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深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱“深房中協(xié)”）數(shù)據(jù)顯示，自今年2月底以來，深圳二手房掛牌量持續(xù)增長，從2月27日的3.97萬套增加至5月22日的5.3萬套。

如今的深圳樓市，一方面是二手房的掛牌量持續(xù)增長，另一方面則是新房庫存量越來越大。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，截止4月底，深圳一手住宅庫存面積35.09萬平米，共計39791套，環(huán)比上漲4.7%。同時，據(jù)《華夏時報》記者了解，深圳有一手房房源降價幅度超1000萬元。5月27日，深圳福田房產(chǎn)中介蘇建（化名）向記者介紹，東海國際公寓現(xiàn)在有一套365平的房源賣3900萬元左右，之前要賣到5500萬元以上，降價幅度超1600萬元。

(資料圖片僅供參考)

人口是支撐樓市發(fā)展的重要因素，不過深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年，深圳常住人口1766.18萬人。這與2021年相比，減少1.98萬人。公開信息顯示，這是深圳1979年立市以來人口首次負增長。

截圖自深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會網(wǎng)站

二手房掛牌量突破5.3萬套

深房中協(xié)指出，2023年5月22日，深圳共有53043套有效二手房源在售，較上周（5月8日至5月15日）增加646套，在售二手房源量持續(xù)小幅增長。

除了深房中協(xié)自己統(tǒng)計的二手房數(shù)據(jù)外，其收錄其他中介機構(gòu)的二手房掛牌量也呈現(xiàn)出自3月以來持續(xù)增長的趨勢。

2023年5月5日，深房中協(xié)表示，截至2023年5月1日，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售房源14.38萬套（存重復(fù)房源，后同），對比4月1日統(tǒng)計的13.80萬套掛牌房源增加5752套，環(huán)比增長率為4.2%。

圖源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會

掛牌量的持續(xù)增長，并沒有帶來成交量的同步上漲。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，4月深圳市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）3744套，環(huán)比增長率為-24.3%。

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值得注意的是，4月20日，市場消息傳出，深圳二手房參考價不調(diào)整，不過銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。但是截至發(fā)稿，相關(guān)政府部門并沒有官宣該消息。而據(jù)證券時報4月20日報道稱，記者向銀行內(nèi)部人員求證，深圳一農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示：確認了，但還沒看到正式文件。

此外，深房中協(xié)5月5日指出，4月20日，銀行貸款政策調(diào)整，業(yè)內(nèi)普遍認為首當其沖將利好于改善型需求，這一判斷，得到了數(shù)據(jù)驗證。這也意味著，深房中協(xié)承認了深圳“4·20新政”的出臺。

公開資料顯示，深房中協(xié)是深圳從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員自愿發(fā)起成立的社團法人，現(xiàn)共有會員單位1400余家。而該協(xié)會的職能包括承辦政府主管部門交辦和授權(quán)的房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)工作。

同時，據(jù)深房中協(xié)透露，2022年4月深圳二手房成交中，小于90平方米戶型的錄得占比小幅下降，占比62.1%，較上月占比下降1.8個百分點，而大于等于90平方米戶型的錄得占比出現(xiàn)回升，反映“新政”直接體現(xiàn)在改善型需求上，這一類需求的入市意愿有所增強。

而從效果層面來看，深圳“4·20新政”對市場的提振作用比較有限。深房中協(xié)指出，從4月份周走勢情況分析，4月20日銀行貸款政策的適度調(diào)整，短期內(nèi)對市場確實起到了一定提振作用，但自進入4月最后一周，周交易量開始出現(xiàn)快速回調(diào)，可能與五一長假將至，假期效應(yīng)提前釋放有一定關(guān)聯(lián)。因此，五一長假之后周走勢的恢復(fù)程度就成為了驗證420“新政”效果的關(guān)鍵。

從“五一”長假后的第一個自然周（即5月8日至5月14日）的成交數(shù)據(jù)來看，經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計，該周深圳市二手房（含自助）錄得956套，環(huán)比增長73.2%。對此，深房中協(xié)稱，市場受假日影響較為明顯。

而從最新的周成交數(shù)據(jù)來看，經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計，5月15日至5月21日這一周，深圳全市二手房（含自助）錄得849套，環(huán)比下降11.2%。深房中協(xié)表示，隨著五一假期積累的需求在節(jié)后第一個自然周釋放，第20周（即5月15日至5月21日）二手房錄得量出現(xiàn)回落，隨著節(jié)日效應(yīng)的褪去，預(yù)計后期二手房錄得量會維持相對穩(wěn)定水平。

此外，值得注意的是，在深圳二手房市場上，成交價格接近參考價已是常事。樂有家研究中心在5月4日指出，在參考價政策長達2年多的調(diào)整下，當前深圳房價去泡沫化已經(jīng)有明顯效果，部分區(qū)域房價跌幅達到2—4成。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，當前深圳二手成交房源中，超7成的成交價格是接近參考價的（偏差值10%以內(nèi)）。

不僅如此，如今豪宅打折出售也是常事。近日，華潤城潤府項目的兩套二手房源成交價截圖引起市場熱議。據(jù)媒體報道，截圖顯示，該項目于2021年5月12日、2023年2月14日，分別出售了一套150平方米房源，其中，前者成交總價為3288萬元，單價約21.92萬元/平米，后者成交總價為2380萬元，單價約15.87萬元/平米。而對于這兩張圖所顯示內(nèi)容的真實性，深圳貝殼多位中介人士已向記者確認，上述成交信息屬實。同一項目內(nèi)的同面積房源，差不多兩年時間，總價降了約908萬元。

有一手房豪宅降價幅度超1600萬元

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，截至4月底，深圳一手住宅庫存面積35.09萬平米，共計39791套，環(huán)比上漲4.7%。若按照過去12個月的平均成交套數(shù)推算，4月份深圳一手住宅的去化周期為14.2個月，較3月份加長0.3個月。

除了庫存量增加、去化周期延長外，折扣促銷房源增多，在如今的一手房市場中已經(jīng)見怪不怪了，甚至連頂豪也在降價出售。

據(jù)相關(guān)媒體報道，在今年“五一”期間，位于深圳福田香蜜湖的東海國際公寓推出5套特價房源，面積段在193—425平米之間，折后總價在1888—7188萬元之間，優(yōu)惠幅度從534萬元至1012萬元不等。

5月27日，蘇建向記者透露，目前東海國際公寓新房75折出售，主要是因為要將之前保留的房源全部賣掉，要清盤。同時，據(jù)蘇建介紹，現(xiàn)在東海國際公寓有一套365平的房源賣3900萬元左右，之前要賣到5500萬元以上，降價幅度超1600萬元。

“這次打折力度很大，降價幅度都在75折上下，大部分（深圳新房）的成交量都往東海國際公寓去走。”蘇建說道。

圖源：深圳房產(chǎn)中介朋友圈

除了東海國際公寓外，記者還通過深圳房產(chǎn)中介朋友圈了解到，深圳有不少剛需樓盤在推特價房源，如位于龍崗布吉的招商臻城，有房源優(yōu)惠幅度超68萬元。

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