繼此前“買房免費坐地鐵”引熱議之后，南寧樓市近日再次出圈。

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2月13日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的話題引爆網絡，真相到底如何？南寧樓市調控屢屢出圈有何背景？對于南寧乃至更多的城市而言，此舉是否值得借鑒？

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并非是貸款人年齡放寬至80歲

近日，有消息稱，廣西南寧有樓盤對外宣稱，“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”，其合作銀行據稱是中信銀行南寧分行。隨后，該消息被部分網友誤讀為貸款人年齡放寬至80歲，引發強烈關注。

中信銀行南寧分行一家支行工作人員告訴中國新聞周刊，2月13日上午，南寧分行召開會議，專門強調“外界理解有誤”，該行的規定是“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，而并非是貸款人年齡放寬至80歲，事實上，該行“貸款人年齡不超過70歲”的規定并沒有改變。

南寧市一家房產中介公司的員工告訴中國新聞周刊，目前，“貸款人年齡加貸款期限”不超過80歲的規定并未普遍執行。而且，之前網上所傳的鼓勵70歲到80歲的老人貸款買房，屬于誤讀。根據當前的市場交易現狀，一般買房人的貸款期限在10年到25年之間，最高的有30年，參照“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，政策面也不會是將貸款人年齡放寬至80歲。

這名中介表示，政策面主要利好兩類人群，一類是40歲—50歲的人群，比如一個50歲的買房人，按照之前政策規定，他只能貸款20年，而按照現有的政策，他可以貸款30年，貸款期限變長了，相應地月供變少了，短期的還款壓力變小了。另一類是60歲—70歲的人群，能更加便利地通過貸款購房，比如一個70歲的人，理論上講，按照之前政策規定，他不能貸款買房，但現在可以辦理十年期的住房貸款。

對此，上述中信銀行南寧分行一家支行工作人員表示，對于符合條件的年齡較大的人群，還需要審核收入證明等資質條件，會有嚴格的流程，“當然，出臺這一政策確實有穩定房地產市場的考慮”。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙向中國新聞周刊表示，政策實際上并未調整貸款人的年齡上限，且辦理相關業務的前提是貸款人收入流水滿足條件。因此，該政策調整的是貸款人的貸款期限，貸款期限的延長能夠一定程度上激活中年及以上群體的購房熱情，同時能夠一定程度緩解居民的首付壓力和還貸壓力。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進告訴中國新聞周刊，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領域的政策工具，與首付比例下調、房貸利率下降、商業貸款轉公積金貸款、一人購房全家幫等有相通之處，本質上體現了樓市寬松政策的導向。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向中國新聞周刊表示，這種做法有利有弊，作為購房人也不可忽視其中的風險。

一般而言，到了60歲、70歲以后，部分老人的資金支付能力是相對不佳的，一方面承擔房貸可能會影響到自己的老年生活，另一方面，相關的風險可能會轉移到子女身上，增加子女的經濟壓力。

還貸壓力減少兩成

范建雙表示，南寧此次放松信貸政策與其樓市的現狀不無關系。

過去的幾年里，作為廣西首府，南寧的住房市場一直受到廣西各地購房者的青睞，有著較強的集聚效應和輻射效應。住房需求尤其是外地購房者需求的增加帶動了房價的較快上漲，南寧城市房價從2016年的8000元/平方米上漲到2020年的11000元/平方米。

但范建雙告訴中國新聞周刊，近年來，受到疫情和經濟增速放緩等多重因素疊加的影響，包括南寧在內的全國房地產市場均出現了較大幅度的放緩和價格下調。

過去一年，從成交來看，南寧的樓市寒氣十足。廣西中原地產數據顯示，2022年南寧市商品住宅供應351萬平方米，同比減少59%；成交498萬平方米，同比減少26%。

從庫存看，當前南寧的去化周期較高。據廣西中原地產統計，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月，這一去化周期在全國屬于較高水平。

從價格看，南寧房價下行趨勢明顯。國家統計局數據顯示，自2021年7月開始，南寧二手房價格開始下跌，截至2022年底，南寧二手房價格已經連續下跌超過一年。

事實上，自去年以來，南寧樓市為賣房可謂使出了渾身解數。

一方面，是供應端的開發商推出低折扣、送車位、特價房等各種優惠措施，南寧軌道地產甚至推出了“購房享受免費坐地鐵10年”的福利活動。

另一方面，從政策面來看，南寧也多次推出了降首付、降低貸款利息、提高住房公積金貸款額度等樓市寬松政策。

今年1月31日，南寧市住建部門發布新規，為支持首套住房購房需求，即日起，南寧市階段性調整首套房款利率下限，將下調為3.7%。

上述南寧市房產中介人員告訴中國新聞周刊，目前南寧已在執行首套房貸利率3.7%的政策，這一利率水平在全國幾乎是最低的，已經接近公積金貸款利率水平。

嚴躍進認為，此次延長貸款年限將進一步減輕購房者的負擔。以50歲的購房者為例，在100萬貸款本金的情況下，若按過去模式，需要20年內償清貸款，月供額為6113元/月，而現在則可以調整為30年，月供額為4832元/月，即月供可以減少1281元/月，還貸壓力減少21%。

“這對于釋放這部分中年人的購房潛力有一定的推動作用”，嚴躍進表示，在全國14億人口中，40-59歲年齡段的人口占比為31%，明顯超過20-39歲、60-79歲的兩類年齡段人口。此次政策調整將釋放40-59歲年齡段的中年人購房需求，其購房支付能力強、獲得足額信貸的需求也較高，若能獲得充足貸款，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極的作用。

范建雙表示，在我國進入人口老齡化的背景下，房地產市場的需求也發生變化，中老年群體尤其是中年群體是改善性需求的主力群體，房貸期限延長政策的調整契合了這樣的市場變化。

以價換量仍有空間

進入2023年，南寧樓市又表現出不同的態勢。

從一手房市場看，南寧樓市有多日能達到單日成交300套的水平，其中2月1日，南寧新房成交385套。從短期看，這一成交水平基本上超出去年的平均數值。

進一步從成交項目來看，截至2月13日，在今年的成交榜上，洋浦星項目以298套的成交量位居第一。此外，榮和伍壹大道、華潤未來城市、華潤江南中心等項目的成交套數分別為164套、94套、87套依次排在二三四位。

從上述排名前四位項目的單套平均成交面積算，基本上都低于100平方米，從成交價看，整體價格區間并不高，比如華潤未來城市的價格為11000多元/平方米。

“一些低總價、套型適中的項目，其銷售群體主要是剛需和改善型需求，在當地仍然有一定的市場”，上述南寧市房產中介員工表示，他現在除了售賣二手房，也會根據安排，與開發商合作銷售一手房。

范建雙表示，樓市政策面的重點還是要解決剛需和改善性需求購房者的住房問題。短期來看，隨著各項優惠政策的加快落地，預計南寧市2月份的新房成交量會有所上升。當然，成交量反彈不一定意味著房價會上漲，短期看房價上漲的可能性不大。并且南寧市區域間和板塊間會出現分化，部分板塊和房企會小幅漲價，部分板塊和房企則會繼續降價。

范建雙預計，在相關政策的支持下，2023年下半年會逐漸回暖，但要恢復到疫情前的水平還需要一定時間。

對于購房者而言，面對“房貸年齡期限延長”等變化，王玉臣建議，還是要慎重理性選擇、量力而行。畢竟在房住不炒的背景下，房產去資本化已經成為一種大趨勢。此外，在購房過程中，也要留心還貸等相關的法律風險。

作者：劉德炳

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