大河財立方記者 朱娟

今年以來，鄭州徐女士一直在“買不買房”間徘徊。

“3月聽說政策放松，利率降了，開始看房；5月初鄭州疫情封控居家辦公，決定暫不買房；6月得知市場有起色，再去看房；7月受停工爛尾樓盤影響，由看新房轉為看二手房；10月之后鄭州疫情反復，買房計劃擱置。”提及今年的買房經歷，徐女士簡單梳理后這樣告訴大河財立方記者。

(資料圖片)

徐女士的買房經歷串聯出了今年鄭州房地產市場的大致軌跡。

面對持續低迷的樓市，今年以來鄭州頻放紓困大招：3月1日出臺全國首個系統全面的樓市放松政策、3月8日重啟棚改貨幣化安置、6月出臺拆遷房票安置政策、9月實行“1+8鄭州都市圈”公積金互認業務，以及房貸利率降至近年最低、取消二手房交易20%差額稅、設立百億元地產紓困基金等。

從效果來看，并不樂觀。根據國家統計局發布的數據顯示，2021年8月起，鄭州新房價格連續11個月下跌，到今年7月環比上漲，8月之后再度下跌；二手房價格則連續16個月下跌。再看成交量，記者通過鄭州360房產網梳理房地產市場銷售情況發現，今年1~11月份，鄭州全市商品房銷售84066套，較去年同期下降44%，創近年新低；二手房共成交54196套，較去年同期下降10%。

鄭州本土一位有著多年房地產銷售經驗的人士告訴記者，今年鄭州穩樓市政策頻出，但對成交刺激有限，購房者觀望情緒濃厚，受疫情反復、房企風險、爛尾樓等多方面因素影響，今年鄭州樓市整體恢復遠不及預期。“不過，隨著疫情逐步好轉，相信寒冬終會過去。”

新房市場持續低迷

在去年下半年鄭州樓市接連遭遇特大暴雨和多輪疫情打擊步履維艱的背景下，今年一開年，鄭州就率先出臺了全國首個系統全面的樓市紓困政策——“18條”樓市新政，其中最重要的措施包括取消“認房又認貸”等松綁政策。

政策發布后，記者在實地走訪時了解到，部分樓盤尤其是一些優質項目，到訪量、成交量雙雙提升。多位銷售人員向記者表示，看房的人明顯增多，尤其是有改善需求的客戶，比去年下半年多了不少，且購買意愿更強烈。

但好景不長，進入4月后，樓市重新恢復冷清。彼時記者調查發現，鄭州多個區域都存在降價拋售行為。如鄭州濱河新區，之前整體片區價格在16000元~20000元/平方米，記者調查時降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區、綠博片區等近郊和遠郊區域，因遠離主城，周邊配套不成熟，價格下降得也十分厲害。

價格下降的同時，成交量也十分慘淡。數據顯示，3月鄭州新房成交量環比增加53%，4月環比下降9%，5月環比下降31%。

一位房企人士表示，新政實施以來，鄭州房地產市場有一定改善，但起色不明顯。“主要是很多購房者對收入沒信心，對新房能否交付沒信心，對房價沒信心。”

這種情況一直持續到6月，多個改善項目的開盤熱銷，給低沉一年的鄭州樓市帶來了曙光。如位于鄭州金水老城的萬科古翠隱秀，據克而瑞數據顯示，該項目于6月18日首開，推出約196套房源，成交均價約27500~28800元/平方米（帶裝修），成交約159套；位于鄭州金水北的保利大都匯，6月25日首開，推出357套房源，價格約18200~21800元/平方米，成交272套。

6月是今年鄭州新房成交量最高的一個月，共成交11428套，其次是7月，共成交10936套，且7月是今年鄭州房價唯一上漲的一個月。然而，樓市風云突變，停貸風波突如其來，給復蘇尚不穩固的鄭州樓市當頭一棒。

接下來的8月和9月，鄭州將解決樓盤停工、房企紓困問題作為重中之重，多措并舉、綜合施策，包括申請國家專項借款、設立百億元地產紓困基金、協調銀行配套融資、確立“統貸統還”模式，以及調整首付比例，降低個人貸款利率等。

但樓市成交量并未有明顯改善。10月之后，鄭州疫情反復，兩個多月來，樓市幾乎處于停擺狀態，開發商寄予厚望的四季度業績沖刺，成了泡影。

二手房緩步回暖后又遇冷

相比新房市場，在10月疫情之前，鄭州二手房市場一直在緩步回暖。

“之前賣二手房能餓死，現在不敢說能吃飽，但確實比去年好些了。看房的人多了，成交量也上來了。”此前在鄭州某二手房門店走訪時，一位中介人員告訴記者。

對于二手房市場來說，新政實施、利率下調、20%差額稅取消，以及部分新房逾期難交付等，都直接或間接刺激了市場的回暖。

據了解，自2015年1月1日開始，鄭州對二手房征收20%差額稅，即“非滿五唯一”住宅交易時需繳納差額稅費，以一套原價100萬元、現價200萬元住宅計算，按照此前政策，交易需繳納20萬元個稅；調整后，可以自主選擇按全額1%征收，即2萬元，交易稅額大大降低。

多位購房者曾向記者表示，二手房“看得見，摸得著”，可以即買即住，不用擔心交付問題。同時，20%差額稅取消、利率降低后，購房成本大大降低，使得他們購買二手房，尤其是次新二手房的動力增強。

今年鄭州二手房市場還有一個變化：價格普降。記者注意到，各項政策出臺后，有房東趁機漲價，更多房東不斷降價。“去年想賣房時，小區同樣戶型還能賣到140萬元，今年10月疫情前降到了125萬元，現在有的居然又降到110萬元。”鄭州市金水區一位計劃賣房的業主告訴記者。

鄭州市鄭東新區某房產經紀人表示，降價多的房源大都是受疫情影響較大著急賣的，尤其是總價高的房源，有的能一下降七八十萬元。

各種因素疊加下，鄭州二手房市場有一定回暖。“以前，鄭州樓市基本以新房銷售為主，約占到七成，二手房成交一直較弱。尤其是去年，因利率高、放款周期長，導致二手房銷售遇困。隨著今年各項利好政策出臺，咨詢買房、賣房客戶明顯增多，市場也活躍了。”上述鄭州市鄭東新區某房產經紀人說。

根據貝殼數據顯示，2月底，貝殼鄭州二手房掛牌量70000+套，6月底鄭州二手房掛牌量79000+套，短短4個月時間，掛牌量增加了9000余套。二手房供應量增加明顯，證明賣家掛牌積極性提高，業主信心正在恢復。

從成交量上看，6 ~9月，基本每個月都成交7000多套。其中9月最多，共成交7337套，較去年同期增長了33.72%；成交面積為76.31萬平方米，較去年同期增長了33.46%。

“10月之后，受鄭州疫情影響，無法帶客看房，也沒有成交客戶。不過，這段時間咨詢賣房的人不少，感覺疫情好轉后市場會慢慢好起來。”鄭州市金水區某二手房門店中介人員告訴記者。

土地市場降溫明顯

樓市行情的低迷也波及了土地市場。

6月22日，22城首批集中供地落下帷幕，作為首批次最后出場的鄭州，表現不溫不火——共掛牌15宗地塊，最終2宗溢價成交，13宗底價成交，共收金106.74億元，總出讓面積663259平方米。在成交的15宗地塊中，超過一半的地塊都被國企和地方性城投公司競得，其中鄭州地方國企鄭地集團收獲最多，競得5宗地塊。

貝殼找房鄭州站分析認為，首批次土拍雖然有小部分穩健的民營房企參與，但整體的參與度較低，拿地是當下房企最硬的征信，表明民企的資金壓力普遍較大。

9月21日，鄭州第二批次集中供地正式開拍，按照原計劃共計推出17宗地，其中3宗地塊開拍前一天終止掛牌出讓。剩余14宗地塊，最終全部以底價成交，成交面積為62.2萬平方米，成交土地出讓金103億元，無流拍、無溢價。從拿地主體來看，出讓地塊被國企央企和地方性城投公司包攬。

“二批次供地政府平臺公司占據主力，土地市場仍然清冷。”中指研究院河南公司總經理梁波濤接受大河財立方記者采訪時表示，在當下鄭州房地產銷售整體承壓，多個樓盤延期交付的背景下，企業資金鏈較為緊張，拿地意愿嚴重不足。對于各大房企而言，時下抓銷售，促回款，實現保交付、保交樓仍是目前首要任務。

第三批次集中供地延續了前兩輪的低溫態勢。11月25日，鄭州市第三批次集中供地正式開拍，23宗地走上拍賣場，總出讓面積約1712畝，最終20宗地底價成交，3宗地流拍，共獲土地出讓金約114億元。

至此，鄭州2022年前三輪集中土拍共成交49宗地，成交總金額約324億元。

標簽： 鄭州樓市艱難一年新房市場持續低迷 二手房價格普降