房企銷售額、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

房地產(chǎn)還有未來(lái)嗎？

(資料圖)

這是所有今年參加房企業(yè)績(jī)會(huì)的人，最想知道的事。

無(wú)他，去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)在是太慘烈。

行業(yè)內(nèi)最早提出“活下去”的老大哥萬(wàn)科，在財(cái)報(bào)中給出了總結(jié)：

2022?年，行業(yè)形勢(shì)的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的預(yù)計(jì)。

全年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大跌幅。

行業(yè)融資能力大幅萎縮，海外債務(wù)市場(chǎng)失去功能。

大量房企資金鏈斷裂，并沖擊上下游。

市場(chǎng)預(yù)期降至冰點(diǎn)。

短短幾句話，概括了房企們生不如死的這一年。

也因此，在歷經(jīng)艱險(xiǎn)熬過(guò)至暗時(shí)刻之后，人們更想知道：

危險(xiǎn)是否已經(jīng)遠(yuǎn)離？行業(yè)還有未來(lái)嗎？誰(shuí)能夠笑到最后？

01

一個(gè)時(shí)代的終結(jié)

一直以來(lái)，我都認(rèn)為，財(cái)報(bào)數(shù)字，能看到房企相對(duì)真實(shí)的面目。

畢竟，錢是不會(huì)騙人的，不管是錢的數(shù)量還是錢的流向。

而過(guò)去一年，房企的處境有多艱難，同樣在財(cái)報(bào)中得到了最直觀的體現(xiàn)。

清一色的下跌，差別只在于跌得多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)。

最多的融創(chuàng)跌幅超過(guò)七成，最少的華潤(rùn)也接近5個(gè)點(diǎn)。

這是來(lái)自銷售端傳遞的寒意，宣告房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊漲的時(shí)代，正式終結(jié)。

房子不好賣，房企的營(yíng)收和利潤(rùn)也開(kāi)始承壓。

2022年，除了萬(wàn)科、龍湖、招商等少數(shù)幾家有經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)可以平衡報(bào)表的房企，幾乎所有對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴的房企，營(yíng)收都是下降。

更慘的是利潤(rùn)。

降價(jià)促銷、減值計(jì)提疊加美元升值帶來(lái)的匯兌損失，房企的利潤(rùn)幾乎全部都出現(xiàn)了下滑。

銷售表現(xiàn)彪悍如保利、華潤(rùn)等“國(guó)字頭”，營(yíng)收和利潤(rùn)都出現(xiàn)了下滑，腹背受敵的民營(yíng)房企就更不用看了。

除了龍湖憑借原先高毛利的優(yōu)勢(shì)勉強(qiáng)守住，新城，凈利下降近九成；融創(chuàng)更慘烈，直接虧掉了299億。

02

5萬(wàn)億跌落之殤

都說(shuō)了解過(guò)去，才能預(yù)知未來(lái)。

去年房地產(chǎn)市場(chǎng)如此慘烈，首先要做的，便是總結(jié)與反思。

今年，幾乎所有房企在反思這一輪危機(jī)時(shí)，都共同提到了一點(diǎn)：

行業(yè)下滑的幅度和廣度，遠(yuǎn)超預(yù)期。

房企銷售額、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

2022年行業(yè)的下滑有多嚴(yán)重？

行業(yè)的整體規(guī)模，從2021年的18.19萬(wàn)億，跌到只剩13.33萬(wàn)億。

一年時(shí)間，跌掉5萬(wàn)億。

前兩天，在融創(chuàng)的境外債重組說(shuō)明會(huì)上，孫宏斌和投資人掏了心窩子——道歉并反思了融創(chuàng)危機(jī)爆發(fā)的兩大原因。

一是降負(fù)債不夠堅(jiān)決。

二是投資過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)。

如果融創(chuàng)能夠在三道紅線推出之時(shí)，就緊踩剎車降杠桿；

如果融創(chuàng)能夠控制住對(duì)規(guī)模的瘋狂渴求，那么，事情不至此。

當(dāng)然，老孫不是神，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)知未來(lái)，但缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)足夠的敬畏心，是肯定的。

安全墊不夠厚，所以沒(méi)能經(jīng)受住考驗(yàn)。

這是市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)敬畏心，作出的殘酷懲罰。

同為龍頭房企，碧桂園是這一輪危機(jī)中，算是唯一經(jīng)受住考驗(yàn)的TOP5民營(yíng)房企。

今天回過(guò)頭來(lái)看，碧桂園，做對(duì)了什么？！

第一，降負(fù)債無(wú)比之堅(jiān)決。

從2020年開(kāi)始，連續(xù)三年，碧桂園的總借款和負(fù)債率一路都在下降。

截至2022年末，碧桂園的總借款，已經(jīng)降到了2713億。

比三年前，足足少了983億，近千億的負(fù)債降速。

2022年銷售規(guī)模行業(yè)第一的碧桂園，借貸總額在行業(yè)中只排第四。

同時(shí)，剔除合同負(fù)債及其相關(guān)待轉(zhuǎn)銷稅款的資產(chǎn)負(fù)債率降到了69.4%，凈負(fù)債率更是降到了40%。

這樣的負(fù)債水平，就算比起“國(guó)字頭”來(lái)也是毫不遜色的。

民企沒(méi)有好爹，所以要把安全墊，做到最厚。

第二，不惜一切代價(jià)保現(xiàn)金流。

2022年，碧桂園的毛利率跌到只剩7.64%，凈利潤(rùn)更是首度虧損，這既是市場(chǎng)承壓下的無(wú)奈之舉，也是企業(yè)的主動(dòng)選擇：

降價(jià)，犧牲利潤(rùn)，保現(xiàn)金流，力保安全。

看看昨天碧桂園財(cái)報(bào)發(fā)布后，資本市場(chǎng)的反應(yīng)：

碧桂園的股價(jià)，漲了5個(gè)多點(diǎn)。

這既是對(duì)碧桂園安全上岸的確認(rèn)，也是對(duì)碧桂園去年的執(zhí)行戰(zhàn)略和取得業(yè)績(jī)的肯定。

畢竟，活下去，才是最重要的。

03

活下去，才能活得好

當(dāng)然，無(wú)論是成績(jī)，還是反思，都已經(jīng)屬于過(guò)去。

更重要的是，接下來(lái)怎么走？

政策層面上，房住不炒和遏制“三高”已經(jīng)成為市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期原則。

在此基礎(chǔ)上，已經(jīng)達(dá)成的比較統(tǒng)一的認(rèn)知是：房地產(chǎn)依然存在并將繼續(xù)存在，但規(guī)模可能會(huì)保持在12萬(wàn)億左右。

這是一個(gè)什么概念？前年，房地產(chǎn)的規(guī)模是18萬(wàn)億；去年，是13.3萬(wàn)億；回到12萬(wàn)億的規(guī)模，意味著今明兩年，房地產(chǎn)的規(guī)模將基本持平，或者略有下跌。

面對(duì)這樣一個(gè)政策基本明朗且趨于穩(wěn)定的市場(chǎng)，未來(lái)，行業(yè)比拼的將是：

更加穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、更強(qiáng)大的產(chǎn)品力和成本力，以及對(duì)于第二增長(zhǎng)曲線的挖掘。

國(guó)字頭房企可以既要又要還要，民企的重點(diǎn)只有一個(gè)：

安全！安全！安全！

畢竟，活下去，才能活得好。

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