內容提要：

1、2022 年下半年，美國房價暴跌了 4.9%，房地產總市值減少 2.3 萬億美元；

(資料圖片僅供參考)

2、美國房價什么時候才能停止下跌？

3、在一年多來多輪降準降息、貨幣寬松的刺激政策中，中國的房地產市場回暖了嗎？

4、美國房價下跌的啟示：能漲會跌才有健康的房地產市場。

一、2022 年下半年，美國房價暴跌了 4.9%，房地產總市值減少 2.3 萬億美元

疫情期間美國政府負債給全體美國人和中小企業撒錢救濟，效果立竿見影，宏觀經濟在強勁消費的刺激下很快走出了疫情陰霾，美國的GDP也從2020年的20.94萬億美元擴張到25.47萬億美元，增加了21.6%。這之間中國GDP從101.6萬億增加到121萬億，增長了19.1%。

不過，美國政府強大的轉移支付，在帶來消費需求旺盛的同時，也帶來了高通脹。從而引發美聯儲啟動了力度罕見的加息縮表貨幣政策。

高利率在控制需求、打擊通脹的同時，令購房成本大幅增加，房價一路下挫。美國房地產經紀公司 Redfin 的一份最新報告顯示，2022 年下半年，美國房價暴跌了 4.9%。

隨著房價暴跌，美國房地產市場也遭受了自 2008 年以來的最大跌幅。Redfin 在這份報告中披露，美國房屋總價值從 2022 年 6 月創紀錄的 47.7 萬億美元暴跌至年底的 45.3 萬億美元，半年減少 2.3 萬億美元，擠掉了4.9%的水分。

這是自 2008 年金融危機以來的美國房地產最大百分比跌幅，2008年 6 月至 12 月，美國房價暴跌 5.8%。

在 COVID-19 大流行期間，美國房價以 1970 年代以來未見的速度飆升，抵押貸款利率接近歷史最低水平。 購房者在大流行期間擁有大量刺激資金并渴望獲得更多住宅空間，大家紛紛涌向郊區購買大面積別墅。

需求如此強勁，庫存如此之低，以至于在房地產市場高峰期，一些買家甚至放棄了買房前常規的房屋檢查和價值評估，就直接支付了數十萬美元的要價。

二、美國房價什么時候才能停止下跌？

當美聯儲開始了自 1980 年代以來最激進的加息行動以試圖減緩經濟并抑制失控的通貨膨脹時，這種狂熱停止了。

2022年1月，美國CPI漲幅達到6.4%，6月達到峰值9.1%。為此，從2022年3月份開始到2023年1月，美聯儲連續加息8次，累計加息450個基點，目前聯邦基金利率目標區間已經上調到4.5%-4.75%。

對利率敏感的房地產市場面對美聯儲打擊通脹的加息手段，首當其沖地受到了緊縮貨幣政策的沖擊：盡管抵押貸款利率已從2022年 11 月創下的 7.08% 的峰值回落到6%左右震蕩，但由于對加息的擔憂，抵押貸款利率最近扭轉了這一回落趨勢并開始走高。根據抵押貸款機構 Freddie Mac 的數據，美國上周（2月20-24日）的30年期固定抵押貸款的平均利率又攀升至 6.5%。

這仍然明顯高于一年前，當時利率徘徊在 3.92% 左右。

由于消費者面臨多年來最高的抵押貸款利率，購房者的需求迅速萎縮，這進一步打壓了房價。根據 Redfin 的數據，美國2023年1 月份售出房屋的中位數價格為 38.32美元，比 2022 年 5 月的峰值 43.31萬美元下降了 11.5%。

目前美國的房地產市場已經擠出了部分泡沫，但擠出并不多。目前美國房屋的總價值仍比2020年2月高出約1.3萬億美元。因此大多數房主仍將從疫情房地產繁榮期中獲得豐厚回報。

雖然1月份的房價比去年5月份下跌了11.5%，許多房價仍然比一年前貴。 2022年12 月份，美國房屋總價值仍較去年同期上漲 6.5%。雖然美國的CPI已經從2022年6月的最高點9.1%回落到了2023年1月份的6.4%，回落到了1年前的通脹水平。但是，目前美國的就業市場仍然供不應求，消費需求繼續旺盛，市場預期美聯儲還會通過繼續加息來穩住打壓通脹的成果。由此看，美國的房價還有進一步下跌的空間。

三、在一年多來多輪降準降息、貨幣寬松的刺激政策中，中國的房地產市場回暖了嗎？

美國房地產市場在疫情期間因需求旺盛而價量齊漲，又因美聯儲打壓通脹，提高利率，在2022年下半年價格下跌4.9%。毫無疑問，美聯儲加息結束之后，經過利率回落，消費需求回升的消化整理，美國的房地產市場將進入下一個上行周期。有漲有落，有擴張有收縮，就像人的心臟一樣，形成了強勁的生命節奏。

由此我們來觀察、研判中國的房地產市場為什么遲遲難以調整到位。

我們這一輪商品房下行周期，起始于2021年7月份，當月全國商品房銷售同比增幅由6月份的增長6.7%轉向為下跌9.5%，到當年12月跌幅擴大到12.7%。2022年全年，商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%。

2023年1月份，全國TOP100房企的全口徑銷售面積為2401 萬平米，同比下降36.4%。

大家千萬不要被媒體“2月樓市成交量環比大幅上漲31.9%”的媒體炒作所迷惑。因為一是2013-2022最近這10年，春節后一個月的銷售量平均都比春節前那個月多；二是今年1月份房地產銷售日只有20天，2月份有28天。按實際開工的日均計算，環比下跌了6.1%。

2023年2月，中指研究院統計的16城商品房成交面積同比下降7.6%。但考慮到去年2月第一周為春節，按日成交數計算，同比實際下降了31%（100%-92.4%*21/28）。

四、美國房價下跌的啟示：能漲會跌才有健康的房地產市場

為什么我們從上到下，從2022年1月份開始不斷出臺刺激房地產銷售的降息降準、貨幣寬松的金融政策、買房入戶的戶口政策、降低首付、延長貸款期限到80歲的銷售政策，有的地方甚至買房給獎勵，每一次集中出臺房地產刺激政策，好多專家就預測、鼓噪房地產要止跌回升了，但最后市場就是不買賬呢？

2022年12月份之前我們將之歸咎于疫情防控政策，為什么12月份疫情放開之后3個月了，房地產銷售還是在繼續探底呢？

因為我們的無形之手伸得太長，嚴重干擾房地產市場的自我修復、自我調整。市場經濟最核心的規律就是供求與價格規律，但我們的無形之手一意孤行地要用行政干預的手段阻止房地產供求規律對價格的影響，名之曰是為了保持房地產市場的穩定，實則是對市場經濟的冒犯與調戲。房地產需求萎縮了，房價卻降不下來，所以即使你的房地產抵押貸款利率降低了，但減少的成本遠不及房價應該下跌的成本，房地產需求如何修復回升呢？

所以我在2022年12月17日的《房地產市場何時調整到位？房價還會大漲嗎？》一文中預判，房地產將是歷史性的下行尋底，并構筑新的發展臺階，不可能回到之前月均1.5億平米的規模，8000萬平米左右將是下一周期房地產規模的上限。在2023年1月20日《2022年房地產市場萎縮四分之一，2023年商品房銷售趨穩價格補跌》一文中告訴大家，2023年商品房銷售量最快將于3季度企穩，全年商品房銷售量將比2022年再減少10%左右。商品房價格還處在微跌階段，今明兩年補跌之后才能企穩。

如果我們希望房地產市場早日調整到位，今后穩步發展，切忌不可用無形之手來人為干預市場規律。

【作者：徐三郎】

標簽： 中國房地產何時回暖