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一直以來(lái)，幾乎保持一天3條優(yōu)化政策的房地產(chǎn)在進(jìn)入2023年之后政策發(fā)布頻率明顯減少，5月份僅發(fā)布了36條政策，日均發(fā)布政策數(shù)量較2022年縮水超過(guò)40%。自2022年開(kāi)始，房地產(chǎn)政策主要集中在優(yōu)化公積金、降低房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)等層面，但銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前的市場(chǎng)持續(xù)回落，仍然期待政策提振。

不過(guò)，對(duì)比來(lái)看，優(yōu)化限售和調(diào)整限價(jià)兩類(lèi)政策一直以來(lái)發(fā)布的數(shù)量就較少。此前也有聲音表示是時(shí)候該取消限價(jià)了。2022年，1000余條優(yōu)化政策也沒(méi)能拉動(dòng)銷(xiāo)售提升。2023年，房地產(chǎn)還有哪些“大招”？

政策數(shù)量大幅減少

5月份的樓市延續(xù)了4月份的回落行情，銷(xiāo)售情況依舊是不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2023年5月份，百?gòu)?qiáng)房企中銷(xiāo)售環(huán)比出現(xiàn)下滑的企業(yè)達(dá)到八成。中指研究院也監(jiān)測(cè)到，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。

“目前，樓市前期積壓需求釋放結(jié)束。當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無(wú)明顯改善，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策或保持寬松狀態(tài)?！敝兄秆芯吭悍治鰩煿筷艑?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

復(fù)盤(pán)來(lái)看，大約是從2022年年初開(kāi)始，各地紛紛加入“救市”的隊(duì)伍，出臺(tái)優(yōu)化型政策來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)入樓市，數(shù)量之大可謂是令市場(chǎng)“咂舌”。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)超過(guò)330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策至少1231條。其中，約有48城發(fā)布了優(yōu)化限購(gòu)政策，約有253城對(duì)公積金進(jìn)行了調(diào)整，有187城發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。這意味著，2022年，大約每日有3.37條樓市政策出臺(tái)。

值得關(guān)注的是，進(jìn)入到2023年以來(lái)，房地產(chǎn)政策發(fā)布頻率明顯降低。中指研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超百省市（縣）對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，出臺(tái)調(diào)控措施超過(guò)280次，大約每日出臺(tái)政策1.87條。不過(guò)，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，5月份則是有27個(gè)省市（縣）出臺(tái)政策36條，較前幾個(gè)月明顯減少。

郭昕昱認(rèn)為，5月份，國(guó)家層面上的樓市政策較少，央行發(fā)布的貨幣執(zhí)行報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述不變，寬松政策仍有空間。此外，各地政策調(diào)整頻次下降，二線核心城市則是以微調(diào)為主。

公積金為重點(diǎn)優(yōu)化對(duì)象

記者在梳理后發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是2022年還是2023年上半年，“優(yōu)化公積金”是各地主要的政策發(fā)布內(nèi)容。根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年，全國(guó)發(fā)布公積金政策416條，發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策256條，發(fā)布優(yōu)化限貸及優(yōu)化限購(gòu)政策分別為240條和112條。

而2023年5月份，在發(fā)布政策數(shù)量相比較2022年縮水超過(guò)40%的情況下，優(yōu)化公積金依然是樓市政策的發(fā)布重點(diǎn)。

5月25日，天津發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn)的通知。文件顯示，職工家庭房屋套數(shù)核定以住房交易時(shí)主管部門(mén)及不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)確定并記載于住房交易合同文本上的住房套數(shù)為準(zhǔn)。購(gòu)房套數(shù)則是根據(jù)購(gòu)房合同或協(xié)議附件中記載職工家庭住房套數(shù)所在頁(yè)各項(xiàng)數(shù)值累計(jì)計(jì)算。

這就意味著天津的公積金執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的規(guī)定，公積金首次貸款結(jié)清后，若沒(méi)有房產(chǎn)，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)再度進(jìn)行公積金貸款。

公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”進(jìn)一步說(shuō)明了政策放松不停止的導(dǎo)向。從2023年各地公積金政策的推進(jìn)情況來(lái)看，公積金支持力度明顯強(qiáng)化，這是金融政策支持住房消費(fèi)的重要體現(xiàn)，而類(lèi)似政策可以使得改善型住房需求有享受到公積金貸款低利率的可能，利好換房需求的釋放。

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還會(huì)有“大招”？

在出臺(tái)政策的過(guò)程中，救市和救企是兩條雙行線，即幾乎是同步向前。此前，有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，政策優(yōu)化的核心邏輯有3點(diǎn)。其一，給予房企融資支持，支持債務(wù)展期和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收并購(gòu)，緩解企業(yè)的資金壓力；其二，為購(gòu)房者提供信貸支持，促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復(fù)；其三，發(fā)力保交樓，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

圍繞著這三點(diǎn)，房地產(chǎn)從2022年開(kāi)始便出臺(tái)了可以改善企業(yè)資金情況的“三支箭”政策，可以降低購(gòu)房成本的優(yōu)化房貸利率等政策，以及可以降低購(gòu)房門(mén)檻、讓“房票”持有者數(shù)量變多的優(yōu)化限購(gòu)政策。

但是，各個(gè)政策的發(fā)布數(shù)量和發(fā)布城市實(shí)際上有較大差別。從城市來(lái)看，各地對(duì)于是否要“優(yōu)化限購(gòu)”這一選項(xiàng)較為謹(jǐn)慎，2022年僅有48城發(fā)布了類(lèi)似政策，且許多城市選擇區(qū)域性優(yōu)化限購(gòu)。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，“優(yōu)化限購(gòu)”的風(fēng)已經(jīng)從2022年的三四線城市吹到了2023年5月份的核心二線城市。這與行業(yè)預(yù)測(cè)的趨勢(shì)類(lèi)似，此前便有專(zhuān)家向記者表示，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)等方面，有望繼續(xù)調(diào)整。

5月18日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布最新優(yōu)化限購(gòu)政策，將聞堰街道納入差異化購(gòu)房范圍，在該街道外地戶籍只需1個(gè)月社保便可購(gòu)買(mǎi)蕭山區(qū)的新房或者二手房，而一線城市北京盡管未明確“松口”限購(gòu)，但已經(jīng)在嘗試“一區(qū)一策”。

2023年4月份，北京市住建委表示，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。此外，北京還在嘗試對(duì)全齡友好社區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)容。在購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目時(shí)，老年家庭名下無(wú)住房也無(wú)在途貸款的，“普宅”執(zhí)行35%的首付比例，二套住宅執(zhí)行60%的首付比例，子女還可以加入進(jìn)行接力貸，類(lèi)似項(xiàng)目可以繞行北京嚴(yán)格落實(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

但是從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是優(yōu)化公積金還是優(yōu)化限購(gòu)，市場(chǎng)的回饋結(jié)果均為“效果有限”。這讓市場(chǎng)不禁思考，究竟還有哪些政策可以幫助樓市找回活力？

記者發(fā)現(xiàn)，從政策類(lèi)別來(lái)看，優(yōu)化限售和調(diào)整限價(jià)是發(fā)布政策最少的兩大類(lèi)。其中，2022年，僅有33城發(fā)布了41條優(yōu)化限售政策，有29城發(fā)布了34條調(diào)整限價(jià)政策。2023年5月份，僅有滁州一城調(diào)整了限價(jià)政策，無(wú)一城優(yōu)化限售。

為何限售、限價(jià)成為了在此輪樓市調(diào)控中的“少數(shù)派”？2月16日，惠州發(fā)文表示，限售年限由原來(lái)的“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓”優(yōu)化為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“放松限售本質(zhì)上有助于房東房源的流動(dòng)，對(duì)于房東出售二手房和認(rèn)購(gòu)改善型住房等都有積極的作用，此類(lèi)放松確保了相關(guān)房源流動(dòng)性的增加。”不過(guò)，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，新政實(shí)施后惠州二手房掛牌量激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。

“放松限售原本是為了讓購(gòu)房者盡快賣(mài)房去買(mǎi)更大的房子，但很多購(gòu)房者賣(mài)掉房子之后選擇了‘持幣觀望’?！币晃环科髢?nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。放松限售尚有發(fā)布空間，記者注意到，在“限價(jià)”這方面，各地較難“松口”。

相比較限購(gòu)、限貸，限價(jià)的作用有些不同。記者了解到，限價(jià)是從土拍階段就規(guī)定了后續(xù)房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，其作用是為了抑制新房?jī)r(jià)格泡沫過(guò)大。目前，限價(jià)多出現(xiàn)在一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

值得關(guān)注的是，限價(jià)的出臺(tái)使得多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。以北京的熱門(mén)地塊太陽(yáng)宮為例，該項(xiàng)目由中建玖合操盤(pán)，于2022年9月底入市，項(xiàng)目名為中建·玖合府。中建·玖合府銷(xiāo)售限價(jià)為13萬(wàn)元/平米，減去政府持有的份額之后，最終銷(xiāo)售價(jià)為11.7萬(wàn)元/平米，每平米售價(jià)比周邊的二手房低6萬(wàn)元左右，被稱(chēng)為是“買(mǎi)到就賺到”的樓盤(pán)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消限價(jià)措施會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波公開(kāi)發(fā)文表示：“限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策中，最有‘殺傷力’的是限價(jià)，目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的房子已經(jīng)賣(mài)不到政府劃定的限價(jià)線，限價(jià)已然失去現(xiàn)實(shí)意義?！?/p>

遲遲沒(méi)有得到明顯調(diào)整的限價(jià)政策在進(jìn)入6月份之后卻出現(xiàn)了細(xì)微變化。6月1日，深圳推出了兩宗住宅地塊。其中，南山區(qū)地塊商品房限售均價(jià)為13.3萬(wàn)元/平米，突破了深圳以往新建商品房每平米售價(jià)最高13.2萬(wàn)元的記錄。

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