(duì)于買家來說，特別是剛性需求和改善型需求的置業(yè)者來說，房子的性價(jià)比更高了，他們有了更多的選擇空間，這反過來也有利于讓房地產(chǎn)回歸居住屬性。

二手房掛牌量同比增長

“真是后悔3年前沒有賣房，現(xiàn)在降價(jià)還不一定好賣！”5月25日，武漢市洪山區(qū)某小區(qū)的祁女士決定把二環(huán)內(nèi)的一套房子在貝殼找房上掛牌：95平方米兩室兩廳，125萬元。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小周勸她：“同小區(qū)同面積房源，掛牌價(jià)都是110萬元左右，您不著急賣房的話，掛個(gè)115萬元？”

小周的建議并非沒有道理，從業(yè)6年的他，對(duì)市場形勢的感知明顯強(qiáng)于一般的業(yè)主。“現(xiàn)在二手房源太多了，大一點(diǎn)的小區(qū)同時(shí)在賣的有上百套，小一點(diǎn)的也有幾十套，要是價(jià)格掛高了，根本沒人來看房，房子就更難賣了。”小周說，有的房子掛出去一兩年，到今年還沒賣出去。

就在祁女士將二手房掛牌的5月25日，武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天武漢市存量住房網(wǎng)簽401套，當(dāng)月8704套。相比前4月，成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的下滑，顯示當(dāng)前市場觀望情緒仍較濃。

漢口一家房產(chǎn)中介門店吳經(jīng)理告訴極目新聞?dòng)浾撸麄兊拈T店四五月份二手房成交的數(shù)據(jù)也不太理想，大概按三成的速度在下滑。“不過前三個(gè)月的成交數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，剛開始給人有點(diǎn)‘小陽春’的感覺，主要還是以解決學(xué)區(qū)的買家居多，不過進(jìn)入5月成交就出現(xiàn)了小幅的下滑。”該店的吳經(jīng)理告訴記者，“漢口江邊某小區(qū)去年在售房源200多套，今年雖然賣出去了10多套，但又有20多套新增掛牌，所以總體上進(jìn)大于出。”

武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，全市二手住房掛牌總量為19.3萬套，4月新增掛牌房源1.23萬套。1-4月，武漢市二手房網(wǎng)簽交易面積401.92萬平方米，同比增長70.92%；交易套數(shù)39855套，同比增長69.51%。其中，二手住房網(wǎng)簽交易面積378.88萬平方米，同比增長73.97%；交易套數(shù)38126套，同比增長73.77%。

部分賣家選擇以價(jià)換量

隨著二手房掛牌量的增加，二手房交易雙方心理開始發(fā)生著微妙的變化。

“我們門店2-4月新房、二手房成交都在10套以上，這個(gè)月目前為止只成交了5套，帶看量也在發(fā)生一些變化，開年每個(gè)月的帶看有30—40組，現(xiàn)在降到了15組右右。”漢陽一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)紀(jì)人張經(jīng)理告訴極目新聞?dòng)浾撸衲暌患径葮鞘杏瓉砹艘徊ā靶￡柎骸保M(jìn)入5月，這波勢頭并未得到延續(xù)，相反，隨著二手房掛牌量的增加，不少房子的掛牌價(jià)還出現(xiàn)了一定程度的小幅下滑，一般下調(diào)幅度在5%-10%。

武昌區(qū)中北路復(fù)地東湖國際小區(qū)業(yè)主王先生告訴記者，他所在的小區(qū)的掛牌價(jià)也出現(xiàn)了下調(diào)，以他自住的一套100平方米小三房為例，曾經(jīng)掛牌價(jià)達(dá)500萬元，如今也調(diào)到了430萬元左右。“不過由于買得比較早，當(dāng)時(shí)只花了110萬元左右，現(xiàn)在即使降價(jià)，出售還是有賺的。”

不過對(duì)于部分買房較晚的業(yè)主來說，可能就沒有那么幸運(yùn)了。漢陽一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的張經(jīng)理介紹，隨著武漢掛牌的二手房源不斷增加，賣房的群體主要有三類人，分別是改善置換客戶、急于變現(xiàn)的客戶和迫于還款壓力的客戶。對(duì)于后兩類人群來說，不排除有一小部分人在房價(jià)相當(dāng)較高時(shí)購買，最近可能會(huì)迫于資金壓力選擇降價(jià)售出。

上個(gè)月，武漢的常先生就做出了這樣的無奈選擇。2021年，他購買了漢口某樓盤的新房，購買價(jià)220萬元，已經(jīng)還了近2年的貸款，由于當(dāng)時(shí)簽約的房貸利率較高，每月需要還貸8600元。由于自己名下還持有其它房產(chǎn)，眼看房價(jià)上漲空間不大，加之還貸壓力較大，經(jīng)過一番思考后他選擇了降價(jià)出售。“最終成交價(jià)只有170萬元，賣完房，還完貸款，至少虧了50萬元以上。”常先生笑著說，雖然降價(jià)出售虧了一些，但想到每月不用再背負(fù)還貸壓力，他對(duì)自己的選擇并不后悔。

像常先生這樣選擇“以價(jià)換量”的并非個(gè)例。江漢區(qū)解放南路房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴極目新聞?dòng)浾撸麄冮T店的某小區(qū)，地段、環(huán)境、教育配套都很不錯(cuò)，房主的心理價(jià)位普遍比較高，去年房源掛牌價(jià)普遍不低于3萬元，但成交量幾乎寥寥。“今年有房主同意降價(jià)后，才成交了幾套。”他說。

以價(jià)換量，讓渡價(jià)格空間贏得成交時(shí)間，似乎也成為當(dāng)前二手房市場的一種趨勢。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，部分房產(chǎn)中介打著“撿漏二手房、便宜好房”等噱頭來吸引買家。當(dāng)記者向經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步詢問和還價(jià)時(shí)，對(duì)方直接告知，最終成交的單價(jià)還可以比掛牌價(jià)再優(yōu)惠幾千元，對(duì)于賣家來說，基本上也有了這樣的心理準(zhǔn)備。

武漢市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，武漢市二手住房掛牌價(jià)格17137元/平方米，環(huán)比下跌1.93%，同比下跌9.47%。5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年4月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，武漢環(huán)比上月上漲0.4%，同比去年4月下降了3.5%。

房住不炒深入人心

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，二手房業(yè)主掛牌積極性較高，一方面當(dāng)前政策環(huán)境較為寬松，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實(shí)現(xiàn)置換房源的需求，另一方面，掛牌量的增長也說明部分群體繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)，對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期減弱。他告訴記者，前段時(shí)間，自然資源部官宣我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，被市場認(rèn)為是征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅更近一步，在這樣的背景下，業(yè)主選擇將多余的房產(chǎn)掛出的意愿也會(huì)有所增強(qiáng)。

雖然5月武漢二手房成交有所降溫，但相比過去，今年二手房成交占比與新房旗鼓相當(dāng)，這種新局面也是十分少見。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析，以前武漢市房地產(chǎn)成交絕對(duì)是以新房為主力。他援引了一則數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化，“2022年的前三年，武漢市二手房占整個(gè)住房市場成交比例平均是33%，2022年以來，二手房市場占比明顯提升，占比37%，今年前四個(gè)月更是達(dá)48%左右，這個(gè)比例前所未有，特別是武昌、漢口老城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。”

二手房占比的提高，意味著市場化的交易價(jià)格更能反映市場真實(shí)的供求關(guān)系變化。總體來看，武漢二手房價(jià)格的調(diào)整比新房來得更早，10%-20%的降幅比較常見，買方的議價(jià)空間加大，自住剛需踴躍出手，房地產(chǎn)市場正朝著進(jìn)一步回歸居住屬性的方向發(fā)展。

市場人士分析認(rèn)為，過去十年，相對(duì)于傳統(tǒng)的“老破小”的小區(qū)，品牌房企開發(fā)的項(xiàng)目房源，無論在建筑品質(zhì)還是物業(yè)服務(wù)等方面，都不可同日而語，本輪二手房價(jià)格的進(jìn)一步回歸，市場上出現(xiàn)了不少性價(jià)比高的好房源，從此角度講，高性價(jià)比“撿漏”也并非完全是噱頭。另一方面，二手房所見即所得，現(xiàn)房交易，免卻了部分新房延期交付、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，在市場上更吃香更搶手自然也就在情理之中。

武漢市二手房未來走勢如何？李國政分析認(rèn)為，目前武漢市二手房市場的爆發(fā)具有一定的偶然性和特殊性，短期內(nèi)的特征不具有長期延續(xù)性。一是因?yàn)槎址砍山换钴S還只是出現(xiàn)在部分區(qū)域，二是學(xué)區(qū)房等交易帶有季節(jié)性的因素，后續(xù)是否繼續(xù)火熱，還有待觀察。

“總體來說，隨著‘房住不炒’深入人心，購房者的心態(tài)日趨成熟，多種合力催生二手房成交占比不斷提高，甚至出現(xiàn)部分區(qū)域供大于求，這對(duì)于成熟的房地產(chǎn)市場來說，是不可逾越的發(fā)展階段，也是一種值得關(guān)注的變化。”他說。

（來源：極目新聞）

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