3月23日，哈爾濱廢止了2018年的樓市調(diào)控文件，成為首個(gè)解除限售二線城市。

然而限售政策解除后，哈爾濱的房屋交易量和房?jī)r(jià)，似乎都沒有變化。

“賣房的不肯降價(jià)，買房的都在觀望，我這已經(jīng)好幾個(gè)月沒有賣出一套房了。”哈爾濱紅雅房屋中介的楊先生說。

哈爾濱并非第一個(gè)取消限售政策的城市。早在2018年底，山東菏澤就已經(jīng)取消了限售政策，成為全國(guó)首個(gè)松綁限售的城市，但是松綁政策并未獲得廣泛仿效。一年后，河南開封試圖取消限購(gòu)，但因輿論壓力，政策僅僅施行一天，就不了了之。

如今，哈爾濱取消了樓市限購(gòu)政策，也向市場(chǎng)釋放了信號(hào)，然而，寒冬真的會(huì)因此結(jié)束么？

冰凍的樓市

哈爾濱南崗貴新街上，行人寥寥，路邊紅雅房屋中介大門緊閉，室內(nèi)，窗戶尤帶霜花，55歲的楊先生盯著手機(jī)，不斷在朋友圈里發(fā)賣房信息。

受訪時(shí)，他興致不高，“取消限售政策我們知道，但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)依舊在降，買家在觀望，今天買房，明天就降，你說誰會(huì)買？”

3月23日，哈爾濱市政府網(wǎng)站發(fā)布消息，大意稱鑒于過往樓市調(diào)控通知（以下簡(jiǎn)稱《通知》），已完成階段性使命，擬予以廢止。

這份廢止的《通知》，誕生于2018年5月5日，其主要內(nèi)容是哈爾濱道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)，6個(gè)主城區(qū)，凡新購(gòu)買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

同時(shí)，《通知》還提出提高公積金貸款條件，將個(gè)人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調(diào)整為0.4。嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機(jī)購(gòu)房需求。

然而，當(dāng)年《通知》出臺(tái)后，對(duì)樓市影響有限。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售人員稱，哈爾濱樓市多年來一直處于“冰點(diǎn)”。

雖然哈爾濱是黑龍江省省會(huì)城市，東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，但十年來其人口一直下滑，成為中國(guó)唯一出現(xiàn)人口減少現(xiàn)象的省會(huì)城市。

2018年，哈爾濱市戶籍人口為951.5萬人，同比減少3.5萬人。據(jù)哈爾濱市政府發(fā)布的文件顯示，抽樣調(diào)查測(cè)算結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入37828.0元。

哈爾濱的房?jī)r(jià)雖然沒有北上廣深等一線城市高，但哈爾濱的居民收入水平相比這幾個(gè)城市的居民收入也是相差甚遠(yuǎn)。

今年3月23日，哈爾濱取消了房屋限購(gòu)政策，但哈爾濱人卻沒有激發(fā)購(gòu)房熱情。

全益房屋中介的小劉表示，消息出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)并不興奮，她坐在自己的辦公室，無聊的看著手機(jī)，“政策沒啥用，而且還趕上疫情，等疫情過去也許會(huì)好些。”

刺激無用

全益房屋中介位于哈爾濱道里區(qū)的安平街，周邊都是90年代的舊樓房。

“均價(jià)1萬左右，三層、四層的都有。”當(dāng)有人進(jìn)門打聽周邊房子的時(shí)候，小劉終于進(jìn)入工作狀態(tài)。

“自打疫情來了，周邊的房?jī)r(jià)就橫盤了，然后連續(xù)七個(gè)月降價(jià)。”

在小劉的印象中，哈爾濱房市短暫的春天，就是疫情爆發(fā)前一年。

2019年，全國(guó)樓市都在降溫，但卻上萬炒房客喊著“投資就過山海關(guān)”的口號(hào)，到東北三省炒房，“把咱哈爾濱的房?jī)r(jià)拉高了不少。”

疫情爆發(fā)后，哈爾濱曾數(shù)次遭受疫情沖擊，房地產(chǎn)受到影響。業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然疫情進(jìn)入常態(tài)化狀況，但居民消費(fèi)卻越發(fā)趨于理性，貸款意愿降低，大都選擇持幣觀望。

小劉也有著同樣的看法。“疫情確實(shí)打擊到了哈爾濱的房地產(chǎn)行業(yè)，前兩天市里疫情又嚴(yán)了，沒有一個(gè)人看房。”小劉說。

買房的都在等，賣房的也在等。哈爾濱的二手房?jī)r(jià)格仍在緩慢下跌，而哈爾濱的新房房?jī)r(jià)也在下降。

在此次廢止《通知》之前，當(dāng)?shù)卣苍雠_(tái)過刺激性政策。

2021年十一黃金周期間，哈爾濱新房成交僅345套。同一個(gè)月，哈爾濱市多部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》( 以下簡(jiǎn)稱《哈十六條》)。

《哈十六條》在一定程度上降低了購(gòu)房者入市成本，包括買房最高補(bǔ)貼十萬元、放寬二手房公積金貸款房齡年限、助力房企加快項(xiàng)目建設(shè)等。

除此之外，政府在財(cái)政、金融、稅費(fèi)等方面也提出更多保障，試圖提振購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心，鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市。

然而，《哈十六條》效果并不理想，市內(nèi)新房?jī)r(jià)格依舊在連續(xù)下跌，新房交易量也從《哈十六條》發(fā)布的這個(gè)月里下降。

與之相應(yīng)的是哈爾濱庫(kù)存越積越高。根據(jù)同策同城發(fā)布的報(bào)告顯示，哈爾濱市在過去5年內(nèi)的商品住宅年平均供應(yīng)量高達(dá)848萬平方米，而年均銷售量?jī)H為699萬平方米，長(zhǎng)期處于供過于求的狀態(tài)。

“現(xiàn)在很少有人會(huì)買房，誰愿意今天買，明天降？”老楊反問。

且等融冰

此次，哈爾濱率先取消限售政策，并不令人意外。

有專家表示，非熱點(diǎn)城市基本上都在松綁，哈爾濱這次取消一些限制性的措施，其實(shí)就是促進(jìn)住房消費(fèi)，非熱點(diǎn)城市取消限制性措施是在“一城一策”的范圍之內(nèi)。

對(duì)于哈爾濱來講，取消限售讓房子能夠上市流通，有利于房屋流轉(zhuǎn)和循環(huán)。

但家住哈爾濱的劉雪峰卻說，“政策啥我還真不清楚，但現(xiàn)在真不敢下手，我和朋友們都在觀望”。

行業(yè)人士認(rèn)為，取消限售，會(huì)加強(qiáng)商品房市場(chǎng)的流動(dòng)性，因?yàn)槎址抗?yīng)會(huì)增加，購(gòu)買力或?qū)⒅饾u充沛，短期內(nèi)將喚醒部分購(gòu)房群體尤其是受限區(qū)域群體的置業(yè)需求。

但現(xiàn)實(shí)中，哈爾濱的購(gòu)房者都選擇了觀望，買房者則堅(jiān)持房?jī)r(jià)不降，等待疫情結(jié)束。

多個(gè)哈爾濱房屋中介都認(rèn)為，哈爾濱房?jī)r(jià)下跌的主要因素是疫情，疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑，房屋買賣下滑。“現(xiàn)在疫情期間，政策能有啥效果，等疫情結(jié)束后再說吧。”

雖然哈爾濱取消限售對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)幾乎沒有影響，但限售政策松綁卻在大的環(huán)境上卻給了房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)積極的信號(hào)。

很多二線城市的商品住宅庫(kù)存積壓情況都很明顯，顯著的有大連、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等城市，其庫(kù)存消化周期超過2年，且成交相對(duì)慘淡，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

可以說，哈爾濱取消限售只是這些二線城市實(shí)施松的敲門磚，相信其他二線城市實(shí)施松綁的政策即將出臺(tái)。

但是，哈爾濱不光發(fā)出信號(hào)，同樣也做出示例：政策出臺(tái)后，對(duì)當(dāng)?shù)胤课葙I賣的影響到底有多大。

起碼從目前效果來看，冰凍三尺，僅春風(fēng)一度，恐怕無解。更長(zhǎng)的解凍，仍需更長(zhǎng)的時(shí)間。

標(biāo)簽： 率先取消限售的哈爾濱樓市春風(fēng)一度 難解三尺冰封