撰文 / 張文靜

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編輯 / 田晏林

19億元債務(wù)壓頂

一度坐擁兩家上市公司的廣州地產(chǎn)富豪余斌，進入了他的至暗時刻。

今年5月，余斌16年前從恒大集團董事長許家印手上買來的綠景控股，被深交所告知終止上市。不到20天，他實控的老牌房企天譽置業(yè)(控股)有限公司（簡稱“天譽置業(yè)”）也撐不住了。

6月15日，天譽置業(yè)發(fā)布公告稱，對于即將到期需支付的2022年7月優(yōu)先票據(jù)和2023年12月優(yōu)先票據(jù)本息，若未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且無法及時與債權(quán)人達成解決相應(yīng)問題的方案可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行等，并可能引發(fā)若干債務(wù)交叉違約。

言下之意，天譽置業(yè)很可能會違約。

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天譽置業(yè)由余斌創(chuàng)立于1996年，在廣州起家，2006年在香港聯(lián)交所主板上市，主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前，該公司業(yè)務(wù)已拓展至深圳、惠州、中山、南寧、重慶、南昌等城市。不過，天譽置業(yè)資歷雖老，但近些年發(fā)展較緩慢，直到2019年銷售規(guī)模才突破百億。

《財經(jīng)天下》周刊了解到，天譽置業(yè)即將到期的兩筆優(yōu)先票據(jù)，均在新交所上市。其中一筆計息13%的票據(jù)將在7月8日到期，屆時剩余本金2.47億美元及1605.5萬美元利息都需償還。

另一筆計息13%的票據(jù)將于2023年12月16日到期，目前尚未償還金額為2.92億美元，但在今年6月16日及12月16日需分別支付1898萬美元的利息。

上述兩項債務(wù)都有30天寬限期。這意味著，在未來不到兩個月的時間里，天譽置業(yè)需籌出2.82億美元（約合19億元人民幣）還債。

這不是件容易的事。天譽置業(yè)在公告開頭做了頗長一段“鋪墊”，總結(jié)而言就是：形勢艱難，誰家日子都不好過。

的確，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進入下行周期，房企融資環(huán)境緊張，許多開發(fā)商紛紛出現(xiàn)流動性困難。天譽置業(yè)的情況也不容樂觀。2021年，該公司實現(xiàn)營收76.7億元，較去年略有減少，歸屬股東收益由盈轉(zhuǎn)虧，虧損了2.84億元，同比減少129.89億元。

并且，截至2021年底，天譽置業(yè)借貸總額約114.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款約67.8億元，而目前公司現(xiàn)金僅有13.3億元，受限資金有28.8億元。這意味著，今年天譽置業(yè)將面臨巨大的還債壓力。

公告顯示，今年前5個月，該公司合同銷售認購金額同比下滑63%。天譽置業(yè)坦言，“本集團現(xiàn)階段面臨著史無前例的巨大流動性壓力。”

截至公告日，天譽置業(yè)還沒有接受到任何關(guān)于上述優(yōu)先票據(jù)持有人就加速還款發(fā)出的通知。據(jù)悉，他們正尋求專業(yè)中介機構(gòu)建議，協(xié)助評估公司資本結(jié)構(gòu)及流動性狀況，探索可行方案，緩解當(dāng)前階段性流動資金問題。

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“遠水”難解“近渴”

對于天譽置業(yè)即將“爆雷”的消息，市場早有預(yù)判。4月22日，該公司股價突然暴跌，跌幅達82.29%，至0.085港元/股。沒等到當(dāng)天收盤，天譽置業(yè)就發(fā)布了臨時停牌公告。截至16日收盤，天譽置業(yè)報價0.072港元/股，股價下跌10%。

要知道，在天譽置業(yè)之前，新力控股等多家房企都曾在債務(wù)違約前出現(xiàn)股價閃崩。盡管市場已經(jīng)做好心理準(zhǔn)備，但該公司閃崩的股價，讓廣州鳳尾村的村民心生憂慮。

2020年底，天譽置業(yè)成為廣州鳳尾村舊改項目的合作開發(fā)商。在外界看來，相比其他廣州舊改項目，鳳尾村的命運或許本該更順利些。因為在6月13日，天譽置業(yè)發(fā)布公告稱，其下屬子公司簽署了一份貸款協(xié)議，計劃融資不超過5億元，融資僅用于開發(fā)鳳尾村舊改項目。

據(jù)了解，這筆融資年息高達14.8%，貸款方為廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司。根據(jù)協(xié)議，天譽置業(yè)子公司須在60個月內(nèi)償還。但自首次提款之日起24個月內(nèi)，超過1.4億元的貸款，貸款人有權(quán)要求提前償還。此外，貸款人有權(quán)以1.4億元購買鳳尾村項目公司51%的股權(quán)。

盡管利息高，條件苛刻，但這些天譽置業(yè)都接受了。在流動性壓力下，天譽置業(yè)孤注一擲，將鳳尾村項目視為公司的“救命稻草”。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)下民營房企融資渠道極窄，天譽置業(yè)想活下來，別無選擇。

知名評級機構(gòu)惠譽去年5月在一份報告中分析稱，預(yù)計該項目規(guī)模將是天譽置業(yè)現(xiàn)有土地儲備的兩倍左右，240億元的可售資源將實現(xiàn)高利潤率，并可支持天譽置業(yè)大約5年的開發(fā)使用。

天譽置業(yè)也表示，將加快廣州鳳尾村項目發(fā)展節(jié)奏。且在今年年初，天譽置業(yè)已暫停所有土地收購和投資，集中資源推動廣州鳳尾村項目。“考慮到整個行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)難度和廣州鳳尾村項目特有的風(fēng)險，為廣州鳳尾村項目的開發(fā)取得必要的資金對本集團至關(guān)重要。”天譽置業(yè)表示。

據(jù)悉，目前廣州鳳尾村項目土地上的拆除及建設(shè)工作已經(jīng)開始，天譽置業(yè)預(yù)計于2024年至2027年完工。只是，這捧“遠水”能解得了天譽置業(yè)當(dāng)下的“近渴”嗎？

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背后的神秘富豪

天譽置業(yè)在2006年就成功赴港上市，也是內(nèi)地較早上市的房企之一。企業(yè)成立20多年，該公司在“大本營”廣州，項目搞得風(fēng)生水起。但創(chuàng)始人余斌卻“起了大早趕了個晚集”。

在地產(chǎn)圈，余斌是位低調(diào)且神秘的商人，在發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)上，也難尋他的照片。曾有人評價他，“游走于港穗兩地，深諳兩地資本市場，與恒大、保利等廣州地產(chǎn)企業(yè)均有聯(lián)系。”

余斌是中醫(yī)出身。上世紀(jì)80年代，他從廣州中醫(yī)學(xué)院畢業(yè)，在廣州黃浦區(qū)中醫(yī)院當(dāng)醫(yī)生。幾年后，全國涌起“下海潮”，余斌辭職，跳槽至廣州國際信托公司任房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)理，步入地產(chǎn)行業(yè)。

1997年，余斌創(chuàng)辦了廣州市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，正式開啟他的地產(chǎn)生意。

不過，余斌最為人所知的，是他在資本市場上的長袖善舞。2004年，余斌曾以3477萬港元收購人人控股，注入地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，成功借殼上市，并將“人人控股”改名為“天譽置業(yè)”。

人人控股是香港資本市場上著名的“抽水機”之一，曾在5年時間里3次賣殼換“東家”，主營業(yè)務(wù)從汽車銷售到互聯(lián)網(wǎng)，再到電訊服務(wù)，從來沒有賺過錢。直到余斌接手，它才成為一家房地產(chǎn)企業(yè)。

2006年，余斌與許家印在公開市場產(chǎn)生了交集。余斌從許家印手上買下了瓊能源。據(jù)悉，瓊能源本是恒大擬借殼上市的“殼公司”，但隨后被許家印放棄。余斌在接下之后，將“瓊能源”改名“綠景控股”。

自此，余斌坐擁兩家上市公司，實現(xiàn)A+H雙平臺并行。兩番資本操作，也讓余斌在資本市場聲名鵲起。

余斌的計劃是天譽置業(yè)主攻房地產(chǎn)，綠景控股則剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型其他產(chǎn)業(yè)。但這些年，在試水酒店管理、礦業(yè)、大健康、醫(yī)療、在線教育等多個業(yè)務(wù)后，均未能成功，連續(xù)三年出現(xiàn)業(yè)績虧損。

5月26日，綠景控股因2020、2021年度經(jīng)審計的凈利潤為負值且營業(yè)收入低于1億元，2021年年度財務(wù)會計報告被出具無法表示意見的審計報告，深交所決定終止其股票上市。這家上市30年的老牌房企正式進入退市整理期。

眼下，余斌的另一家上市公司天譽置業(yè)也撐不住了，這位“資本玩家”將怎樣挽救他的“城池”？

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