冰川思想庫特約撰稿丨三娘在此

即便是不關(guān)注房地產(chǎn)市場的人，最近應(yīng)該都已經(jīng)聽說過一個房地產(chǎn)交易的專有名詞：帶押過戶。

(資料圖片僅供參考)

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

圖/網(wǎng)絡(luò)

按照官方解釋，所謂帶押過戶是指依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

我們可以一句話總結(jié)這一樓市新政：即便你沒有能力還清現(xiàn)有的房貸，也不影響你置換下一套房產(chǎn)。

但說實話，近年來在“房住不炒”的政策大背景下，房屋交易上出臺過很多細(xì)節(jié)上的修訂，比如首套房房貸利率下調(diào)、多地放開購房資格認(rèn)定等等，但市場的反饋顯然都多少有些寥寥。

而這一次帶押過戶之所以聲浪會更高一些，一部分原因在于，這是今年首個全國范圍內(nèi)的樓市新政；當(dāng)然或許還有一個原因：這一次，就連在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行最為嚴(yán)格的北京，也在《通知》發(fā)出即日就開始啟動帶押過戶。

而且，相比其他城市，北京“帶押過戶”有一些創(chuàng)新，比如政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。

如今，當(dāng)各地剛剛經(jīng)歷了二三月的樓市小陽春，加之新的政策催化，那個多年來的老問題就又來了：當(dāng)下此刻，是不是又一個不容錯過的置業(yè)保值好時機？

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回過頭看，自1990年啟動住房商品化制度改革以來，在中國商品房交易波瀾壯闊三十余年的歷史上，有很多的關(guān)鍵交易節(jié)點。一旦你在那些時機選擇買入房產(chǎn)，就意味著你能夠搭上城鎮(zhèn)化紅利的高速列車；如果你還有幸在限購限貸政策之前購買了北上廣的房產(chǎn)，那么更意味著幾代人的資產(chǎn)狀況可能得到了永久性地改變。

即便是你未能夠搭上一線城市的高速列車，在那些年里，就算是你毫無投資技巧和看盤眼光，只要是買入不動產(chǎn)，幾乎就不會跑輸大盤。

但今天來看，這種就算是傻子都能發(fā)財?shù)臋C會，顯然已經(jīng)不屬于樓市了。

現(xiàn)在你只要離開北上廣去往全國的任意一座縣城，你應(yīng)該都能看到起吊車和正在施工的工地。即便許多地方不愿意承認(rèn)，但由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐起來的地方樓市，是維系多年地方財政的真正資金源頭所在。

而不斷蓋樓的結(jié)果是，房子變得越來越多。

圖/圖蟲創(chuàng)意

就在今年2月，根據(jù)《中國建設(shè)報》相關(guān)報道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。這也是第一次大家對于全國到底有多少房子有了一個比較直觀的數(shù)據(jù)認(rèn)知。

而按照去年任澤平團隊的一篇流傳廣泛的關(guān)于中國存量房產(chǎn)的報告顯示，近40年來，中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。

而對應(yīng)不斷增長的房產(chǎn)數(shù)量的是，人口老齡化程度在不斷上升，人口增長已經(jīng)趨于停滯。曾經(jīng)的供需杠桿，如今已經(jīng)倒置。

而且可以預(yù)見的是，這種倒置恐怕是不可逆的——哪怕是有許多的年輕人在“5萬元買套房”的賽博神話驅(qū)動下去往鶴崗，也無法再次托起這座工業(yè)老城的房產(chǎn)價格。而在中國的1300余座縣城中，還有更多未被看見的鶴崗。

對于這些地方的房產(chǎn)來說，且不說帶押過戶，就算是首套給補助，可能都并不具備太大的意義。

這些年來，你已經(jīng)不再能夠聽到炒房致富的消息。相反，我聽到更多的是被套牢的炒房客以及那些無法接續(xù)的資金鏈斷裂的聲音。

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但盡管如此，我還是想說，當(dāng)下對于以自住和保值需求為主的普通人來說，這可能還是不多的相對適合出手的時刻，特別是對于那些已經(jīng)持有房產(chǎn)的人來說，當(dāng)下可能更為重要。

如果說前三十年的房價上漲解決的是有沒有的問題，那么接下來的日子，房產(chǎn)買賣交易的核心已經(jīng)不在于有沒有，而是在于好不好——那些處于人口持續(xù)流入的核心地段、擁有核心學(xué)區(qū)或者醫(yī)療資源、且整體城市營商環(huán)境還是比較尊重市場的地方，未來將會變得更加有價值。

而這些區(qū)域內(nèi)的那些具有品牌開發(fā)商、物業(yè)背書的較新樓盤，也將會是未來樓市保值的首選商品。

其實看完這些要素也可以清晰發(fā)現(xiàn)，這些評價標(biāo)準(zhǔn)其實指向的都是同一類二手房產(chǎn)：改善型。這也是帶押過戶政策指向的方向。從帶押過戶的流程就能夠看出，它不是解決有沒有、能否上車的問題，而是解決好不好的問題，幫助那些在置換更好房產(chǎn)的換房人，在一買一賣的過程中降低制度性的交易成本，減輕交易流程中的資金壓力。

而對應(yīng)的，從微觀上看，那些老破小、缺乏現(xiàn)代物業(yè)管理的房產(chǎn)顯然價值將會大打折扣；此外，區(qū)位較差或者所在地區(qū)營商環(huán)境較為惡劣、企業(yè)信心不足的地方，未來也必然很難有持續(xù)性的發(fā)展。

圖/圖蟲創(chuàng)意

其實這樣的房地產(chǎn)市場的分化發(fā)展路徑，其實在多個國家都已經(jīng)得到了清晰的印證。即便是在經(jīng)歷了樓市崩盤的日本，對于如今的大多數(shù)日本人來說，東京核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依然是難以企及的存在。

當(dāng)然，這并不是說帶押過戶就會帶來房價的再一次瘋狂上漲——在基本盤已經(jīng)發(fā)生改變的當(dāng)下，不出現(xiàn)大跌已經(jīng)是萬幸，此前我們曾經(jīng)見到的大幅上漲大概率已經(jīng)不會出現(xiàn)了。而且更為殘酷的是，這一波改善型選手想要置換掉手中的老破小，必然意味著總要有這么一部分人來接盤。

在長江商學(xué)院教授劉勁的一篇研究文章中，他認(rèn)為中國房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫是局部性的，原因并非在于貨幣超發(fā)，而是源自土地的供需不平衡。而土地的供需不平衡來自兩個因素：土地供給和經(jīng)濟增長在地理位置上的不平衡，以及土地財政帶來的對工業(yè)用地的過度供給和對住宅用地的過少供給。

對于決策層來說，尋求房地產(chǎn)泡沫軟著陸的方法固然重要；但在大分化時代，對于絕大多數(shù)普通人來說，能夠最大程度保證個人財富跑贏大盤、避免個人財務(wù)硬著陸的，也可能只是這一部分改善型的房產(chǎn)了。

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