真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)“橫切面”

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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)太魔幻了，面對(duì)紛繁的新聞報(bào)道，很多人根本不知道該相信誰(shuí)？

(資料圖)

或者說(shuō)，到底哪個(gè)是真實(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

今天，筆者想通過幾個(gè)案例，來(lái)分享中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)橫切面。這幾個(gè)橫切面當(dāng)然無(wú)法全面展示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全貌，但可以管中窺豹。

杭州：裁員傳聞，二手房承壓

第一個(gè)橫切面是杭州。

杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以算是今天中國(guó)最有代表性的樣本：土拍價(jià)值高，土地財(cái)政依賴重，房?jī)r(jià)上漲快，持續(xù)虹吸周邊人口，等等。

但最近杭州的樓市也陷入了大幅波動(dòng)的區(qū)間，特別是一些過去漲價(jià)特別快的區(qū)域，比如余杭區(qū)的未來(lái)科技城板塊。因?yàn)檫@里有阿里，而最近又因?yàn)榘⒗锏牟脝T風(fēng)波，碼農(nóng)們升降薪、裁員與否，都影響著這一區(qū)域房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

據(jù)界面新聞報(bào)道，此前，一張截圖在各大社交媒體圈流傳——“陽(yáng)光城未來(lái)悅89.55平米的房子以320萬(wàn)賣出”，一時(shí)間阿里裁員像一只蝴蝶扇動(dòng)翅膀，引來(lái)杭州樓市的颶風(fēng)。

據(jù)稱，該房主是以6.5萬(wàn)/平米的單價(jià)買入，賣出成交均價(jià)約3.57萬(wàn)/平方米，一進(jìn)一出之間，房?jī)r(jià)快跌了一半。

不過，中介稱這套房子的真實(shí)跌幅并沒有那么大，而且網(wǎng)簽系統(tǒng)顯示的成交價(jià)也只是買賣雙方商議刻意做低后的結(jié)果。真實(shí)的成交價(jià)是500萬(wàn)，成交均價(jià)約5.58萬(wàn)/平方米，但比當(dāng)初的買入價(jià)仍有近15%的跌幅。

雖然這套房子的真實(shí)跌幅沒有傳聞那么大，但這張截圖還是讓本就去化困難的未來(lái)科技城二手房行情繼續(xù)承壓。

杭州在過去十年見證了中國(guó)樓市的瘋狂，從2014年下半年政策開始退出、2015年市場(chǎng)開始修復(fù)、2016年全面復(fù)蘇以來(lái)，杭州樓市已經(jīng)整整向上奔跑了接近10年。

以未來(lái)科技城板塊為例，2021年，陽(yáng)光城未來(lái)悅一套125平的房子最高成交總價(jià)達(dá)到1050萬(wàn)，還要繳納增值稅40萬(wàn)，成交單價(jià)高達(dá)8.4萬(wàn)/平方米，相比2018年首次開盤3萬(wàn)/平方米的均價(jià)，上漲了兩倍多，那時(shí)的杭州樓市，是妥妥的造富機(jī)器。

未來(lái)科技城板塊目前成交量低迷，有些門店過年到現(xiàn)在該板塊內(nèi)的房源總共成交了不到5套，平均一個(gè)月一套。

伴隨著成交量的下滑，是價(jià)格的大幅下行，目前陽(yáng)光城未來(lái)悅小區(qū)在鏈家網(wǎng)上價(jià)格最低的是一套低樓層房源，總價(jià)320萬(wàn)，單價(jià)3.9萬(wàn)/平方米。在我愛我家上。

最近的消息是，杭州將于6月12日起啟動(dòng)大面積的城市更新。這也是很多城市在樓市不景氣時(shí)常用的手段。

杭州主推城市更新的原因，還在于，目前杭州主城區(qū)已經(jīng)基本完成了城市化，沒有多余的土地用于新房開發(fā)，目前杭州新房主要還是在城市外拓的邊緣區(qū)域。2021年，杭州樓市二手房供應(yīng)量超越新房，就是局部進(jìn)入存量市場(chǎng)的反映。

杭州的樓市正在面臨著一席難求的新房和大量二手房形成供應(yīng)的市場(chǎng)。

二手房的大量掛牌是一把雙刃劍，一方面沒有新房供應(yīng)，二手房成交易的主體，有利于維持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的價(jià)格；

但另一方面，二手房更容易受到市場(chǎng)情緒、調(diào)控政策的影響，特別是在新城，本來(lái)市場(chǎng)的真實(shí)需求就不足，被概念炒起來(lái)的價(jià)格泡沫很容易刺破，正如本次阿里裁員風(fēng)波，未來(lái)城板塊的大幅下跌，更多的還是情緒的釋放。

作為新一線的代表，杭州的情況基本反映了成都、鄭州、南京、西安等城市的現(xiàn)狀，城市越來(lái)越大，主城區(qū)的二手房掛牌量激增，大量新城新房充斥市場(chǎng)，樓市面臨著需求不足與情緒脆弱的窘境。

上海：政策“紅利”，打新再現(xiàn)

第二個(gè)橫切面是上海。

最近上海的豪宅盤云錦東方開盤，引起瘋搶。主要的原因是它的單價(jià)比附近的其他二手盤便宜，上海鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，云錦東方二期二手洋房的成交價(jià)均在20萬(wàn)元/平方米以上，與新房?jī)r(jià)格每平方米相差近10萬(wàn)元。

“搖中立賺2000萬(wàn)”“比體育彩票的搖中率更高”“和高考一樣可以改變命運(yùn)”等不規(guī)范中介的宣傳語(yǔ)，讓購(gòu)房者趨之若鶩。

極致的賺錢效應(yīng)，以致于出現(xiàn)了各種笑話，比如因?yàn)橘?gòu)房資格的問題，黃牛在現(xiàn)場(chǎng)給人配婚，“一日夫妻2000萬(wàn)”，至于墊資什么的都是基本操作。

云錦東方三期出現(xiàn)的現(xiàn)象并不少見，“樓市打新”我們?cè)缇陀懻撨^，但出現(xiàn)在樓市冰封的當(dāng)下，卻讓人極度不適。

在利益驅(qū)動(dòng)下，有關(guān)系、有能力的人鉆各種空子，“假結(jié)婚”“代持”等方式層出不窮，“黃牛”更是推波助瀾。據(jù)媒體報(bào)道，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)情況是，圍觀的中介比“黃牛”多，“黃牛”比購(gòu)房人多。現(xiàn)場(chǎng)“黃牛”有賣名額的、提供過橋資金的，有的“一日夫妻”，昨天剛離婚成功，今天就結(jié)婚來(lái)買房了，當(dāng)場(chǎng)連老公老婆的名字都叫不出來(lái)。

“黃牛”也早已形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有專門運(yùn)作的公司，分工明確。從虛假婚姻、違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸、房地產(chǎn)“ABS團(tuán)伙”，已經(jīng)形成了生產(chǎn)流水線，全程“一條龍服務(wù)”。

“黃牛”擾亂市場(chǎng)確實(shí)叫人生氣，但核心原因卻是限價(jià)制度。新房的限價(jià)導(dǎo)致與周邊的二手房?jī)r(jià)格倒掛，表面上看限價(jià)有利于保障購(gòu)房者的利益，但在真實(shí)世界里，由限價(jià)導(dǎo)致的負(fù)面后果更加嚴(yán)重，無(wú)論是開發(fā)商要求超高的認(rèn)籌金、凍結(jié)的資金證明，還是“黃牛”攪局，最后都走向一個(gè)結(jié)果，那就是瘋狂地炒房，與政策的初衷背道而馳。

最近摩根大通有一個(gè)“中國(guó)避免日本式房地產(chǎn)泡沫破裂的嘗試”的電話會(huì)，里面有幾個(gè)觀點(diǎn)值得我們注意，其中之一便是，“對(duì)比各項(xiàng)指標(biāo)，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)接近80年代末的日本。這不是一次類似2013年的周期性調(diào)整，而將是一場(chǎng)持續(xù)多年的大趨勢(shì)下行”。

筆者同樣認(rèn)為，這種相似性不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上，還包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題，如過度依賴房地產(chǎn)、高負(fù)債率、國(guó)民缺乏多元化的投資渠道等。在日本，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期蕭條，今天中國(guó)樓市的遇冷同樣帶來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)。因此，決策層應(yīng)該采取積極的政策措施來(lái)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤。

上海豪宅盤云錦東方的亂象則讓我們看到了政策僵硬與慣性的危險(xiǎn)。今年除了上海，成都、深圳也都出現(xiàn)了樓市打新的案例，面對(duì)樓市種種，摩根大通認(rèn)為政策層面存在一種“謎一樣的自信”，這種自信來(lái)源于過去的地產(chǎn)表現(xiàn)出的韌性和過度關(guān)注房地產(chǎn)對(duì)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，低估了房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游和居民部門的影響。

政策思路是“保價(jià)、犧牲量”，希望在一個(gè)低水平成交量的基礎(chǔ)上，盡快形成新的均衡。保價(jià)保的是居民預(yù)期和抵押品價(jià)值，從而避免出現(xiàn)負(fù)反饋螺旋和信用危機(jī)。但保價(jià)成功的前提是當(dāng)前的一二手房?jī)r(jià)倒掛，如果二手房?jī)r(jià)過快下跌，保價(jià)也保不住。

開發(fā)商：退市潮來(lái)襲，房企命懸一線

第三個(gè)橫切面是地產(chǎn)開發(fā)商退市潮。

最近，金科地產(chǎn)打響“1元面退”保衛(wèi)戰(zhàn)的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。不足3年，已經(jīng)有多家此前雄心勃勃的房企走到了退市的懸崖邊緣。近期，A股有8家房企收盤價(jià)低于1元/股，且有美好置業(yè)等企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入退市程序，而且它們都是在近兩個(gè)月集體出現(xiàn)斷崖式的下跌。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這已然是房地產(chǎn)的危機(jī)時(shí)刻，如果5月銷售數(shù)據(jù)回落疊加融資情況得不到改善，房企陷入了流動(dòng)性危機(jī)的循環(huán)中，最悲觀的估計(jì)是，未來(lái)幾個(gè)月里，可能有30～40家房企從A股和港股退市。

ST泰禾、ST中天、ST藍(lán)光、*ST嘉凱……這些個(gè)股幾乎無(wú)一例外都是那些之前地產(chǎn)黃金時(shí)代一直高債務(wù)杠桿玩脫了的民營(yíng)開發(fā)商。自房地產(chǎn)暴雷以來(lái)，這些開發(fā)商很快陷入危機(jī)，因?yàn)閭鶆?wù)壓力沉重、債務(wù)重組進(jìn)展緩慢，而無(wú)法公布業(yè)績(jī)報(bào)告的企業(yè)有很多，基本上都采取了長(zhǎng)期停牌的策略。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年1月，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，官方對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)已經(jīng)定了調(diào)，“一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者‘金蟬脫殼’，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)”。

但問題在于，破產(chǎn)真的能解決所有問題嗎？一旦被定調(diào)列入破產(chǎn)之列，開發(fā)商將大概率躺平，甚至未來(lái)城投公司也將躺平，畢竟目前城投公司與托底土拍，面臨的債務(wù)壓力遠(yuǎn)大于開發(fā)商。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1～4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%；其中住宅投資27072億元，下降4.9%。讓一部分房企破產(chǎn)無(wú)異于一場(chǎng)外科手術(shù)式的療法，刮骨療傷的代價(jià)當(dāng)然避免不了陣痛。

最近，吳曉波撰文《只有救樓市才能救內(nèi)需》，他認(rèn)為，提振當(dāng)今十分低迷的國(guó)內(nèi)需求，亟需找到一個(gè)大的投資和消費(fèi)池子，此事宜早不宜遲。環(huán)顧天下行業(yè)，動(dòng)一子而活全局者，恐怕非房地產(chǎn)莫屬。因此，只有救樓市才能救內(nèi)需。

他的觀點(diǎn)被不少人批判，有人質(zhì)疑居民沒錢了，內(nèi)需從何而來(lái)？有人認(rèn)為，目前居民杠桿很高了，六個(gè)錢包都空了。

但是，批判吳曉波的人，都忽略了他提出的根本問題，除了樓市還有哪個(gè)行業(yè)能提振國(guó)內(nèi)低迷的需求？一邊對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑各種不適，一邊又拒絕建議，這樣真的好嗎？而且，救樓市就是支持炒房嗎？這同樣是一個(gè)似是而非的問題。

結(jié)語(yǔ)

今天分析樓市的橫切面，從城市、市場(chǎng)到開發(fā)商，我們似乎習(xí)慣性地把購(gòu)房者忽略了。

現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的核心政策，就是“托而不舉”。地產(chǎn)三支箭+部分城市限購(gòu)放開，就是為了保交樓去庫(kù)存，回籠資金。政策的本意是通過時(shí)間換空間，慢慢地化解這些風(fēng)險(xiǎn)。

但二手房?jī)r(jià)格下跌，房企的退市潮打亂了政策的安排，房企退市，大概率伴隨的是開發(fā)商的破產(chǎn)，以及大量項(xiàng)目的爛尾。這些風(fēng)險(xiǎn)，該早做準(zhǔn)備。

摩根大通認(rèn)為，“中國(guó)能否扛住這輪地產(chǎn)下行，坦率地說(shuō)，不確定，取決于其他方面的改革的進(jìn)程。”這句話一針見血，決定房地產(chǎn)的力量并不在地產(chǎn)本身。

參考資料：

【1】《只有救樓市才能救內(nèi)需》吳曉波頻道；

【2】《上海云錦東方開盤亂象頻出 房住不炒任重道遠(yuǎn)》中房頭條；

【3】《史詩(shī)級(jí)，大撤退……》劉曉博說(shuō)樓市；

【4】《阿里總部所在地杭州未科板塊房?jī)r(jià)大跌？真實(shí)情況如何》界面新聞。

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