今日下午，廣州白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊公開搖號，最終花落廈門國貿(mào)。

在上周五的競拍中，該地塊在競拍18輪后觸頂，需以搖號定買主。這是今年以來，廣州土拍中出現(xiàn)的第5宗搖號地。

(資料圖片)

和杭州等城市相比，廣州今年的涉宅土地競拍啟動不快。南都記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至上周，廣州今年總共成交了10宗涉宅土地（其中南沙慶盛樞紐地塊以產(chǎn)業(yè)用地為主），但如今10宗涉宅地已有一半地塊在競拍中都拍至封頂搖號。

那邊涉宅地土拍高潮迭起，這邊一二手樓市的成交量卻在肉眼可見地回調(diào)。

從克而瑞廣州數(shù)據(jù)可見，廣州一手住宅成交套數(shù)在3月突破1萬套，從4月銳減至7000多套，5月前24日成交5000多套。與此同時，二手樓市成交也在膠著狀態(tài)，持續(xù)回調(diào)。

看似割裂的廣州房地產(chǎn)市場，究竟發(fā)生了什么？

現(xiàn)象：從去年流拍，到今年封頂搖號

上周之前，白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊并非香餑餑。

此地塊位于白云區(qū)嘉禾望崗，西鄰空港大道、北側為松園路，隔壁是地鐵2號線、3號線、14號線的三地鐵交會嘉禾望崗站，地塊南側為云門NEWPARK商業(yè)體、嘉禾金鉑天地等。占地面積66385平方米，可建設用地面積33566平方米，計算容積率建筑面積少于100698平方米，掛牌起始價為21.58億元。

出讓條件顯示，項目控高100米，競得人須按規(guī)劃要求配建規(guī)劃條件中的12班幼兒園，建成驗收合格后，無償移交給廣州市白云區(qū)教育局。用地范圍內(nèi)城市道路用地20304平方米、綠地用地面積12515平方米，由競得人按住建、城管、水務等行業(yè)主管單位指導和規(guī)劃要求配建，按約定的竣工時間建成并驗收合格后無償移交給廣州市白云區(qū)人民政府指定的單位。此外，競得人須采用裝配式建筑的建造方式，實施裝配式建筑的面積比例不低于該地塊地上計算容積率建筑面積的70%。

這宗地最早于2022年9月9日，和彼時廣州第三批集中供地一起在廣州公共資源交易中心掛牌。到一個月后，2022年10月10日第三批供地開拍之時，20宗地有2宗提前中止出讓，3宗不成交，13宗底價成交，唯有海珠區(qū)的2宗地產(chǎn)生多輪競價。而白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊，是彼時“不成交”的3宗地塊之一。

時過境遷。今年首批宅地供地中，廣州在短短17天內(nèi)拍出4宗觸項搖號地塊。在4月20日首輪供地競拍結束5天后，4月25日，白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊卷土重來，重上廣州公共資源交易中心掛牌。

和去年相比，該地塊的出讓面積、價格都未變，但付款方式從去年的66日內(nèi)付清改為簽訂出讓合同6個月內(nèi)付清。如此，顯然會讓房企更從容籌集土地款。

據(jù)了解，截至5月23日下午5點競買申請止，白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊一共吸引廈門國貿(mào)以及建發(fā)3家房企報名競拍，都是央國企。

“同一個孩子，有人搶就是寶，沒人愛就是草”。土拍結束后，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如是感嘆。

5月24日上午8點半，該地塊發(fā)生第一個報價。在上周五10點開拍前20分鐘內(nèi)，又產(chǎn)生了兩個競價。到10點以后，土拍競價開始白熾化，短短半個鐘發(fā)生15輪競價，直至地塊觸及封頂價，需要搖號定主，成為廣州今年以來的第5宗搖號地塊。

市場：兩個月5宗搖號地，今年迄今一半宅地需搖號

自今年4月3日廣州產(chǎn)生首宗搖號地（荔灣區(qū)花地街羊城食品廠地塊）以來，截至上周五，廣州在不到兩個月里已拍出5宗需搖號的地塊。

廣州的房地產(chǎn)市場開始滿血復蘇了嗎？

以白云區(qū)嘉禾望崗東北側AB2108014地塊看，雖然捅破封頂價，送入搖號池，但實際拍合成交樓面地價僅為24650元/平方米。而在地塊對面的新世界云耀，毗鄰地鐵樞紐、商業(yè)、教育配套成熟齊全，目前在售均價6.5萬元/平方米，相對之下，該地塊仍顯性價比。

2021年4月，該地塊周邊大約直線距離2公里的永泰客運站地塊，成交樓面地價為27191元/平方米。相對之下，永泰地塊樓面地價每平方米比嘉禾望崗地塊貴了2541元。

事實上，回看今年以來產(chǎn)生的另外4宗搖號地塊，其樓面地價都不是地塊周邊近年的峰值價格。

今年第一宗搖號地羊城食品廠地塊，折合樓面地價32199元/平方米。但在去年，荔灣區(qū)成交5宗涉及住宅的用地，就有3宗樓面地價貴過它。其中金橋二期地塊樓面地價33198元/平方米，珠江隧道口AF020112.AF020119地塊樓面地價32680元/平方米，都處于荔灣南地帶。

再看第二宗搖號地番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊，成交樓面地價24082元/平方米。但一路之隔的廣地花園·觀灝，當前在售產(chǎn)品最低售價為42000元/平方米起；再往萬博走，在售樓盤價格更貴。

若以廣州珠江新城為坐標，迎賓路BA0603009地塊在番禺區(qū)無疑是最近廣州中心的地塊之一。而早在2021年，番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊的樓面地價，就已拍至樓面地價24705元/平方米，貴過迎賓路地塊。

第三第四宗搖號地塊，漢溪大道北側BA0902125地塊及漢溪大道北側BA0902011地塊的樓面地價分別在32176元/平方米至33434元/平方米。早在2020年，越秀地產(chǎn)拿下的漢溪大道北側地塊，樓面地價就已達32405元/平方米，當前在售產(chǎn)品價格亦是片區(qū)風向標。

綜上，雖然今年以來已產(chǎn)生5宗觸頂搖號地，占已成交地塊的一半，但其實都未及最近幾年周邊地塊樓面地價的峰值。

不僅如此，廣州自去年6月以來修改土拍規(guī)則，將“限地價+競自持+搖號”改為“限地價+搖號”，取消了“競自持”環(huán)節(jié)。大大降低了開發(fā)商的成本，提高其盈利空間。如今地塊比往時更便宜，也意味著盈利空間進一步加大。

由此可見，今年看似“火爆”土拍現(xiàn)象，情有可原。

聲音：今年樓市沒有那么差，開發(fā)商在第二輪拿地范圍或擴大

“經(jīng)過3月的小陽春之后，4月廣州樓市成交回調(diào)在預料之中。5月還有最后一周，預計一手成交量也和4月差不多，大概率會止跌回穩(wěn)”。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析，雖然過了小陽春之后，廣州樓市歸于平淡，但是從開年以來到現(xiàn)在（1.1-5.24）的成交數(shù)據(jù)來看，一手住宅的成交面積盡管跟2021年還有差距，但是與2022年、2020年以及2019年同期相比都是增長的，證明市場也并沒有那么差。

“這也再次表明，目前樓市復蘇萬事俱備只欠東風，基本上該給的政策支持都會給到，現(xiàn)在只待疫后的經(jīng)濟大環(huán)境的整體復蘇，從而為樓市的復蘇提供支撐”。肖文曉表示，對于有資金有能力的開發(fā)商來說，正如去年流拍的嘉禾望崗地塊如今需要搖號一樣，在投資決策上要有前瞻性才能搶到好地，因此拿地也必須比市場整體回暖快一步才行。

肖文曉認為，今年各地不斷出現(xiàn)的土拍搖號現(xiàn)象，反映部分房企拿地信心開始增強。而為了緩解在第一輪土拍拿（搖）不到地的壓力，預計第二輪土拍這些開發(fā)商的目標范圍也會擴大，將不再局限于市場上那些最熱門的優(yōu)中選優(yōu)的地塊。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析認為，今年的土地拍賣市場和房地產(chǎn)銷售市場相似，“在商品房銷售端，網(wǎng)紅的、優(yōu)質(zhì)的，真正的好房子，價格還是比較貴；但一般的剛需和改善房，目前仍然需要減價促銷”；反映到土拍市場，好的地塊會越來越多的開發(fā)商搶奪；一些普通的地塊可能就有流拍或者以底價成交。

黃韜認為，從今年形勢看，開發(fā)商在銷售上仍會繼續(xù)減價促銷。而土拍的分化現(xiàn)象仍會持續(xù)存在，但土拍價格將不會再出歷史新高。

南都·灣財社記者 邱永芬

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