原告訴稱

原告杜某文、趙某杰向本院提出訴訟請求：1．確認原告杜某文與林某馨于1993年簽訂的契約有效。2．請求確認位于北京市順義區m號宅院內房屋（北正房6間、東廂房6間、西廂房6間）歸二原告所有。訴訟中，原告杜某文、趙某杰撤回其第二項訴訟請求。

【資料圖】

事實和理由：1993年原告杜某文與林某馨訂立《契約》，雙方約定原告購買位于北京市順義區m號宅院作價人民幣五仟元，寫字時一次付清。落款有買賣雙方及證明人簽字。后續林某馨將該宅院和該宅院的集體土地建設用地使用證，登記人趙某輝，交付給原告。

在2012年左右，原告拆除老正房5間和耳房2間，出資新建正房6間、東廂房6間，西廂房6間。趙某輝與林某馨系夫妻關系，雙方育有五女一子，分別是原告二趙某杰，被告一趙某強，被告二趙某蘭，被告三趙某花，被告四趙某云，被告五趙某英。

杜某文與趙某杰系夫妻關系。趙某輝在1995年左右去世，林某馨在2002年左右去世。原告系本村村民，符合農村房屋買賣之法律規定，故原告為維護自己的合法權益，請求依法判決。

被告辯稱

被告趙某英辯稱：不同意原告的訴訟請求。本案案由錯誤，根據原告提交的契約中所記載的內容，轉讓的是房屋使用權并非產權，案由不應為農村房屋買賣合同糾紛。原告提交的契約上沒有趙某輝本人簽字確認，該契約內容是對趙某輝、林某馨夫妻共同財產即m號宅院內房屋使用權的處分，該院內房屋屬于趙某輝、林某馨夫婦唯一財產，性質為不動產，根據法律規定，夫妻關系存續期間不動產的處分屬于重大事項處分必須夫妻雙方共同簽字認可才具有效力，原告契約上只有林某馨單方簽字，因此契約該為無效，請求法院駁回。

根據原告提交的證據契約上的內容比較簡單，寫的非常清楚為長期使用看管，可以明確看出林某馨簽署契約的目的在于讓原告長期使用該房同時可以拆除建新，根據我們了解的情況，法庭也對該院房屋進行了現場勘驗，根據院內房屋情況，契約簽訂時的正房五間和耳房兩間已經被原告翻新改建，因此該院內目前房屋包含了該院內原房屋的價值，不屬于二原告完全所建造的房屋，另趙某輝、林某馨去世后唯一的遺產也就是院內的原房屋一直未分割，因此原告無權主張該院房屋產權歸其所有，請求法院駁回原告的訴訟請求。

法院查明

趙某輝與林某馨系夫妻關系，雙方共育有六名子女，分別為趙某杰、趙某強、趙某蘭、趙某花、趙某云、趙某英。趙某輝于1995年去世，林某馨于2002年去世。趙某輝的父母均早于趙某輝去世，林某馨的父母均早于林某馨去世。杜某文與趙某杰系夫妻關系，杜某文系北京市順義區×××鎮××村村民，戶口性質為農業。

涉訴宅院位于北京市順義區m號，該宅院的集體土地建設使用證登記在趙某輝名下。現該集體土地建設用地使用證原件由杜某文、趙某杰持有。后杜某文、趙某杰拆除原有建筑并在涉訴宅院內新建房屋，現涉訴宅院分為南北兩個院落，其中北側院落內有北正房六間、東廂房兩間、西廂房兩間，南側院落內東廂房四間、西廂房三間、西廂房南側廁所一間。趙某英另稱杜某文、趙某杰是在原有房屋基礎上翻建，包含了原有房屋的價值。雙方確認涉訴宅院內東側建筑修建于20世紀70年代。

杜某文、趙某杰主張購買涉訴宅院，為了支持其主張，其提交以下材料：

1．1993年的《契約》，證明杜某文于1993年簽訂農村房屋買賣合同且已經履行完畢。該《契約》載明：趙某輝、林某馨有正房伍間，耳房貳間，共計柒間。經趙某輝、林某馨與杜某文、趙某杰協商，自愿把正房伍間、耳房貳間及院內樹木賣給杜某文、趙某杰，長期使用看房，可以拆舊建新，任何人不得干涉。共作價人民幣伍千元整，寫字時一次性付清。賣房人簽字：林某馨。買房人簽字：杜某文。寫字人：高某德。證明人：趙某蘭、趙某花、周某1。一九九三年一月二十二日寫字。”

趙某英對該《契約》的真實性不認可，并稱該契約上趙某花、周某1是后簽的并且契約上并沒有寫明將房屋賣給杜某文，只是處分了使用權。趙某強、趙某蘭、趙某花、趙某云認可該證據的真實性和證明目的。

2．《集體土地建設用地使用證》，證明涉訴宅院登記在趙某輝名下，契約簽訂后該使用證一直在杜某文、趙某杰處，說明雙方履行協議內容。趙某英認可該證據的真實性，但不認可其證明目的，并稱該《集體土地建設用地使用證》在二原告處并不等于宅基地使用權變更為杜某文，杜某文長期居住在順義所以具備條件將該使用證據為己有。趙某強、趙某蘭、趙某花、趙某云認可該證據的真實性和證明目的。

3．戶口本，證明杜某文為農業家庭戶口，具備購買涉訴宅院的資格，買賣協議是有效的。趙某英認可該證據的真實性，但不認可證明目的，并稱該證據只能證明杜某文具體主體資格，不能證明杜某文簽署的這份協議是有效的。趙某強、趙某蘭、趙某花、趙某云認可該證據的真實性和證明目的。

趙某英主張杜某文、趙某杰提交的《契約》是不真實的，為了證明其主張，其提交《契約》予以證明，趙某英提交的《契約》與杜某文、趙某杰提交的《契約》的載明內容基本一致，區別在于杜某文、趙某杰提交的《契約》上載明的為“長期使用看房”以及證明人處為趙某蘭、趙某花、周某1簽字，而在趙某英提交的《契約》上證明人僅有趙某蘭一人簽字，且載明的為“長期使用看管”。

杜某文、趙某杰、趙某強、趙某蘭、趙某花、趙某云對該《契約》的真實性認可，但不認可證明目的，并稱趙某英提交的《契約》與杜某文、趙某杰提交的《契約》是一樣的，只是缺少了兩個人的簽字，能證明林某馨將涉訴房屋賣給了杜某文，有無證明人的簽字不影響契約的效力，且該契約也已經履行了三十年，另杜某文、趙某杰稱提交的《契約》上趙某花、周某1簽字是簽署《契約》當天趙某花、周某1后補的。

雙方確認趙某輝、林某馨自1987年從涉訴村落搬出后一直與趙某英共同居住生活直至去世。

另，趙某英主張林某馨要將東西廂房留下自用，故未將東西廂房寫入契約中，杜某文、趙某杰、趙某強、趙某蘭、趙某花、趙某云則稱東、西兩側的建筑物只是棚子，契約也只是寫了房子，故沒有將涉訴宅院東西側的建筑物寫入《契約》。

裁判結果

確認原告杜某文與林某馨于一九九三年簽署的《契約》有效。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，受法律保護。本案中，杜某文、趙某杰與趙某英分別向法院提交《契約》，比對兩份《契約》的內容，區別僅在于杜某文、趙某杰提交的《契約》上載明的為“長期使用看房”以及證明人處為趙某蘭、趙某花、周某1簽字，而在趙某英提交的《契約》上證明人僅有趙某蘭一人簽字，且載明的為“長期使用看管”，但該兩份《契約》均明確載明“經趙某輝、林某馨與杜某文、趙某杰協商，自愿把正房伍間、耳房貳間及院內樹木賣給杜某文、趙某杰”，且結合兩份契約的落款處均明確寫明林某馨為賣房人，杜某文則為買房人，可知林某馨與杜某文就涉訴宅院形成的為農村房屋買賣合同關系，故對趙某英主張的林某馨僅轉讓的房屋使用權的主張，法院不予采信，杜某文、趙某杰以農村房屋買賣合同糾紛為由訴至法院，案由適用正確。

關于趙某英主張的林某馨將涉訴宅院內東、西廂房留下自用的主張。因雙方提交法院的《契約》上均明確載明“趙某輝、林某馨有正房伍間，耳房貳間，共計柒間”，由此可知林某馨與杜某文就涉訴宅院內房屋的認知達成一致意見即涉訴宅院內能成為農村房屋買賣合同標的物的房屋僅有北正房五間和耳房兩間。至于涉訴宅院內東、西側的建筑物，結合建筑物形成于20世紀70年代，距簽署《契約》已三十余年左右，較為破舊，且根據雙方當事人陳述的涉訴宅院內東、西側建筑物的用途，參考農村房屋交易的習慣，故法院認為杜某文、趙某杰陳述的涉訴宅院東、西兩側建筑物未寫入《契約》的原因更符合常理，林某馨系將整個涉訴宅院內的房屋出售給杜某文，故對趙某英主張的林某馨將涉訴宅院內東、西廂房留下自用的意見，法院不予采信。

關于趙某英主張《契約》上僅有林某馨簽字，沒有趙某輝的簽字，應屬無效的意見。雖然涉訴《契約》上并沒有趙某輝的簽字，但結合趙某輝、林某馨長期共同生活在一起的事實，且趙某英亦未提交相應證據證明在簽署該《契約》后趙某輝持有反對的意見，可知趙某輝對該《契約》系知情并且同意的，故該《契約》系趙某輝與林某馨共同的真實意思表示。

綜上所述，本案中杜某文、趙某杰提交的證據與客觀事實之間能夠相互印證，可以認定杜某文與林某馨存在農村房屋買賣合同關系，加之杜某文為涉訴×××集體經濟組織成員，其取得涉訴宅院宅基地使用權并不違反相關法律、行政法規的強制性規定，故對杜某文要求確認其與林某馨于1993年簽署的《契約》有效的訴訟請求，法院予以支持。

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