這13個城市，降價也賣不動！

作者：子非魚

?01 |二手房掛牌量創新高

(相關資料圖)

《西游記》中的孫悟空，猴毛長得比拔得還快。現在各城市的二手房也是掛牌比賣出得還要多。

房子越賣越多，是當下所有城市的煩惱。

易居研究院最新披露了一份《二手房掛牌激增現象研究》，披露了被研究的13個核心城市的二手房掛牌數據。

報告披露：

第一，13個被追蹤的城市二手房掛牌量均創下歷史新高。13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了 25%。

第二，從當下掛牌規模來看，，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大，6月初分別為22、20和18萬套。

第三，從掛牌增速來看，今年6月份上海、武漢和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分別為82%、72%和40%。

這些現象背后至少說明了兩個問題：

第一，當下的核心城市二手房市場，供應大于需求，房價下跌空間在擴大。這一點，可以從各城市的二手房去化周期數據中反映出來。

易居研究院披露的13個城市去化周期，無一例外，二季度都比一季度延長了不少。其中上海、北京的二手房去化周期幾乎翻倍。南京、杭州、武漢、沈陽、深圳、廣州、天津、成都的去化周期增速都非常大。

第二，想要套現離場的投資客越來越多。

有人可能會說，二手房掛牌出售，不一定都是投資客，也有可能是置換人群。

當然，這其中肯定包含著部分置換人群。但如果置換人群比占多數，那么掛牌量與銷售量的差距不會太大。但現在，掛牌量遠高于銷售量，只能說明，大多都是投資客在拋售。

02 |房子為何越賣越多

以武漢來說，5月份，武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅為3183套。掛牌增量是成交量的近8倍。

關鍵問題來了，房子為何越賣越多？主要有兩個因素：

第一，增加速度越來越快。

這也就是上面說到的，越來越多的投資客想要套現離場。

上一輪的炒房客，大多都賺到了，尤其是在2020年逃頂的人，賺了個大滿貫。然而2021年下半年樓市轉向，房價開始普跌，而且從趨勢來看，調整的時間還會繼續延續很長一段時間。

這時候，投資客們扛不住了。

一方面，一批此前已經賺到了的投資客，如果不離場，前期的收益便會回吐出來。

另一方面，2020年入場的高位接盤人，更加難受。炒房這項工作，只有在房價特牛的時候才能干，尤其是那些加杠桿、不夠理性的炒房客。對于這批炒房客來說，房價每年的漲幅，一旦沒有填滿利息成本、房子折舊成本、稅費成本，那便是虧損。

現如今，房價不但沒漲，反而在跌。

國家統計局數據顯示，5月份二手房價格環比上漲城市15個，下跌城市55個。相比于4月份，上漲城市減少了21個，下跌城市增加了21個。

同時，北上廣深四大一線城市，二手房價格集體下跌。其中上海二手房環比領跌全國，下跌了0.8%。北京下跌了0.6%，廣州下跌了0.2%，深圳下跌0.1%。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

面對不知道何時才能回暖的樓市，很多人只能忍痛割肉。

第二，需求斷代。

一季度由于防疫放開，大家對未來都充滿了想象，于是積壓的需求集中爆發，同時不少炒房客也開始了新的布局。最終呈現出了中心城市一季度的集體躁動。

但是，隨著需求在一季度消耗殆盡，而由于經濟、就業、消費等宏觀經濟數據并未按照大家的預期表現，導致新的需求并未產生，需求之間的青黃不接，最終表現在4月份的成交量整體轉向。

經濟表現方面，只看一個關鍵數據就行了，失業率。一路上行，5月份16至24歲人口的失業率高達20.8%，繼續刷新天際線。

有人為了讓數據走勢好看，制作出了下面這張圖。沒有二十年做圖功力，做不出這張圖。

積壓的需求消耗得差不多，經濟與就業復蘇受阻導致新的需求并未產生，再加上如今預期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統統關進了籠子。

這種背景下，成交量除了下行別無選擇。

03 |如何增加需求

要想緩解目前二手房越賣越多的尷尬局面，需要對癥下藥。既然癥結是，一方面預期和信心缺失之下投資客離場，另一方面需求斷代。

理論上針對性解決就可以了，但實際操作非常難。

比如第一點，如何增強大家的預期和信心，除了經濟復蘇，別無他法。只有經濟復蘇，大家才能對未來充滿希望，投資客才甘愿繼續持有，而不是離場砸盤。

但這何其難？經濟復蘇，不僅取決于內部經濟結構改善，還取決于外部的市場需求和地緣格局。

在中美對抗升級的大背景下，美國現在是既不想先進的芯片賣入中國，限制我們的科技發展，同時也限制我們的芯片出口，不讓我們有資本去研發芯片生產的技術。

所以，我們從出口數據可以看到，5月份手機、集成電路出口跌幅最大，同比下跌了25%以上。

同時，全球經濟低迷之下，發達經濟體對我們的出口需求仍非常低迷。

前5個月，對德國、荷蘭、法國、英國、意大利、美國等歐美發達國家的出口仍在下降。對日本、加拿大、越南、中國香港、中國臺灣、新西蘭、韓國、印尼等國家與地區的出口也在下降。

只有對馬來西亞、新加坡、泰國、澳大利亞、俄羅斯、印度、拉丁美洲、非洲的出口在正增長。尤其是對俄羅斯的出口，同比大增了75.6%。

制圖：城市財經；數據：海關總署

歐洲是我們最大的出口地，其次是東盟，其次是美國。日本、中國香港、中國臺灣的出口占比合計15.4%。

可以匯總一下，前五個月出口下降的地方包括歐洲、美國、日本、韓國、中國香港、中國臺灣，占我們出口比重的51.7%。

這些不確定性沒有解決，預期和信心就很難穩固。

至于解決需求斷代，那就更難了。

需求斷代的癥結在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業不確定性加大之間的矛盾。

想要解決這個問題，只有縮小房價與收入之間的差距。這是相當尷尬的一個難題。

解決路徑很清晰，要么降低房價，要么增加收入。后者在目前的宏觀環境下，很難。那么只有一條路可以走，那就是降低房價。

但降房價又不能操之過急。急了，會引發更多人砸盤，引發系統性危機。但不降又不行。

那就只有一個辦法，緩慢下跌，持續陰跌。以時間換空間。

現在官方所有的救市招數，所有的努力，都是努力讓房價軟著陸。

這也是最穩妥最好的辦法，樓市一旦硬著陸，對有房的人來說自然是大利空，對于無房的人，也是大利空。因為一旦產生系統性危機，所有人都無法置身事外。

標簽：