梁建章：中國(guó)的高房?jī)r(jià)困境

房?jī)r(jià)和教育是養(yǎng)育孩子最主要的兩個(gè)成本，中國(guó)的生育成本相對(duì)于收入幾乎是世界最高的，原因之一就是中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)相對(duì)于收入是世界上最高的。

中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是世界上最高的。那么中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這么高？這個(gè)問(wèn)題尤其令人困惑，因?yàn)橹袊?guó)是世界上建設(shè)能力最強(qiáng)的國(guó)家，幾個(gè)月就能造一條路，幾個(gè)星期就能建造一座房，而且成本比其他國(guó)家還低，質(zhì)量還好。在建設(shè)能力如此之強(qiáng)的中國(guó)，我們建房的成本和效率應(yīng)該是最有優(yōu)勢(shì)的，怎么我們的房?jī)r(jià)卻是最高的呢？

梁建章在其新著《人口戰(zhàn)略》中，對(duì)中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行了拆解分析，并提出了應(yīng)對(duì)政策。下文整理摘編自《人口戰(zhàn)略》。

(相關(guān)資料圖)

人口流動(dòng)和房?jī)r(jià)兩極分化

中國(guó)的房?jī)r(jià)并不是所有地方都高，尤其是到了 2020 年，中國(guó)的房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)兩極分化的情況。在大城市和東部地區(qū)，房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，但是在中西部和東北的小城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，甚至有些地區(qū)房子嚴(yán)重供過(guò)于求，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)了房子白菜價(jià)的情況。

房?jī)r(jià)的分化可以用人口的流動(dòng)來(lái)解釋。通常，在人口流入地，房?jī)r(jià)是上升的，在人口流出地，房?jī)r(jià)是下降的。

人口為什么向大城市流動(dòng)呢？這還是前面所說(shuō)的聚集效應(yīng)，人口聚集在大城市，人們有更多的交流和創(chuàng)新的機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)選擇，更豐富多彩的消費(fèi)選擇，更高效和高質(zhì)量的醫(yī)療教育等各種服務(wù)。

大城市的這種聚集效應(yīng)使得人口持續(xù)地向大城市集中，而隨著中國(guó)總?cè)丝诓辉僭鲩L(zhǎng)，不同城市的人口出現(xiàn)了兩極分化。一、二線大城市繼續(xù)吸引人口，雖然本地區(qū)的生育率很低，但是靠外來(lái)人口可以繼續(xù)保持人口增長(zhǎng)。而小城市和縣城的人口則大量流失，中西部和東北的農(nóng)村則嚴(yán)重空洞化。

那么中國(guó)的人口向城市尤其是大城市聚集的趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)呢？首先看看城市化率的國(guó)際比較。

我們從下圖中可以看出，中國(guó)的城市化率相對(duì)于中國(guó)的人均 GDP 是偏低的。和中國(guó)人均 GDP 水平相當(dāng)?shù)膰?guó)家，如巴西的城市化率遠(yuǎn)高于中國(guó)，所以中國(guó)未來(lái)至少還有 20% 的城市化率的提升空間，也就是說(shuō)未來(lái)還有 2 億 ~3億的人口將遷入城市。而這部分人口將主要流入大城市和東南沿海地區(qū)。

人口將持續(xù)流入大城市，有人說(shuō)中國(guó)大城市的人口已經(jīng)很多了，人口還會(huì)更多嗎？前面已經(jīng)講過(guò)，由于聚集效應(yīng)的作用，一個(gè)國(guó)家的人口越多，大城市的人口就會(huì)越多。

世界上人口最多的大城市是日本的東京，東京都市圈的人口有 3 700 萬(wàn)，而日本的人口不到中國(guó)的 1/10，韓國(guó)的人口只有中國(guó)的 1/25，但是首爾都市圈的人口有 2 400 萬(wàn)左右，和上海差不多。

日本和韓國(guó)的人口已經(jīng)不再增長(zhǎng)，絕大多數(shù)城市人口都在減少，只有首爾和東京還在增加（靠吸引外來(lái)人口）。

而在中國(guó)，一個(gè)大省的人口就相當(dāng)于韓國(guó)和日本的人口，所以如果有相類似的聚集度的話，一個(gè)省會(huì)城市就應(yīng)該有 2 000 萬(wàn)的人口規(guī)模，而一線城市則應(yīng)該有 4 000萬(wàn) ~5 000 萬(wàn)人口。因此，中國(guó)大城市的人口不是太多了，而是太少了。

那么一個(gè)城市的人口越多是不是房?jī)r(jià)就會(huì)越高呢？人口越多，需求就越大。但是房?jī)r(jià)還取決于供給，如果有充足的供給，那么價(jià)格也不會(huì)很高。就像大城市的食品并不會(huì)更貴一樣，因?yàn)楣┙o是很有彈性的。

那么大城市的住房供給有多大的彈性呢 ? 首先是大城市的稀缺地段，如市中心核心地區(qū)的供給是有限的，隨著城市人口的擴(kuò)充，核心地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越貴。但是，非核心地區(qū)的住房供給應(yīng)該有很大的提升空間。如果大城市可以不斷地?cái)U(kuò)充其住房用地，大城市非核心地區(qū)的房?jī)r(jià)尤其是郊區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)該就會(huì)相對(duì)便宜和穩(wěn)定。

那么中國(guó)的大城市還有沒(méi)有可擴(kuò)展的土地呢？以上海為例，上海至今還保留了 1/3 的農(nóng)田，還有大量的低效的工業(yè)用地，如果都用來(lái)開發(fā)住宅，可以大幅度擴(kuò)展住宅用地。新加坡的面積只有 733.2 平方千米，是上海的 1/10 左右，但是容納了 600 萬(wàn)人口，而且還有港口、機(jī)場(chǎng)、公園，是個(gè)環(huán)境優(yōu)美的花園城市。按照這個(gè)密度，上海容納 5 000 萬(wàn)人口沒(méi)有一點(diǎn)兒?jiǎn)栴}。

當(dāng)我們查閱上海和東京的衛(wèi)星地圖就可以發(fā)現(xiàn)：東京除了山區(qū)，與橫濱和千葉地區(qū)都已經(jīng)連成一片，其建成的市區(qū)面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上海的建成面積。

上海的建成區(qū)主要是在外環(huán)之內(nèi)，面積不到上海的 1/10。其他地方有大量的未開發(fā)的區(qū)域，所謂的大量的“留白區(qū)域”。上海到蘇州和上海到杭州則是有很多的留白區(qū)域。這些留白區(qū)域如果被用來(lái)增加土地供應(yīng)，可以有效緩解房?jī)r(jià)。

其他的大城市，如北京也是同樣的情況，還有大量的土地可以用來(lái)增加住房土地供應(yīng)。

其實(shí)和亞洲其他國(guó)家相比，中國(guó)的土地資源是相對(duì)豐富的，甚至讓所有的人都住上別墅也是完全可行的。如果一個(gè)別墅（含道路）占地 500 平方米，住 4 人，那么每平方千米可容納 8 000 人。那么容納 13 億人也就差不多用 16 萬(wàn)平方千米，只相當(dāng)于國(guó)土面積的約 1.3%。

當(dāng)然不可能所有人都喜歡住別墅，尤其是老人還是喜歡住公寓，所以真正住別墅的需求不到上述估算的一半。因此，如果我們?cè)敢饽贸霾坏?1% 的國(guó)土面積來(lái)建造別墅，就可以滿足所有中國(guó)人的別墅需求。我們根本沒(méi)有必要限制別墅，因?yàn)橹袊?guó)的土地面積是充足的。

有人說(shuō)如果在大城市大幅度擴(kuò)大供地，甚至于建設(shè)別墅和其他低密度的住宅，雖然只用了 1% 的土地，但還是會(huì)減少耕地，影響糧食安全。這種推論是似是而非的，因?yàn)槿绻粋€(gè)農(nóng)村人搬到了大城市，即便是住在了城市郊區(qū)的低密度住宅，其用地的效率還是遠(yuǎn)高于農(nóng)村的。如果讓這個(gè)農(nóng)村人落戶到城市，就可以釋放他在農(nóng)村的宅基地，甚至于釋放出更多的耕地。

事實(shí)上，由于大城市土地供應(yīng)不足，很多在城市打工的外來(lái)人口買不起大城市的房子，只能是在縣城買房，而且還保留著農(nóng)村的宅基地房子，造成了更大的土地浪費(fèi)。

通過(guò)以上分析我們可以得出，中國(guó)的大城市還有大幅度增加住宅用地的空間，可以緩解大城市的普遍高房?jī)r(jià)。但是實(shí)際的情況是，中國(guó)近幾年實(shí)行了控制大城市人口規(guī)模的政策，限制了大城市的土地供應(yīng)，一定程度上加劇了大城市的高房?jī)r(jià)。相對(duì)比，中國(guó)的建設(shè)供地更多的是在人口流出的中西部地區(qū)，造成了那些地方的住宅和其他建設(shè)用地供過(guò)于求。

我們從下表中的數(shù)據(jù)可以看出，中西部地區(qū)的土地?cái)U(kuò)張速度和東部是差不多的。但實(shí)際情況是中西部的人口大量流入了東南沿海。因此，建設(shè)用地的指標(biāo)并沒(méi)有隨著人口的流動(dòng)而調(diào)整，其后果就是房?jī)r(jià)的兩極分化。

一方面，在大城市和東南沿海，住宅供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。另一方面，在中部尤其是西部地區(qū)和東北地區(qū)，住宅供大于求，甚至出現(xiàn)了大量的爛尾樓和“鬼城”。這種土地供應(yīng)滯后于人口流動(dòng)的土地政策，部分是緣于固有的要限制大城市發(fā)展的錯(cuò)誤觀念。

和土地政策相關(guān)的是戶籍制度，有些大城市至今對(duì)于外來(lái)人口在子女教育、醫(yī)療服務(wù)、購(gòu)房等方面還是有不少限制性政策，根本上還是由控制大城市人口和大城市土地供應(yīng)不足造成的。

我經(jīng)常會(huì)被問(wèn)到東北的人口流失問(wèn)題：東北人持續(xù)流入全國(guó)其他各地。對(duì)于東三省人口持續(xù)流出的問(wèn)題，我覺(jué)得應(yīng)該換個(gè)思路看這個(gè)問(wèn)題，看東北成不成功，你應(yīng)該看東北人成不成功。因?yàn)闁|北的比較優(yōu)勢(shì)是農(nóng)業(yè)、礦業(yè)和旅游業(yè)，那么東北留下的人和東北流出的人都可能會(huì)過(guò)得更好，雖然東北的 GDP 會(huì)降低，但人均收入不一定會(huì)降低，如此，東北人口的流失就不是個(gè)問(wèn)題。

東北真正的問(wèn)題是低生育率問(wèn)題。由于東北人大多是在國(guó)企或者體制內(nèi)工作，所以受到嚴(yán)格的計(jì)劃生育的限制。從 20 世紀(jì) 80 年代開始，東北三省的生育率幾乎是全國(guó)最低的，黑龍江、吉林、遼寧的生育率分別為 0.76、 0.88、 0.9，比全國(guó)的平均水平低了很多。其后果是不僅東北的農(nóng)村人口在減少，而且東北的大城市的人口也增長(zhǎng)乏力，經(jīng)濟(jì)蕭條與其他人口增長(zhǎng)的大城市形成鮮明的對(duì)比。

如何解決大城市病？

有人擔(dān)心大城市進(jìn)一步增加人口，會(huì)出現(xiàn)交通擁堵、空氣污染的城市病，這個(gè)問(wèn)題在前面的章節(jié)中已經(jīng)論述過(guò)了。從世界范圍來(lái)看，城市的人口規(guī)模與交通擁堵和環(huán)境污染并沒(méi)有必然的關(guān)系。

世界上人口較多的大都市，如東京、首爾，其交通并不擁堵。這些城市都很好地利用了公共交通尤其是軌道交通解決了特大城市的交通問(wèn)題。例如，首爾通過(guò)不斷開發(fā)軌道交通和沿線的衛(wèi)星城來(lái)擴(kuò)展城市的人口規(guī)模。一個(gè)地鐵站可以帶動(dòng) 5 萬(wàn) ~10 萬(wàn)人的衛(wèi)星城，一條20 站的地鐵線可以帶動(dòng) 100 萬(wàn)人口的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。中國(guó)建設(shè)地鐵的效率是世界領(lǐng)先的。只要充分利用城郊的用地，開發(fā)軌道交通和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，就可以在不增加擁堵的情況下，大幅度擴(kuò)展城市人口規(guī)模。

城市的軌道交通還可以延伸到附近的城市，把相鄰的兩個(gè)城市連成一片，形成“都市圈”，其實(shí)東京和首爾都市圈也不是行政上的東京和首爾。東京都市圈其實(shí)涵蓋了周邊的千葉市和橫濱市，首爾則涵蓋了京畿道的一部分。這些相鄰的城市之間幾乎是連成一片的，土地資源得到了充分利用。

與之形成鮮明對(duì)比的是北京和天津之間，上海和蘇州之間，還有大量的農(nóng)業(yè)用地未被充分開發(fā)利用，以形成一個(gè)幾千萬(wàn)人口的都市圈。其實(shí)中國(guó)是更有條件建設(shè)都市圈的，因?yàn)橹袊?guó)有世界上最快的高鐵，上海到蘇州的高鐵可能只要半小時(shí)就到了。一個(gè)在上海上班的員工完全可以在蘇州或者嘉興安家，尤其是未來(lái)很多公司將提供在家辦公的條件。

現(xiàn)在越來(lái)越多的城市已經(jīng)意識(shí)到，人口凈增長(zhǎng)是衡量一個(gè)城市是否有吸引力的重要標(biāo)志。所以近幾年，很多城市如武漢、西安、長(zhǎng)沙、成都、鄭州、濟(jì)南等先后掀起了“搶人”大戰(zhàn)，通過(guò)放寬落戶條件、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等方式吸引人口遷入，而“搶人”的主要對(duì)象則是年輕的大學(xué)生。有些城市甚至實(shí)現(xiàn)了零門檻落戶，比如福州從 2021 年元旦開始全面放開落戶條件，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)等限制，真正實(shí)現(xiàn)了落戶零門檻。福州明確提出要“壯大人口規(guī)模”的目標(biāo)，顯然不僅要搶人才，還要搶人口。

幾乎所有的大城市都在搶人，但只有北京和上海出臺(tái)了嚴(yán)控大城市人口規(guī)模的政策。如前所述，中國(guó)的人口總量世界最大，所以中國(guó)一線城市的人口也應(yīng)該是世界上最大的，可以達(dá)到 4 000 萬(wàn)左右。嚴(yán)控大城市人口規(guī)模的政策，會(huì)帶來(lái)一系列負(fù)面影響：

第一，削弱創(chuàng)新力和拖累經(jīng)濟(jì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨升級(jí)的挑戰(zhàn)，尤其需要?jiǎng)?chuàng)新來(lái)推動(dòng)，而大城市則是最具創(chuàng)新力的。嚴(yán)控大城市的人口規(guī)模，將推高大城市的人力資源成本，使得城市的創(chuàng)新力被大幅削弱。

第二，推高房?jī)r(jià)。嚴(yán)控大城市人口規(guī)模并不能減少需求，而只是減少了供應(yīng)。土地供應(yīng)不足反而推高了房?jī)r(jià)。正確的政策應(yīng)當(dāng)通過(guò)增加土地供應(yīng)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)際上，北京、上海和廣東都有充足的可開發(fā)的土地，支撐 4 000 萬(wàn)人口的城市規(guī)劃綽綽有余。

第三，導(dǎo)致交通堵塞等各種城市病。嚴(yán)控大城市人口規(guī)模會(huì)導(dǎo)致按照違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的人口規(guī)模來(lái)規(guī)劃城市。比如，北京一度按照 800 萬(wàn)的人口規(guī)模來(lái)進(jìn)行城市規(guī)劃，這會(huì)使道路、地鐵、學(xué)校和醫(yī)院等設(shè)施嚴(yán)重不足，導(dǎo)致?lián)矶碌雀鞣N城市病。如果按照 5 000 萬(wàn)的人口規(guī)模來(lái)規(guī)劃，交通會(huì)比現(xiàn)在好很多。人口密度高的城市，其實(shí)反而有利于環(huán)境和公共交通的高效利用。

第四，減少社會(huì)流動(dòng)性，加大貧富差距。中國(guó)巨大的貧富差距，主要體現(xiàn)為地區(qū)和城鄉(xiāng)之間的貧富差距。包括戶籍政策在內(nèi)，很多阻止人口流向大城市的政策，實(shí)際上加大了貧富差距，也不利于城市的發(fā)展。

比如，把低技能人口都擋在城市之外，會(huì)推高城市的各種服務(wù)成本。如果連一個(gè)大學(xué)教授都雇不起保姆，必須自己做各種家務(wù)，那么其工作、生活的效率和質(zhì)量就會(huì)下降，也更加養(yǎng)不起第二個(gè)孩子。如果保姆在城市里租不起房子，就不得不回到農(nóng)村，也只會(huì)更窮。讓更多的人流入大城市，當(dāng)然會(huì)使得鄉(xiāng)村和小城市流失更多的人口，但這正是縮小貧富差距的必經(jīng)之路。

政策建議：生育購(gòu)房補(bǔ)貼

過(guò)去中國(guó)的住宅供應(yīng)沒(méi)有跟上人口流動(dòng)的形勢(shì)，造成了中國(guó)在發(fā)達(dá)地區(qū)供地不足、住宅供不應(yīng)求，但是欠發(fā)達(dá)地區(qū)住宅供大于求的現(xiàn)象。應(yīng)該讓供地指標(biāo)跟著人口流動(dòng)走。房?jī)r(jià)高的人口流入地區(qū)需要加大土地供應(yīng)，而房?jī)r(jià)低的人口流出地區(qū)需要減少土地供應(yīng)，進(jìn)一步深化推進(jìn)戶籍制度改革，消除人口自由遷徙的限制，要讓國(guó)家的教育醫(yī)療和其他社會(huì)福利可以方便地跨省享用，不讓公共福利成為人口流動(dòng)的障礙。

房?jī)r(jià)政策還可以和鼓勵(lì)生育政策聯(lián)動(dòng)。在大城市增加土地供應(yīng)，可以大幅度增加大城市的土地出讓收入。

根據(jù)中國(guó)社科院的數(shù)據(jù)， 2017 年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到 0.68。在大城市，地價(jià)普遍占到房?jī)r(jià)的一半以上。增加土地供應(yīng)所增加的收入除了可以用作基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)，還可以用來(lái)鼓勵(lì)生育。建議給予多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，比如房?jī)r(jià)直接打折或者購(gòu)房貸款貼息。

具體方式可以通過(guò)按揭利息返還或房?jī)r(jià)打折進(jìn)行補(bǔ)貼。比如說(shuō)返還二孩家庭的房貸利息的 50%，對(duì)于三孩家庭的房貸利息可全部補(bǔ)貼返還（規(guī)定一個(gè)上限）。以孩子出生開始，期限是 20 年。只補(bǔ)貼新政推出以后的購(gòu)房貸款。

初步計(jì)算一下這個(gè)政策的財(cái)政支出：如果每個(gè)房子的平均貸款額是 100 萬(wàn)元，按照整個(gè)還款周期 20 年的平均利息 3% 來(lái)算，那么每年的平均利息差不多是 3 萬(wàn)元。因?yàn)橹挥卸⒑投嗪⒓彝ゲ拍芟硎艿竭@樣的補(bǔ)貼，所以只有不到一半的有孩家庭能享受到這樣的住房補(bǔ)貼，平均的補(bǔ)貼水平可能略大于利息的一半（因?yàn)槎嗪⒓彝ミ€是比二孩家庭少很多）。

現(xiàn)在每年 1 000 萬(wàn)新生人口中，二孩和多孩家庭差不多有 400 萬(wàn)個(gè)，那么第一年補(bǔ)貼金額是每年 400 萬(wàn) × 3 萬(wàn)元 /2 =600 億元，第二年會(huì)是 1 200 億元，到 20 年時(shí)達(dá)到頂峰為 12 000 億元。

這部分財(cái)政支出主要是在大城市，因?yàn)榇蟪鞘械姆績(jī)r(jià)和房貸額會(huì)比較高。這項(xiàng)補(bǔ)貼的實(shí)際效果會(huì)是向大城市的家庭傾斜，有效緩解大城市年輕人沉重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。這部分補(bǔ)貼完全可以通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)籌集。加大土地供應(yīng)并給予二孩和多孩家庭買房補(bǔ)貼，還可以提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，起到刺激經(jīng)濟(jì)的效果。

本文整理摘編自梁建章所著新書《人口戰(zhàn)略》。

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