云錦東方云筑搖號被叫停 滬上頂級豪宅“打新熱”或退燒

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

(資料圖片)

5月30日傍晚時分，位于上海市徐匯區龍啟路377弄的云錦東方云筑顯得格外靜謐。該項目已基本完工，現場只有少量工人在做最后修繕。

就在當天下午，云錦東方云筑開發商上海東航置業有限公司（以下簡稱“東航置業”）發布搖號暫停公告稱，為維護房地產市場秩序，保障購房人合法權益，將暫停原定于2023年6月1日10時在上海市東方公證處舉行的開盤銷售搖號排序活動及后續相關活動。

《中國經營報》記者注意到，云錦東方云筑之所以被緊急叫停搖號、開盤，源于其一二手房價之前存在明顯倒掛，“打新”成功意味著可獲得動輒2000余萬元的隱性收益，這也引發了“假結婚”、違規代持等一系列亂象。

此前的5月25日，上海市徐匯區房管局一名工作人員向記者表示，已關注到云錦東方云筑項目的相關情況，具體處理措施還在研究中。

多位房地產業內專家分析認為，云錦東方云筑銷售工作遭叫停，充分說明上海市各主管部門對于該問題的關注力度，即將整頓購房秩序，對于一些有炒房風險的高倒掛項目或將進行嚴管。“相關部門應進一步完善這類項目的認購標準或手續，加強監管審核力度，打擊投機空間，堅守‘房住不炒’的底線，避免投機行為擾亂正常的房地產市場秩序。”

千萬級豪宅引發“打新熱”

時間撥轉至4月。上海市公布第四批次新房集中入市名單，位于徐匯區濱江板塊的云錦東方云筑名列其中，并以16.49萬元/平方米的備案均價位列榜首，也打破了上海市新房備案均價的天花板。

據了解，云錦東方云筑此次共推出105套房源。其中洋房42套，均價約13.2萬元/平方米；別墅63套，均價17.82萬元/平方米，都是176～408平方米的大戶型，房源總價約2457.7萬元～9618萬元。

購房者王力（化名）告訴記者，該項目認購時間為5月12日～16日，原計劃6月1日搖號、6月3日開盤。購房需支付500萬元認籌金，同時購買首套房需要凍資900萬元，二套房更是需要凍資2900萬元，凍結時間長達20多天。

王力是土生土長的上海人，為了籌措購房資金甚至賣掉了位于中環附近的兩套拆遷房。“雖然新房價格創新高，但二手房均價已超過20萬元/平方米，部分別墅近兩個月的成交價已經逼近30萬元/平方米。因此，如果能順利買到大戶型，就相當于能賺2000多萬元。”

正因如此，本次認購需要購房者提供過去12個月的銀行流水并加蓋徐匯區銀行業務章。這也是上海自實行積分制以來首個要求提供銀行流水的新房項目。

5月13日一早，王力便專門請假到位于芒果廣場二層的臨時售樓處排隊登記。“那天非常熱、非常曬，早上9點就已有不少購房者排隊。一開始都是人工報名登記、核驗材料，后面購房者實在太多就采用線上報名方式，但很多人一提交就出現卡頓，只能一直刷新，甚至有購房者直到5月16日最后一天都沒完成認購。”王力回憶道。

從認購情況來看，截至5月14日，云錦東方云筑就有超過470組認購，認購率達448%，并觸發積分。而在控制認購人數的情況下，到6月16日認購結束仍有超700組購房者參與認購，認購率達667%。該項目也成為上海市今年以來認購率最高的樓盤。

一名當地中介人士表示，由于競爭激烈，入圍的購房者都是“社保巨子”乃至社保“滿分”購房者。在開啟認購的第三天，現場直接分出了滿分和未滿分兩條排隊通道。“在5月16日認購截止前，我幫一名客戶順利提交了材料。最終通過審核的購房者肯定不止700組，最終入圍搖號的至少有800多組。”

“云錦東方云筑之所以如此火爆，最直接的因素就在于房價倒掛，購房者‘買到就是賺到’的心理表現非常明顯。”易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，目前“打新”情緒依然比較重，這也是大城市購房市場的重要特點。同時，雖然房地產市場近期有所降溫，但部分大城市中心城區的高端項目依然供不應求，房地產市場的結構差異和不均衡問題也需要引起關注。

“假結婚”、代持暗藏風險

潛在的巨大經濟利益，也讓各類“黃牛”蠢蠢欲動，“假結婚”、代持等亂象不斷涌現。

“在排隊認購時眼神必須堅定，否則就會有‘黃牛’湊過來介紹業務。”王力告訴記者，第一種就是“假結婚”，如果意向購房者單身或離婚，“黃牛”就會負責介紹高分乃至滿分的異性；第二種則是代持，“黃牛”從上海市郊區找來社保“頂格”的老夫妻，然后購房者出資讓他們出面認購搖號，再通過婚姻變更等方式避開限售。

在北京市金訴律師事務所主任王玉臣看來，無論是“假結婚”還是代持，這些行為本身都嚴重擾亂了房地產市場的正常交易秩序，其背后存在的產業鏈更涉嫌違法，根據行為嚴重程度，甚至可能構成非法經營罪等刑事犯罪。

王玉臣直言，在我國并不存在“假結婚”的法律概念。如果雙方沒有簽訂相關的財產分割協議，在之后離婚財產分割過程中，另一方不同意將房產歸還就很可能引發財產分割爭議。

相比“假結婚”，購房代持的法律風險則更大。王玉臣告訴記者，在司法實踐中，經常會遇到一些借名買房或代持買房糾紛，比如一些人自己本身不具備購買經濟適用房的資格，就借別人的名字和資格認購，但被借名的人看到房價的大幅上漲就心動了，到法院提起訴訟，以確認協議無效，要求返還房屋。

“即便是購買普通商品房，借名發生糾紛的概率也很高，甚至很多都發生在親戚朋友之間。另外，如果被借名人出現債務糾紛，其名下的房產也可能被法院等強制執行。”王玉臣表示。

亂象頻出也讓云錦東方云筑最終未能如期搖號、選房，最終于5月30日下午對外發布了搖號暫停公告。

東航置業方面表示，因搖號選房時間暫不確定，如需退出本次認購活動的認購人有權要求退還認購金，退款辦理時間為5月30日至6月7日。認購人一經發起線上退款申請則代表放棄云錦東方云筑的認購資格，認購金退款將在東航置業自接到認購人的退款申請后10個工作日退至原支付認購金卡內，未收到認購金退款不作為仍有認購資格的依據。

落實房價倒掛治理長效機制

事實上，在云錦東方云筑準備入市之前，上海市高端住宅市場都保持著穩中有升的態勢。

第一太平戴維斯統計數據顯示，5月8日～21日，上海市單價8萬元～12萬元的公寓市場共成交256套，環比下降80%；成交均價10.78萬元/平方米，環比上升12%。單價12萬元以上的公寓市場則成交68套，環比增長89%，成交主力為百匯園項目。

在業內人士看來，云錦東方云筑如果得以在6月3日正常開盤，無疑將為上海市高端住宅市場添上濃墨重彩的一筆。如今，不僅云錦東方云筑項目按下“暫停鍵”，類似存在一二手房倒掛的豪宅項目也受到了影響。

比如，位于上海市黃浦區董家渡板塊的綠城外灘蘭庭二期項目，原計劃在6月初入市。綠城中國相關負責人表示，目前，綠城外灘蘭庭的工程進度還沒達到取證條件，開盤時間待定。另有消息稱，上海市高倒掛樓盤和熱門“紅盤”的取證、開盤時間或將暫停1～2個月。

一名跨國房地產機構高端住宅部門主管告訴記者，上海豪宅“打新熱”不斷涌現，反映出高端住宅市場存在供需關系不平衡的問題。根本原因在于，第一，部分購房者出于財富保值目的而購入豪宅資產；第二，上海市人才落戶政策放寬，而增加了自住改善居住需求。

“隨著上海市切實貫徹新開項目按批次集中供應，政府嚴控入市節奏等措施不斷發揮作用，上海市豪宅市場‘打新熱’在一定程度上已經有所降溫。”該人士認為，上海市還應該通過各類調控措施，逐步降低房價倒掛和“打新”帶來的熱度，同時需嚴格執行樓市調控政策，使得市場沒有漏洞可鉆。

嚴躍進也建議，上海市相關部門應當加強高倒掛盤和熱門“紅盤”的資格審核力度，同時嚴守“房住不炒”的原則，在治理房價倒掛等問題方面出臺并落實長效機制，真正讓住房回歸居住屬性。

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