人多錢傻的城中村，開發潛力到底有多大？

圖片來源@視覺中國

(資料圖)

文 | 灣流經濟評論

隱匿在繁華城市中的城中村，突然處在聚光燈下。

僅僅在7月，政策和市場，開始同時挖掘起了城中村這塊處女地。

第一條是來自政策層面，7月21日召開的國常會，要求在超大特大城市，實施城中村改造，并鼓勵和支持民間資本參與；

第二條是市場層面，說之前靠收租的深圳城中村“村民”，開始殺入創投。最近募不到錢的各種VC，都開始找深圳村民要錢了。

很多人不明白，為什么政策和市場，都同時開始在挖掘城中村？

灣流經濟評論認為，當下最大的富礦和最有價值的存量資產，其實就藏在城中村里面。

城中村，比你想象中更有錢

城中村，顧名思義是城市里的村莊，是指農村村落在城市化進程中，在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。

過去幾十年，中國城鎮化的狂飆突進，讓一眾城市迅速擴張，城市邊界不斷蔓延，在城市內部形成了大量城中村。

目前，全國的城中村規模數量在5萬左右，像“北上廣深”這四大一線城市，“城中村數量多”，“村民有錢”仍是留給外地人的第一印象。

以深圳為例，這個城市容納了2000萬的人口，其中有超過一半人住在城中村。市區那些被高聳的寫字樓包圍著的低矮樓群，成為許多打工人下班后的歸宿。

伴隨改革開放的腳步，深圳走上快速城鎮化道路。當地村民的土地被征收后，開始用原有積蓄和賠償款 “耕種”一種新的“經濟作物”——樓。在“耕樓”熱潮中，“三天建一層”不再是神話，一棟棟村民自建樓拔地而起，這些樓主要出租給了外來的新移民。

自此，城市開始包圍自然村莊，農民轉身成為房東，城中村由此誕生。短短幾十年，深圳便從人口不過幾萬人的小漁村，一躍成為人口超千萬的特大城市。

深圳絕大部分城中村在這一波波城市化浪潮中賺得盆滿缽滿。后來，各村還成立了社區股份合作公司，將村民的財富資產再推上一個臺階。

據深圳市國資委2021年統計，深圳有近1000家村集體社區股份公司，總資產近2500億，其中凈資產超1200億，擁有超過1億平方米物業，年收入超220億元，年利潤近100億元。

當然，真正讓深圳城中村成為資產航母的原因是不斷上漲的房價。2000年到2020年，20年間深圳的平均房價漲了14倍。很多城中村原住民的家中或出租屋門口，供奉著土地神，兩側的對聯上寫著“土可生財，地能出金”。

2019年，曾經深圳最大的城中村白石洲啟動拆遷工程，此時白石洲旁邊華僑城的房價每平米超過10萬。舊改簽約開始后，一條“白石洲拆出1878個億萬富翁”的消息在網上瘋傳。

據《深圳城中村資源大全》一書統計，深圳原住民總人數約為56萬人，他們的總資產超過3萬億，接近深圳2022年一年創造的GDP。所以說，深圳的有錢人都藏在村里。

然而，多年以來，受益于房地產行業上行周期，深圳社區股份合作公司通過地產開發、園區運營等方式積累了大量資金，并以物業租賃等形式維持收入，額外收益則以傳統的銀行存款理財為主，大量閑置資金都放在銀行“趴賬”。

因此，如何喚醒沉睡的集體資金，既有效保值增值，推動集體經濟轉型，又促進深圳產業發展，成為關注焦點。

深圳相關部門想方設法引導股份合作公司探索多元金融類投資方式，拓展營收渠道。而創投，便是重要探索之一——既能引導這部分資金流入深圳“20+8”產業領域，也有助于緩解深圳本地創投行業的募資難題。

7月12日，深圳市龍崗區16家股份合作公司和深圳市屬國企深創投集團共同設立了一只私募股權投資基金——深創投龍崗創新私募股權投資基金，主要投資于信息科技、高端裝備制造、新材料、生物（醫藥）、新能源等深圳市“20+8”產業領域。

這是首只沒有保底條款的“市區國企+社區集體股份合作公司”聯合籌設基金，總規模達5.05億元，其中村集體出資4.05億元，是目前深圳私募股權投資基金中股份合作公司參與數量最多、出資規模和比例最大的一只。

今年以來，灣流經濟評論注意到，深圳村集體資金開始密集有進入股權投資領域的動作，深圳的村集體LP逐漸浮出水面。

這就有了文章開頭提到的VC紛紛找深圳村民募資的一幕。

事實上，早在2017年，國內首個由村集體經濟設立的創投機構——南嶺創投就誕生在深圳南嶺村。

南嶺村被譽為“中國第一村”“改革開放示范村”，伴隨著深圳經濟的高速發展，40多年間，南嶺村從集體資產不足7000元、村民人均年收入僅100元發展成為固定資產達35億元、人均分紅達17萬元的社區。

時間進入2015年，南嶺村社區集體經濟收入增速降至4%，引起了社區黨委的重視。

在龍崗區南嶺村社區黨委書記張育彪看來，其實做包租公是最穩的，但是包租公這個模式很難做大。“租金不能年年漲，企業和經營戶受不了。”

彼時的深圳，創新創業企業如雨后春筍般涌現，于是，一個“帶領村民上市敲鐘”的大膽想法在張育彪腦海中形成：搞科技創新南嶺村適不適合，有沒有機會參與進去？他特意去北京中關村學習經驗，走訪深圳科創園區。

這便有了后來的南嶺創投。背靠深圳南嶺村，南嶺創投以“直投+母基金”的模式開展股權投資。

2022年4月，隨著海創藥業（688302.SH）登陸上交所科創板，南嶺創投收獲了第一個IPO。今年7月，合成生物學創新型企業——趣酶生物完成A輪融資，多個創投機構中，“南嶺創投”備受關注。

天眼查App顯示，南嶺創投目前已公開投資的項目有13家，大多數項目獲得了新一輪融資，幾個項目已達到或接近IPO條件。

“我們要從過去種田、‘種’房子，轉變為‘種’高科技公司。”張育彪曾說。

“當下人民幣募資日益艱難，身邊一些投資機構也開始針對性挖掘這類村集體LP群體。”一位投資人說。

城中村改造，一個萬億級的市場重新敞開

一方面，城中村過去積累了海量財富，正成為創投機構源源不斷的資金活水；另一方面，城中村基礎配套不足、治安混亂、違建等問題不僅降低了居民的生活品質，也影響了城市面貌和整體形象。

因此，在當下房地產增量市場萎靡的背景下，對已有的城中村進行整體改造，在存量市場上下功夫，以此來激發消費潛力和內需，推動城市高質量發展就顯得尤為迫切。

事實上，過去幾年，廣州深圳東莞等地，都在大力推進城中村改造，但由于市場大環境變化等因素，一直進展不暢。

7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，給當前市場形勢下的城中村改造釋放出積極強勁信號。隨著各路資本的信心和動力被激活，一個規模或達萬億級的市場勢必將重新敞開。

舊城改造包括內容較多，需要在土地功能置換、產業提升、歷史文化保護等方面進行同步優化。據國金證券研報，2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。此次政策發力下，我國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

據第七次全國人口普查數據，中國目前有7個超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;14個特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中，不少城市近年來加大城中村改造力度、創新改造方式，并已提出明確目標。

7月17日，廣州市住房和城鄉建設局發布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》。官方計劃，今年廣州計劃推進127個城中村改造項目(含46個續建項目，12個新開工項目，69個前期項目)，重點推進17個城市更新項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。

上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動“城中村”改造項目10個，改造老舊村民房屋不少于130萬平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點位近700個，涉及11萬戶左右，該市計劃在2032年底全面完成城中村改造項目。

深圳則針對城中村改造，由政府統租后實施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。據深圳市住房建設局發布相關文件，2023～2025年，深圳將建設籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。

所謂的“統租”，指的是由政府主導，從房東手中統一租賃房源，進行裝修、改造后，再出租給特定群體。

今年2月28日，深圳市屬國企人才安居集團旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（以下簡稱“安居微棠”）正式揭牌。安居微棠，就是這次深圳“統租”行動中最大的“二房東”。

安居微棠注冊資本20億，由深圳市人才安居集團持股51%、愿景集團持股49%而后者屬于鏈家系，旗下運營著長租公寓品牌“自如”。此外，安居微棠還獲得了國家開發銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行等大銀行的5000億元銀行授信支持。

“對于房地產來說，城中村改造能夠構建先租后買的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續發展創造條件。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不過，值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于2015年～2017年那輪棚戶區改造。當年的棚改浪潮席卷了整個中國，尤以三四線城市為重點區域，大拆大建是主要模式；本輪城中村改造則限定于超大特大城市，且不允許大拆大建。

更關鍵的是，由于大環境變化，整個社會的預期也不同于以往，而扭轉預期，比一輪又一輪政策刺激要難上加難。

所以，城中村改造或許會加速，但新一輪全國性房價大漲，恐怕越來越難了。

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