文 本報記者 楊讓晨 張家振

“樓市政策調(diào)整的利好在2022年12月底就要結(jié)束了。”一位武漢市東西湖區(qū)某樓盤的銷售人員日前告訴《中國經(jīng)營報》記者，項目正在推出精選特價房活動，并且已售出多套特價房。據(jù)其提供的特價房源表，面積約為110平方米的房源均價已降至約8200元/平方米，總價約90萬元，較此前售價下調(diào)了10萬元左右。

在政策優(yōu)化調(diào)整、房企降價促銷等利好刺激下，武漢樓市在2022年底迎來了一波翹尾改善行情。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年第51周（12月13日～20日）武漢市共成交新建商品住房2788套，環(huán)比上漲21.43%，而此前的第50周（12月5日～12日），新房成交量同樣增長明顯，環(huán)比上漲97.08%。

(相關(guān)資料圖)

這得益于“第39屆武漢市房交會”（以下簡稱“武漢房交會”）期間推出的優(yōu)惠促銷活動及配套利好政策。據(jù)了解，本屆武漢房交會吸引了武漢全市204家房企、210個主要在售樓盤的5.8萬套優(yōu)質(zhì)房源供市民挑選。

武漢市同時宣布，在武漢房交會期間，政府將對參展項目成交房源的購房人給予獎補，給予家電家具數(shù)字消費券或購房貸款貼息數(shù)字消費券，以及通過提供住宅專項維修資金獎補等方式降低購房人負擔，支持剛性和改善性需求。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受記者采訪時表示，對于有自住需求的購房者而言，最近一段時間無疑是購房、換房的好時機。“2022年，武漢市多次出臺較為寬松的利好政策，例如二套房貸款利率、首付比例等皆有所降低。同時，在武漢房交會期間，武漢市二環(huán)外限購政策也已‘解禁’，對有改善性住房需求的家庭而言，窗口期效應(yīng)或?qū)⒏用黠@。”

動態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策

2022年底，武漢樓市再度迎來了更為寬松的動態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策。

“最近這段時間都賣得比較好。”位于武漢市武昌區(qū)的福星惠譽某樓盤銷售人員向記者表示，盡管項目所在區(qū)域仍然限購，但已經(jīng)售出了多套特價房。“最近，項目推出了清盤特價房，每種戶型都有幾套特價房源，130平方米左右的戶型總價相比之前下降幅度超過30萬元，在售房源總價430萬元左右。目前，1號樓是最后一棟還剩有特價房源的樓棟，之前推出的特價房源都已賣完了。”

位于武漢市東西湖區(qū)的新城桃李郡銷售人員也告訴記者，最近項目推出的優(yōu)惠活動力度較大，均價最低僅為8400元/平方米左右，同時也不受限購政策約束。

此外，位于東湖高新區(qū)的旭輝千山凌云銷售人員也表示，項目在2022年底推出的優(yōu)惠折扣力度不小，部分戶型僅剩少量房源在售。

在業(yè)內(nèi)人士看來，武漢樓市近期反彈趨勢明顯或與日前舉辦的武漢房交會有一定關(guān)系。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，武漢房交會于2022年12月8日正式開幕，效果立竿見影。在12月9日～21日短短的12天時間里，武漢市商品住房成交量就達到了5781套，相較之下，12月1日～8日的成交量僅為1467套。

這不僅源于武漢房交會提供了諸多優(yōu)質(zhì)房源，還得益于武漢市相關(guān)部門出臺了一系列配套利好政策。資料顯示，在本屆武漢房交會期間，武漢市在延續(xù)之前多孩家庭增加購房指標、親屬投靠購房、金融信貸支持以及住房換購?fù)硕惖壤谜呋A(chǔ)上，還動態(tài)調(diào)整了全市住房限購范圍，將二環(huán)外的區(qū)域限購政策進行優(yōu)化調(diào)整，同時優(yōu)化購房資格辦理方式、全面推行二手房“帶押過戶”以及武漢房交會購房優(yōu)惠等政策，進一步釋放利好。

李國政告訴記者，本屆武漢房交會及其配套政策提振樓市信心的效果顯著。“2022年5月以來，武漢市就頻繁優(yōu)化調(diào)整樓市政策，試圖為樓市松綁，但收效甚微，武漢市商品住房2022年11月的成交量僅為5801套。而武漢房交會開幕以來的成交量明顯上升，提振作用顯著。”

中指研究院方面也分析認為，武漢市適時推出武漢房交會，并在此期間階段性調(diào)整購房政策，鼓勵房企結(jié)合自身實際情況調(diào)整營銷策略，有利于促進觀望需求人群及時入市，帶動武漢樓市企穩(wěn)復(fù)蘇。

“小步快跑”成新常態(tài)

事實上，武漢樓市政策在2022年一直朝著更為寬松和因地制宜的方向“小步快跑”。

資料顯示，除本屆武漢房交會期間出臺的配套政策外，武漢市2022年以來已多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。當年5月，武漢市宣布包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)在內(nèi)的四大遠城區(qū)全部解除限購，同時宣布對父母至武漢投靠子女或子女來武漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區(qū)域可新購買一套住房。

此外，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的武漢市戶籍居民家庭，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區(qū)域可新購買一套住房；對限購區(qū)域內(nèi)首次購買普通住房的非武漢市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會保險或個人所得稅年限由兩年調(diào)整為一年。

除縮小限購區(qū)域范圍、擴大購房群體等政策外，武漢市的購房利率也連續(xù)下調(diào)。此外，二手房“帶押過戶”等政策也開始逐步推廣。

李國政分析認為，賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)使得當?shù)卦跇鞘姓{(diào)控方面更加謹小慎微，通過“小步快跑”的方式不斷試探政策寬松的邊際臨界點。

不過，從目前的房地產(chǎn)市場運行環(huán)境看，僅依靠市場的力量或難以真正推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，還需要政策進一步助力。李國政進一步表示：“類似武漢市在此次房交會期間推出的‘月度新政’預(yù)計不會延續(xù)太久，但商業(yè)貸款利率、二套房首付以及限購區(qū)域等政策在2023年可能還會延續(xù)動態(tài)調(diào)整趨勢。”

克而瑞方面也分析認為，武漢市在未來一段時間內(nèi)或?qū)⑦M一步優(yōu)化調(diào)整樓市政策。“不管是出于響應(yīng)中央釋放的空前信號跟進必要的配套政策，還是結(jié)合武漢樓市當前所面臨的壓力‘因城施策’，都預(yù)示著武漢市大概率會跟進更高、更深層級的需求端刺激政策，階段性釋放合理的剛性和改善性置業(yè)需求，對沖波動下行的市場態(tài)勢。”

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在業(yè)內(nèi)人士看來，武漢市在2022年底再度階段性優(yōu)化調(diào)整樓市政策，或?qū)⑦M一步滿足購房群體中的自住需求。

中指研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，武漢市住宅新增供應(yīng)89.4萬平方米，環(huán)比增長72%；但成交量數(shù)據(jù)已連續(xù)下降4個月，11月的成交量僅為64.92萬平方米，呈明顯的供大于求趨勢，市場觀望情緒濃厚。

同時，武漢市房地產(chǎn)市場分化也較為明顯。具體來看，主城區(qū)依舊是成交的主力區(qū)域，銷售套數(shù)占比62%。在2022年5月調(diào)整限購政策的四大遠城區(qū)中，黃陂區(qū)銷量占比最高，達到了517套。

而在去化率方面，2022年11月僅有位于江岸區(qū)的武漢天地云廷三期加推售罄，位于東西湖區(qū)的萬科翠湖隱秀、武昌區(qū)的福星惠譽月亮灣壹號、漢陽區(qū)的城投融創(chuàng)國博城開盤去化率在5成以上。其他眾多項目的開盤去化率低于50%，其中有9個項目不足兩成。

在李國政看來，在多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策的情況下，武漢樓市仍舉步維艱，背后主要有兩大原因：一是，目前房地產(chǎn)發(fā)展模式本身存在一定問題，出險爆雷房企增加，影響了行業(yè)發(fā)展信心，導(dǎo)致購房者觀望情緒濃厚；二是，受疫情等外部因素影響，市民的購買力和消費意愿有所降低。

不過，隨著武漢房交會開幕及配套政策落地，購房者的觀望情緒或?qū)⒌玫骄徑狻＠顕嬖V記者，武漢市推出的多重優(yōu)化政策利好自住需求，特別是有改善置換需求的購房者。“目前，武漢市二套房首付比例和房貸利率均已降低，部分較為熱門的區(qū)域也階段性解除了限購，對于有換房需求的家庭而言，窗口期效應(yīng)更為明顯，原本受限購等政策影響只能購買遠城區(qū)住房的購房者可以不斷走進中心城區(qū)地段，購買更加心儀的房源。”

這種趨勢也在武漢樓市最新成交量數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年12月第2周（12月12日～18日），武漢市商品住房成交面積達到32.23萬平方米，較上周環(huán)比增加22%。其中，江岸區(qū)、東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)成交量位列中心城區(qū)前三名，分別成交559套、337套和245套。

不過，克而瑞方面也分析認為，武漢樓市短期內(nèi)下行的預(yù)期仍較難扭轉(zhuǎn)。“目前，武漢樓市政策拐點或已出現(xiàn)，現(xiàn)已出臺的上下兩級政策相輔相成，所形成的疊加效應(yīng)或逐步顯效，然而市場拐點尚未顯現(xiàn)，置業(yè)信心和能力仍需時日恢復(fù)。”

標簽： 武漢樓市迎年底大促 自住改善需求人群或?qū)⒓铀偃胧?/span>