近日，為促進住宅銷售，合肥、重慶、惠州等地出現買房可“零首付”甚至“負首付”的營銷模式。業內認為，此舉并沒有在實質上減輕購房者的壓力，且暗含財務與法律風險。

例如，“負首付不是新事物，業內稱之為‘高評高貸’，涉及‘陰陽合同’、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上是赤裸裸的違法。”

針對該類營銷亂象，監管部門已積極出手。日前，惠陽區住房和城鄉建設局發出通知，嚴查首付貸、返首付、零首付，以及發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為；5月26日，深圳市房地產中介協會發文，禁止參與或協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為，直指房地產開發企業、房地產中介機構存在的樓盤銷售亂象。

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“零首付”“負首付”引熱議

為加速銷售，開發商各類花式銷售活動輪番上演。近日，合肥、惠州等地部分在售樓盤為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至“零首付”購房促銷活動。

5月19日，位于惠州淡水的東方·鉑悅府推出“零首付，送車位”活動，在售房源折后單價約8700—9700元/平米，是“有史以來最大優惠”。對比之下，東方·鉑悅府7棟于2021年11月11日獲批入市，住宅備案價在1.19—1.58萬元/平米之間。

5月上旬，合肥市長豐縣上坤晶萃四季項目打出“0首付、準現房、置業大合肥”的廣告，買房人只需交2萬元定金，首付0元。5月29日，《華夏時報》記者通過購房平臺向該項目置業顧問了解到，上坤晶萃四季的“零首付”活動只是開發商拿出少量幾套房源用來宣傳，差額首付款由開發商上坤全額補貼，5月15號該活動已經結束。

與此同時，近期部分城市的二手房市場還悄然出現了“負首付”，有中介聲稱能幫助自有資金不足的購房者實現購房目標。

網傳圖片顯示，一位重慶市巴南區房產中介在朋友圈中聲稱，一套83萬元的精裝房，客戶首付4萬元，放款后返現5萬元，相當于客戶買房后倒拿1萬元；另一則發布于4月22日的網帖顯示，房產中介稱，深圳羅湖一套房子評估價570萬元，房東急售要以520萬元出售。購房者可以“在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修錢”。據悉，“570萬元銀行會分批次放款。你把資料遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信（不能做）”。

對此，一名深圳中介人士向記者肯定地表示，目前深圳無法操作“負首付”，“銀行評估控制得比較緊”。至于網傳所言，該中介人士則表示，“可能很久以前了吧。”

對于引人關注的“零首付”“負首付”營銷模式，業內普遍認為，本質為“羊毛出在羊身上”，購房者并不會獲得實際優惠。不僅如此，這類營銷行為涉嫌違法違規，風險頗高。

“負首付”不是新事物，業內稱之為“高評高貸”。“高評高貸”也叫倒拿錢、零首付、低首付，是指銀行評估價格比真實交易價格高、從而貸到更多的款，變相降低首付：“‘高評’就是高評估值，‘高貸’就是高貸款額。里面涉及‘陰陽合同’、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上是赤裸裸的違法。”

“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區別而已。”北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，所謂“零首付”、首付分期看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人會通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。

王玉臣同時指出，“零首付”“負首付”一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸。即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。

毫無疑問，買房“零首付”“負首付”的做法違反國家相關金融信貸政策：2017年住建部、央行、銀保監會聯合印發的《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》規定，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

樓市成交階段性回落

針對近期出現的“零首付”“負首付”樓盤銷售亂象，多地監管部門已及時出手，禁止相關人員參與或協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為。

5月26日，深圳市房地產中介協會發文，該協會在文中指出，各房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理，并應開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發現房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，深房中協將立即報送行政主管部門依法依規查處等。

在此之前，5月22日，廣東省惠州市惠陽區住房和城鄉建設局印發的《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》指出，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

值得注意的是，在東方·鉑悅府，由于業主的強烈反對，5月23日，經過雙方協商，開發商立下書面承諾：5月19日以來賣出的153套房子將作退款處理，贈送車位的協議全部作廢，后續若開發商再贈送或低價賣車位、以低首付賣房擾亂市場，需給予集體業主相應價值的賠償。

客觀地說，各類“0首付”“負首付”現象背后，是房地產需求端仍然疲軟的現狀。

據平安證券發布的研報，截至5月21日，5月重點50城新房月日均成交3827套，環比降14.2%，同比升3.3%，增速較上月回落23%；重點20城二手房月日均成交2476套，環比降21.2%，同比升43.4%，增速較上月回落26.4%，“金三銀四”后樓市成交階段性回落。

中指研究院指出，熱點城市土地市場熱度較高，對當地房地產市場會形成一定支撐，但整體來看，當前全國房地產市場調整壓力仍在。近期部分核心一二線城市開始優化調控政策，上海、廣州等城市調整公積金政策，杭州、南京部分街道或區域放松限購，但整體力度仍較為有限。截至5月24日，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半。

“后期需給予樓市更大力度的政策支持，穩定購房者置業信心和預期，核心城市政策存在優化空間，市場也需要更實質性的政策落地。”中指研究院判斷，6月將迎來上半年收官節點，預計房企推盤力度和促銷力度都將加大。

而上述置業顧問也向《華夏時報》記者透露，盡管“零首付”活動已經取消，但現在合肥下轄縣城如肥東及長豐目前均有低首付在售樓盤，購房者只需交付2—5萬元，剩余部分可從開發商處獲得無息貸款，“您有需要可以直接與樓盤方面咨詢”。

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