暗訪“零首付”買房：多用高評高貸手段，有人成功后擔驚受怕

買房不僅不用出首付，還能獲得一筆額外的裝修款？近日，“負首付”和“零首付”等話題迅速登上熱搜，引發網友熱議。南都記者深入調查發現，在線下實地走訪中介門店時，多數中介人員對此操作明確表示“不可以”“這是違法的”。不過有中介人員私下透露，該現象在二手房市場并不鮮見，部分中介會將首付款不足的購房者介紹給貸款機構，貸款機構會制定高評高貸、經營貸等信貸方案，從而實現“零首付”或“負首付”。有業內專家指出，此類違規操作將讓購房者背負巨大的法律風險和財務壓力。

社交平臺頻現

(相關資料圖)

“零首付”“負首付”廣告

近期，重慶、深圳等多地的房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，有房產中介稱其代理的一套深圳市羅湖區的房產可以做到“負首付”， 該房子評估價是570萬元，但業主低價賣520萬元，客戶可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

在多個社交平臺上，南都記者見到以“零首付”為賣點的大量售樓廣告，“零首付還能超貸10萬買3房”“首付××萬 可零首付”“廣州零首付它來了”，還有的廣告甚至出現“負首付”的新詞，讓首付不足的購房者心動不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個城市。

據業內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似：一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房者首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房者獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。此外，首付款還可通過多種貸款形式覆蓋，比如中介機構或開發商先替購房者墊付資金，再把購房者“包裝”成小微企業主、個體經營者，以此身份向銀行申請利率更低的經營貸、消費貸、裝修貸等。等貸款發放下來，購房者再拿貸款償還中介機構或開發商的墊付資金。

貸款公司：通過“高評高貸”實現

在南都記者通過社交平臺暗訪調查過程中，有“零首付”廣告發布者自稱，其是貸款公司員工，可提供“零首付”購房的服務。具體操作是查看客戶的流水和征信沒問題后，由該公司提供一批業主低價出售的筍盤，這些盤源由貸款公司先全款購房后，再幫客戶辦理銀行貸款，通過“高評高貸”，讓客戶實現“零首付”甚至“負首付”。

該廣告發布者聲稱，客戶后續按揭還款的利率并不高，“現在買房利率4.25%，我們這種都是3.5%”。這些筍盤是否存在硬傷，才會低于市場價出售？“這個肯定沒有問題”，她解釋，筍盤資源都是有限的，因為有的業主急需錢，有的要置換新房。同時其強調，“零首付”操作對客戶而言不存在任何風險，“有風險也是我們有，因為要全款購房，都是我們墊資的，公司這個月已經十幾個客戶在弄了！”談及更詳細的操作細節，其表示需要“來公司面談”。

房產中介：

該現象在二手房市場并不陌生

隨后，南都記者以購房者身份走訪多家房產中介門店，以首付款不足為由，詢問是否可以幫忙做“零首付”或“負首付”，多數中介明確表示“不可以，查得很嚴”“這是違法的，風險很大”。

不過，為了賺取中介傭金，仍有少數中介抱著僥幸心理，為首付不足的購房者“出謀劃策”。有房產中介私下向記者透露，一手房市場在管理上相對嚴格，“負首付”和“零首付”現象相對少一些，但該現象在二手房市場并不陌生。不少房產中介公司和貸款公司存在合作關系，對于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會將其介紹給貸款公司，貸款公司根據客戶實際情況制定相應的貸款方案。

有中介向記者舉出多種方案，其中以經營貸方案風險較高。即貸款公司花幾千元購買空殼公司的營業執照，以經營貸的形式獲取首付款貸款，在經營貸確認可辦下來后，再墊款客戶的首付款，客戶再還銀行貸款，可貸款金額大概3-10年還完，“等于玩金融杠桿”。他強調，經營貸風險相對較高，“假如貸款實際幾個月后才下來的話，客戶需要每月支付貸款公司2%的利息，拖得越久交的利息越高?！?/p>

他最后表示，二手房交易有比較多的操作空間，“這家銀行不行，可以換一家銀行，總有一家銀行可以”。

“零首付”購房者：

成功后擔驚受怕，最終退房退款

除了二手房中介外，也有部分一手房銷售聯合貸款中介，為購房者申請裝修貸、經營貸，將貸款作為首付款或首付款的一部分，讓信貸資金違規入樓市。他們將信貸資金“繞道”流入樓市的花樣繁多，比如會教購房者應對銀行的話術，讓資金在不同的賬戶下流轉，來規避監管排查。

一名購房者告訴南都記者，他在購買一手房時親身遭遇“零首付”的營銷套路，他看房時對相關政策并不熟悉，在得知其首付款不足時，銷售推薦一名貸款中介給他，指導他簽訂相關裝修合同以及應對銀行貸款的話術，貸款經多人賬戶流轉后，最終他順利獲取這筆數十萬元的裝修貸款，基本實現零首付，但貸款中介向其收取6%的高額中介費。后來他意識到“零首付”本質上就是騙取銀行貸款，擔心違規操作帶來的一系列法律風險，最終和開發商協商退款退房，貸款也及時還給銀行，“算下來各種費用并不少，并不劃算，還整天擔驚受怕，怕被銀行發現后停貸斷供，不如老老實實攢錢買房。”

業內人士：

涉嫌違規操作，購房者易出現斷貸斷供

業內專家指出，表面上“零首付”和“負首付”等購房套路減輕了購房者的經濟壓力，但實際上因為涉嫌違規操作，背后不僅存在巨大的法律風險，購房者也會因還款能力不足，導致斷貸或斷供，面臨財務風險，后患無窮。

廣州房地產行業協會委員黃韜表示，這類首付貸違規操作本質是讓首付分期付款，或者有利息的支付，拉長支付期，所以看上去是“零首付”或者“負首付”，“實際上是有利益的，成本也不低，同時有違規嫌疑”，“零首付”和“負首付”早在多年前被國家明文規定禁止，而且這類金融貸和消費貸，也不允許流入房地產市場。

他認為，“零首付”和“負首付”不僅有違國家“房住不炒”的政策規定，還容易給購房者制造出有能力購房的錯覺，后續因每月還款壓力大，導致斷貸從而產生糾紛的情況極易發生?！暗谝皇钦卟辉试S，第二有對購房者誤導的可能，因為購房者感覺可以很輕松買房，實際上他的能力不允許持續支付?！?/p>

黃韜提醒，購房者盡量不要去做這種違規或者非正常渠道的購房，以免“弄巧成拙”。

銀行機構：

如發現此類違規行為，將要求提前全額還款

針對“零首付”和“負首付”等購房套路，有銀行機構表示，這些都是違規行為，非但沒有減輕購房人的壓力，反而讓購房人面臨實際月供壓力更大，增加了購房成本，如使用經營貸、消費貸資金違規購房，違反貸款合同約定用途會導致銀行提前收貸等財務和法律風險。這類操作違反了國家相關金融信貸政策，銀行將繼續按照“房住不炒”的政策要求，嚴格審查按揭貸款購房首付款和借款人還款能力、貸款用途，對使用經營貸和消費貸等資金購房的，銀行會按照貸款合同的約定提前收貸，要求借款人提前全額還款。

監管部門已出手打擊亂象

早在2016年7月29日，住建部、國家發改委等七部門發布的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》明確表示，“中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。”

5月21日，惠陽區房地產中介行業協會在其官微發布消息顯示，惠陽區住房和城鄉建設局于5月20日印發《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》，明確嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。《通知》要求，嚴格執行注銷制度，對中介機構(中介人員)發布不實等違法違規銷售信息的、協助房地產開發企業違規銷售的，惠陽區住建局將注銷其房地產經紀機構備案證書。

律師說法：

此類購房者或涉嫌貸款詐騙罪

“零首付”和“負首付”給購房者帶來的法律風險不容小覷，廣東法制盛邦律師事務所鄧剛律師表示，“零首付”并非不需要支付首付款，而是由當事人通過制作虛假合同、虛假的評估報告來實現。中介機構的上述宣傳及暗箱操作行為可能會涉嫌虛假廣告或甚至欺詐。對于購房人而言，在簽署買賣合同后，如果未能獲得預計金額的貸款，又未能按約定自行支付合同款項，可能會面臨解除買賣合同以及承擔違約責任的風險。

按照我國相關法律規定，借款人不得采取欺詐手段騙取貸款。如果通過“高評高貸”的方式獲得貸款，可能會產生貸款合同無效或被解除合同的后果，貸款銀行可能會停止支付借款人尚未使用的貸款，要求借款人提前歸還貸款。

此外，購房人通過做出虛高的合同價格及房屋評估金額，以獲取更高額度的銀行貸款，還提供其他虛假文件、給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，可能涉嫌構成騙取貸款罪；如果以非法占有為目的騙取貸款的，還可能涉嫌構成貸款詐騙罪。

出品：南都記者幫

采寫：南都記者 楊婷

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