《投資者網》吳悅

春節過后，樓市熱度隨著氣溫不斷回升，部分城市的樓市交易出現量價齊升的局面，網絡上甚至不乏調侃的聲音，“疫情三年，房價漲回來只用了一周”。

【資料圖】

于是不少評論認為，地產“小陽春”來了，但從全國范圍以及整個地產行業來看，真正的春天恐怕還需要再等等。

3月17日，央行宣布于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，預計釋放中長期流動性約5500億元。雖然此次降準并非專門針對房地產市場，但部分行業人士表示，從降準的影響來看，一方面，降準為市場提供了更多中長期資金，增加了資金流動性，有利于降低資金成本，推動宏觀經濟穩步恢復；另一方面，宏觀經濟持續修復有利于帶動房地產市場趨穩，同時購房者、企業端的合理資金需求也有望得到更好的支持，穩定市場預期。

而從A股市場來看，房地產板塊指數（931775）自去年年初短暫沖高后，至今為止大部分時間均呈現震蕩下行的趨勢，顯示二級市場投資者對上市房企的投資信心恢復仍有待時日。

數據來源：Wind

房地產投資增速拐頭向上

觀察房地產行業的發展狀況，全國房地產開發投資是一個重要的宏觀指標。

據國家統計局數據，今年1—2月份，全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%；其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。雖然仍在下降，但這一增速卻是自去年1月以來首次出現拐頭向上的情況。

數據來源：國家統計局

多個城市的商品房銷售數據也印證了“小陽春”的到來。

2022年，樓市經歷了深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指標均出現較大回調，其中新房成交同比下降27%。2023年年初，隨著監管部門頻繁落地房地產支持政策，特別是支持房企融資“三箭齊發”的相關政策和措施出臺以來，伴隨著疫情三年積壓的需求快速釋放，部分重點城市房地產市場活躍度顯著回升，帶動全國商品房銷售規模同比降幅收窄。

中指研究院數據顯示，今年2月，北京二手房網簽套數環比增長60%以上，廣州、深圳的新房和二手房成交也都有所增長。

貝殼研究院監測的全國50座重點城市，2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長也超過70%。雖然其中有1月存在春節長假的因素，導致1月基數較低，但在部分城市，2月的樓市回暖仍然顯出了幾分“狂飚”的跡象。

據成都房小團數據，2月成都的二手房成交量達1.8萬套，創下近11年以來的二手房月度成交量新高，中介帶看量更是每周都達到15萬套左右，這個數字也是近幾年的峰值。

房價方面，根據中指研究院數據，2月，一線城市新房價格環比上漲0.02%，二手房價格環比上漲0.24%?；颈３制椒€，但城市之間卻呈現冷暖不均的特征。國家統計局數據顯示，1月份一線城市商品住宅銷售價格回暖，二三線城市降勢趨緩。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城市數量均較上月有所增加。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、-0.2%和-0.2%。二線城市環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%，三線城市環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

整體來看，今年2月以來以一線城市為主的這輪市場回暖來勢洶洶，確實有點“小陽春”的景象，但隨著積壓的市場需求進一步釋放、房價逐步企穩，市場熱度是否能夠持續還有待觀察。

從最新市場監測數據看，3月份以來，重點城市新房訪盤量有所回落，樓市成交小幅下降。

業內人士分析稱，這主要是由于：一方面熱度由剛需撐起，剛需規模具有局限性；另一方面二手房的供應規模遠大于成交規模，市場熱度能否持續取決于改善性需求的釋放規模，而改善性需求的釋放則更依賴于政策的支持，如降低二套房的購房門檻。

地產行業修復、回穩之年

作為國民經濟的支柱產業,房地產的穩定發展至關重要。今年的政府工作報告將防范化解房地產風險放在了重要位置。房地產企業是房地產市場的重要參與主體，最先感知到行業冷熱，對于“小陽春”可以說是“春江水暖鴨先知”。

來自觀點指數的數據顯示，2月份前100房企實現權益總銷售金額3558億元，同比上升15.2%，環比上升27.1%。其中前20房企實現權益銷售金額2281億元，同比上升32.3%，環比上升25.5%，前20房企中超過一半單月權益銷售同比增幅高于前100房企的平均值，樓市銷售向頭部房企集中的態勢依然顯著。

但也有一些房企通過差異化定位與突出的樓盤綜合品質，在這一輪小陽春行情中表現亮眼，弘陽地產就是一個典型代表。1-2月，弘陽地產累計銷售額38.8億元，2月單月銷售額27.7億元，環比增長翻番。在剛剛過去的一個月中，弘陽地產各項目案場人氣高漲，來訪量節節攀升，多個項目表現優異，南京溧水熹樾花園銷售金額、套數、面積均為溧水區TOP1。

樓市銷售回暖，房企拿地的積極性也有所抬升。2月多地開始啟動土拍，一線城市北、上、廣均已公布首批擬出讓地塊清單，蘇州、南京今年首批宅地供應清單也已出爐。另外，惠州、金華永康、佛山南海等地加入集中供地模式，發布了2023年度第一批住房用地擬出讓地塊清單。值得一提的是，據觀點指數整理發布的數據，杭州2023年首批集中供地13宗掛牌地塊全部成交，其中8宗觸頂搖號、2宗溢價成交、3宗底價成交，總成交金額182.2億元，平均溢價率9.2%。

競得企業方面，華潤、招商蛇口、濱江集團等拿地數量最多；臨安國瑞置業、山水置業、偉星、中豪、中騰置業等民營房企也有所斬獲。從拿地名單中可以看出，以往最吸睛的部分“千億俱樂部”房企已經不在其列，大型央企或地方民企相對更為活躍。

這種現象也與前兩年以恒大為代表的大型房企遭遇債務危機有關。人民法院公告網公告顯示，近兩年來全國至少有400家房企宣告破產，房企債務違約事件層出不窮。其中，部分房企債務違約的“寒氣”至今仍在向上下游傳遞，各地“爛尾樓”頻頻出現，“保交房”成為近段時間內監管層工作的重點。不久前預報了業績巨虧的海通國際（00665.HK），外界分析其虧損的重要因素之一，就是其投資的中資房企離岸美元債相繼爆雷所致。

因此，這波“小陽春”是否具有持續性，取決于購房者的信心恢復程度。一方面要看有沒有新的政策落地，另一方面也要看房企是否會出現新的違約，產生新的交付問題。只有市場的信用風險出清，購房者關于地產行業的預期才會修復，市場也才有可能重回健康增長的發展軌道。

從政策面的導向來看，今年以來，也明顯正在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議指出，2023年要大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間），比去年（240萬套）有大幅度增長。

截至1月底，北京、上海、廣州、深圳等重點城市陸續出臺關于改善市民居住條件以及保障性租賃住房全年建設計劃的相關政策。

中指研究院在報告中指出，2023年各省份保障房政策旨在推動“租購并舉”的保障體系優化，企業應針對市場需求變化，構建多元供應體系。一方面，核心一二線城市由于土地資源緊缺，企業在未來普遍要配建保障性住房的地塊競爭中，提早規劃入局積累運營經驗，拿地將更有優勢。另一方面，房企應積極主動加入“納保”（將存量房源轉化為保障性租賃住房）行列，成熟案例如招商伊敦、萬科泊寓、華潤有巢等。在如今房企融資縮緊的情況下，入局保障性住房領域有利于拓寬企業融資渠道、加快企業盤活閑置和低效利用資產，為企業帶來持續穩定的現金流。（思維財經出品）■

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