一.首爾房價跌幅領先

不斷上升的利率抑制購房需求，韓國房價繼續暴跌。

根據韓國房地產委員會的數據，韓國10月全國公寓價格環比下跌1.20%，這是自2003年11 月數據系列開始以來的最大月度跌幅。

【資料圖】

值得注意的是，首都首爾公寓價格下跌1.24%，降幅超過整體，為2008年12月以來最快，連續第九個月下跌。

首爾作為韓國超一線城市，房價跌幅領先有些反直覺，一線城市在就業、醫療、教育、娛樂等方面都擁有頂級且稀缺的資源，即使韓國房地產市場泡沫破裂，首爾房產作為核心資產，也應該較為安全。

那為何在本輪房地產調整中，首爾房價下調壓力反而更大？

二.首爾人口流失

房價本身是供給和需求的體現。從需求端來看，人口長期大量向核心城市集聚是基本規律，也是首爾等一線城市房價不斷上漲的核心推動力。

但在韓國，由于許多年輕人推遲或放棄結婚及生育，新生人口不斷減少，全國人口已于2021年進入負增長狀態。

從首爾來看，1990年前受城市化和產業發展推動，外地人口曾大舉涌入首爾，帶動人口增長，首爾市人口1992年達到峰值1097萬人，但隨著城鎮化高速發展的階段過去，疊加高房價的壓力，人口從遷入逐漸變成凈流出，人口萎縮比韓國整體來得還更早一些。

繼首爾市常住人口跌破千萬人口大關后，今年5月底再次跌破950萬，按照國際標準，已不能被稱為“超級大城市”。

近年韓國房價上漲一直都靠供應不足來支撐，前任韓國總統文在寅2017年上任以來，并沒有增加住房供應，住宅投資過去五年一直較為疲軟。

不過2022年新政府尹錫悅上臺后，供給緊缺有改善的跡象，根據其方案，韓國政府將在2023至2027年間提供270萬套住房，其中首爾周邊地區占據大頭，首爾（50萬套）在內的首都圈地區將供應158萬套，其余地區將供應112萬套。

需求在下滑，而供給卻在增加，促使首爾房價降溫。

三.首爾房地產泡沫或更為嚴重

近五年韓國房地產價格出現了連續的上漲，首爾作為核心資產，漲幅更大。

2017年至2022年8月，韓國首爾房價漲幅高達87%，顯著高于全國房價37%的漲幅，需求與價格走勢背離，顯示出更強的泡沫化傾向。

房價暴增使得首爾住房難以負擔。首爾住房負擔能力指數（K-HAl）用于衡量中等家庭收入與購買中等價位住房所需收入的比例，比例越低，購房負擔越輕。

該指數在2016年前一直在穩定下降，但此后快速上升，2022年二季度躍升至204，創2004 年有數據以來新高，顯著高于84.9的韓國平均水平。

值得注意的是，首爾高價房產的持有成本也很高。

一方面，韓國家庭嚴重依賴貸款來購房，且超過七成的貸款都是浮動利率，韓國央行大幅加息會另購房者的還款負擔大大加重。

此外，韓國專門用來打擊炒房者的綜合不動產稅，帶有明顯的調控性質，其特點就是持有房屋價值總額越多，繳稅越多。

相比韓國其他地區，高房價的首爾還貸負擔、持有成本都更高，在投機炒房趨勢開始逆轉的背景下，這些高端房產漸漸陷入無人問津的尷尬境地。

據韓國媒體報道，7月首爾公寓銷量降至2006年有數據以來的最低，8月銷售量預計將再創歷史新低。市場流動性枯竭，急于出手的房主不得不通過大規模的降價，來獲得稀缺的流動性。

四.一線城市房價只漲不跌

首爾房價跌幅超過整體的情況并非首次。

上一次韓國房價崩盤要追溯至金融危機時期，2009年至2014年韓國住房市場曾陷入長達五年的低迷。

而從數據來看，2010年-2013年首爾房價跌幅都高于整體，直到2014年首爾房價才隨著房地產市場逐步企穩而回升。

五.富人很受傷

一線城市一般是一國高收入人群的主要集聚地，即使人口增長放緩甚至陷入負增長，但只要該城市的高收入人群還在增加，房價就有繼續增長的動力。

但韓國富人的錢包也在縮水。自去年年中以來，韓國Kospi指數持續下跌，即使10月中旬以來有所反彈，年初至今的跌幅仍達到18%。

根據福布斯發布2022韓國富豪榜，韓國最富有50人的財富總和由去年的1560億美元下降到1300億美元，且今年沒有任何一位上榜者的財富超過100億美元，這是近十年來的首次。

實際上，中心城市房價跌幅領先的情況并不僅限于韓國。

雖然全美房地產市場都在走弱，但房價越貴的地區降溫速度越快，硅谷的首府圣何塞降溫速度更是位列榜首，主要就是因為美國科技巨頭大規模裁員，使得原本以高薪著稱的碼農購買力大幅下降。

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