2022年12月，受到疫情等綜合因素影響，北京二手房市場交易陷入冰點。

根據北京住建委官網數據統計，12月北京二手房成交8773套，環比上月減少18.4%，同比下滑43.2%。麥田房產數據顯示，12月實際成交量和帶看量跟上月相比下滑明顯。

告別市場環境急劇變化的2022年，迎來了2023年，也迎來了全面復工復產，以及從疫情影響中走出來新的變化。

(資料圖)

業內人士分析認為，“隨著陽康”客戶在陸續出動看房，預計11月和12月積壓的購房需求會逐步釋放，拋開春節假期因素影響，1月北京二手房成交量會迎來明顯反彈。

12月議價空間年內最大 下旬市場有所回暖

2022年四季度，北京二手房市場成交量持續走低。貝殼找房平臺二手房掛牌量超過10萬套，達到了高峰。

一般而言，北京二手房單月成交量1.5萬套是觀察市場變化的重要指標，成交量在1.5萬套左右市場整體穩定，明顯高于或低于1.5萬套，則市場會逐步轉熱或轉冷，也可能會帶來房價變動。低于1萬套則市場交易進入冰點。

“12月北京二手房成交下滑，原因在于房屋交易活動因疫情影響，并不是市場本身需求的下降。進入12月下旬以后，北京二手房市場的活躍度回暖明顯。”麥田房產分析師分析認為，12月下旬的帶看量和中旬相比增加了兩倍，當前，北京正從疫情的影響中迅速恢復，預計11月和12月積壓的購房需求將會逐步釋放，拋開春節假期因素的影響，1月北京二手房成交量會迎來明顯反彈。現在北京二手房掛牌量依舊維持在高位，價格預計會以穩定為主，不會出現明顯的大起大落。

同時，成交的放緩使得一些急于出售的業主價格讓步更加明顯，根據麥田房產數據統計，12月二手房議價空間和上月相比擴大0.19個百分點，議價空間達到年內最大。因疫情影響二手房去化變慢，在售房源增多，一些房源談價空間變大，對于購房者來說，年前不失為一個購房的好時機。

北京鏈家研究院分析師冷會告訴北青地產，受疫情影響，本月主要城區成交均價均有小幅下滑。疫情期間成交案例多為業主急售房源，其掛牌價格本就接近市場價，個別房源又有較大的議價空間，因此導致主要區域成交均價均有小幅下滑。

年底降價換房 充足房源等待“陽康”客戶

購房人于非（化名）看房看了1年多，從選區域到選小區再到看市場行情變化，直到最近，覺得時機已經成熟，看中的小區房源價格也有所松動。決定把自己2套小房子掛出賣掉，換一套大一點的三居室。

真正進入賣房狀態后，于非便發現，想真的成交降價最有效，為了置換成功，于非主動把其中一套正在托管出租的房子提前跟租戶解約，把房子收回來，并下調了2套房的掛牌價，3周左右就把2套房都賣掉了。

與此同時，于非抓緊在看中的小區豐臺青塔天鴻美域里鎖定房源，而仔細盤算了一下，于非看中的房子比實際預算高出了10%，雖然差價較大，但是房主也需要置換，賣房意愿較為急切。

“經過3小時的談判，業主在自己讓步后的價格基礎上又降了6%左右。”豐臺區青塔天鴻美域店商圈經理趙娜表示，業主雖然賣的比預期低不少，但也能盡快置換，最終雙方交易均比較滿意。

據了解，12月，關注度較高的海淀萬柳板塊共成交14套房源，相比較以往月份，成交量也下降明顯。從成交價格來看，碧海云天、蜂鳥家園、康橋水郡等小區普遍成交價格低于掛牌價格等5%、6%左右。以陽春光華一套126平米三居室為例，業主掛牌價為1780萬元，實際成交價格為1690萬元，價差5%，議價90萬元。

事實上，近期政策面利好不斷也在給市場恢復注入新的信心，包括北京公積金可以申請按月領取，房貸利率繼續下調等。部分購房者看好年后市場的行情，所以想在春節前定下合適的房子。

房天下研究院數據顯示，1月第一周從戶型關注度來看，兩居是網友最為關注的戶型，搜索占比為36.47%，其次為三居占比為30.47%，一居搜索占比為11.09%。北京各區縣搜索排名中，前三甲是朝陽、海淀、豐臺。榜首的朝陽搜索占比為74.05%

“從現在客戶情況來看，部分已經賣房的置換人群買房需求急迫度高，房子還沒賣的業主大多持觀望態度，需要業主給出8-10個月的長付款周期才會訂房。大多數剛需類客戶購買意向強，目前可售房源充足，購房心理并不急迫。有部分客戶年前如果有價錢特別合適等也會考慮，心理價位相比上月成交價格有所下降。”趙娜告訴北青地產，業主方面比較看好年后的市場，但同時覺得現階段想賣個好價錢不太現實，成交的房源一般都是業主有急用錢需求的。

趙娜表示，預計明年1月份大多數“陽康”的客戶會陸續出來看房，有價錢合適的會選擇預定或購買，所以市場成交量會有所回升，但可售房源充足，客戶選擇比較多，成交價格短期內會和本月持平。

文/張郁唯

標簽： 購房者心理價位下調 12月北京二手房議價空間年內最大 麥田房產 北京二手房