21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

萬眾矚目之下，深圳第二輪集中供地終于上架。

(資料圖片僅供參考)

2022年7月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布深圳2022年度第二批居住用地掛牌出讓公告。根據(jù)公告，深圳本輪集中供地共推出16宗宅地，總起價349.83億元，總用地面積約33.29萬平方米，總建筑規(guī)模約179.85萬平方米，將于8月4日集中出讓。

在市場觸底回升趨勢逐漸明顯的當下，深圳本輪集中供地或將成為市場冷暖變化的一個風向標。今年上半年，深圳樓市在并無太多利好政策推出的背景下，市場保持清淡，隨著全國樓市暖風吹來，深圳樓市也有望走出低谷，保持良好健康發(fā)展的態(tài)勢。

審慎不改

深圳本輪集中供地總體仍偏審慎。

分區(qū)域來看，深圳本輪集中供地的大戶是寶安和龍崗兩個區(qū)域，分別各推出4宗；此外，龍華則上架3宗，坪山、光明則分別有2宗供應，前海合作區(qū)則掛出1宗土地。

深圳本輪集中供地推出的地塊數(shù)量僅次于去年的第二輪集中供地。在加大住宅用地供應的前提之下，深圳官方發(fā)力明顯。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認為，此次出讓地塊宗數(shù)和掛牌起始價僅次于去年年中，彰顯了市場“回升在即”背景下，房企可能在回升前提前布局土地儲備的預期。由此，政府土地供應端，也積極回應訴求和引導市場預期，以增加供應來激發(fā)需求，促進供需兩端同步著力，讓新房市場從供地到開發(fā)再到銷售，能夠全鏈條回升。

從規(guī)則上來看，深圳這一輪集中供地并無太大變化。

大的框架之上，深圳本輪集中供地沿用原有規(guī)則，繼續(xù)采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓，即限地價、限普通商品住房平均銷售價格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，競地價、競企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

深圳這一輪集中供地中，起價最高、面積最大的是位于龍華民治街道的一宗混合用地。這宗地為包含商業(yè)、住宅、道路及綠化等業(yè)態(tài)，為面積約5.70萬平方米，建筑面積45.83萬平方米，掛牌價79.69億元，最高限價91.64億元。

一位熟悉深圳市場的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前初步測算結果估計，這宗地塊的操盤難度比較大，對開發(fā)商的要求也比較高。

除此以外，深圳本輪集中供地在限價之上也較為審慎，顯示官方“穩(wěn)房價、穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期”的態(tài)度。

其中，南山前灣片區(qū)的一宗宅地是限價最高的地塊，根據(jù)公告，其限售均價為10.71萬元/平方米。雖然對比去年年底由深業(yè)和安居聯(lián)合體拿下的前海桂灣地塊限價9.2萬元/平方米要高出不少，但位置上并不能完全等同。

本次出讓的地塊所對標的應該是2020年年底，由金地、華潤、電建和前?？毓陕?lián)合拿下的前灣地塊銷售限價。根據(jù)當時的出讓公告，這宗地塊的銷售限價也為10.71萬元/平方米，兩相對比，這一輪銷售限價并無實質性放開。

李宇嘉指出，深圳供地有所為有所不為，在配建保租房、自持等長效機制，依舊保持了過去的做法。這盡管會提高開發(fā)商拿地的成本，降低積極性，但從長遠來看，這也是開發(fā)商必須要面對的形勢，也是開發(fā)商多元化轉型，拓展新賽道的必由之路。

觸底回升

今年上半年以來，全國房地產(chǎn)市場下行明顯。受此影響，一線城市樓市表現(xiàn)也較為低迷。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2022年上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

事實上，受到市場大環(huán)境變化的帶動，今年上半年深圳新房與之前相比去化普遍較為艱難，冷熱分化也相對明顯。即便是昔日網(wǎng)紅盤，銷售情況也不復以往。例如，深圳華潤城過去7次開盤均實現(xiàn)日光，但于2022年6月推出的最后一批344套房源，在價格略有倒掛的情況下，最終售出303套，去化率達8.8成。

除此以外，在競品較多的區(qū)域，即便是國企背書且產(chǎn)品不錯的樓盤，去化也不如想象中好。以深鐵璟城為例，其作為深圳寶安的TOD大盤，推售房源1234套，有效認籌卻僅錄得234批，認籌率不足兩成。

一位深圳的開發(fā)商人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，深圳現(xiàn)在的新盤非常卷，“用轉介跟渠道的還好些，但也不是打包票，競品一多蓄客沒做好開盤時機不對，就很難賣得動?！?/p>

新房尚且如此，二手房表現(xiàn)也未有起色。

根據(jù)樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年上半年，深圳二手房僅成交9965套，同比大跌近65%，為2007年以來最低谷；此外，根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳二手房新增掛牌均價同比下跌0.8%，環(huán)比去年下半年下跌1.5%。

深圳貝殼研究院分析稱，“整體來看業(yè)主心態(tài)和預期有所弱化，報價趨向合理。今年上半年二手房成交議價率為5.9%，創(chuàng)下近年來新高，也表明當前博弈偏向于買方市場，尤其急于出售或急需用錢的業(yè)主議價空間更大。”

李宇嘉指出，相比上海、杭州等熱點一二線城市，深圳新房市場回升較慢，二手房市場繼續(xù)低迷，一二手房循環(huán)比較差，導致市場預期更加低迷，這可能是影響深圳土地市場最大的變量。

不過，李宇嘉續(xù)稱，深圳既有的調控政策未有松動以及居民預期并未有明顯好轉的情況，預計到今年下半年會有改觀。“首先是政策利好的疊加影響將在下半年體現(xiàn)；其次房地產(chǎn)市場交易量在5-6月份已有好轉，盡管不明顯；最后，新房市場下半年回升會更明顯，這會帶動土地市場好轉。”

標簽： 深圳第二輪集中供地開閘 樓市觸底回升當其時