新房市場冷熱分化，上海樓市出現(xiàn)回調(diào)

界面新聞記者 | 王婷婷

(相關(guān)資料圖)

5月的上海樓市并沒有延續(xù)此前活躍的交易勢頭，成交量出現(xiàn)明顯下滑。

以新房市場為例，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份上海新建商品住宅成交面積73.1萬平方米，環(huán)比減少19.4%。

不僅成交量減少，市場熱度也由積極到冷靜。比如向來熱門的大虹橋徐涇板塊入圍分創(chuàng)新低，昔日的“紅盤”虹橋公館3期雖觸發(fā)積分但也只需27.52分，半年時間過去，入圍門檻大大降低。

在新房促銷方面，上海再現(xiàn)“一成首付”。5月以來，青浦遠郊一新盤為加速去化，推出首付一成的促銷活動，經(jīng)界面新聞核實后，一成首付更多是宣傳，首付分期支付為真。

即便如此，促銷效果微乎其微。而且，此前被看好的10萬+項目世紀前灘天御也遇冷，不僅未能觸發(fā)積分，開盤也沒售罄。

5月上海的二手房市場熱度也在下降，成交量已跌回到去年11月份的市場行情。

這期間，不乏房東為了賣房做出建群、發(fā)紅包、送iphone的鼓勵行為，甚至有房東為了出售一套長寧區(qū)的天臺家園房源，不僅降價500萬元，還送完成交易的中介一輛賓利車。

新房市場冷熱分化

5月的上海新房市場，絕大多數(shù)關(guān)注點都在徐匯濱江的云錦東方了。此外，還有少數(shù)幾個如御沁園、縵云上海等新盤保持著相對樂觀的銷售熱度，但整體情況屬于預(yù)期落空，行情偏冷。

受開盤節(jié)奏影響，成交套數(shù)也隨之下降。據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示， 5月份全市共成交新建商品房6306套，環(huán)比下降11%。

從成交價格來看，因為5月份有5個單價超10萬元的項目開盤，所以成交均價環(huán)比增長7%，為63196元/平方米；套均總價732萬元/套，環(huán)比增長12%；單月總成交金額462億，環(huán)比持平。

不過中高端產(chǎn)品表現(xiàn)依然強勢。在成交前十榜單中，有4個均價在10萬元/平方米以上，如排名第一的為前灘板塊的世紀前灘天御，總成交4.4萬平方米（247套），網(wǎng)簽均價為12.9萬元/平方米。

“通常月度成交榜單很少看到3個以上10萬+的項目，也反映出當(dāng)月成交相對疲軟。”

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，從新房的交易節(jié)奏來看，5月初受到假期影響成交低開，此后反彈，不過力度并不大，成交量最多的一周也沒有超過20萬平方米，說明市場交易意愿并不是特別強勁。

從成交區(qū)域分布來看，浦東為絕對主力，成交面積21.1萬平方米，占總交易近三成。幾大傳統(tǒng)交易區(qū)如嘉定、松江等穩(wěn)定發(fā)揮，成交面積都超過4萬平方米，尤其是青浦，成交超過6萬平方米。

成交走弱，但是供應(yīng)量卻絕不含糊。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月新建商品住宅供應(yīng)面積為78萬平方米，環(huán)比增加2.9%。期間共入市32個項目，有20個項目的均價在3-6萬元/平方米之間，保證了剛需市場需求。

這32個項目中有16盤開盤日光，占比近一半。沒觸發(fā)積分的項目有寶華紫薇花園、祥源溪悅、鵬瑞云璟灣、大華錦宸府、象嶼同進虹橋嘉悅府、保利中企和頌、申迪金茂橫沔玖境瑞府。

截至目前，上海2023年1-4批次新盤共107次認購27425套供應(yīng)，已有40盤確認觸發(fā)積分制，其中38個新盤已發(fā)布入圍分數(shù)。剩余瑞仕云曜璟庭和最近關(guān)注度頗高的云錦東方未公布分數(shù)。

盧文曦認為，5月成交快速下墜除假期因素外，近期市場情緒也有較大影響。

一方面，經(jīng)濟運行在有序復(fù)蘇，但還不能滿足市場預(yù)期；另一方面，近期二手房市場也出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，而且比新房市場更明顯，目前還是以置換“打新”為重要的消費，二手房交易節(jié)奏放緩后，也開始慢慢影響到新房的交易速度。

因此，即便后續(xù)供應(yīng)有所增加，市場反彈高度也比較有限。“預(yù)計未來一段時間高價房的入市節(jié)奏會放緩，并且不排除認購手續(xù)或者規(guī)則上做進一步優(yōu)化的可能。”

進入6月份，市場依然延續(xù)冷熱不均態(tài)勢。5月29日-6月4日，上海共迎來4個項目開盤，4個項目結(jié)束認購。開盤項目中，2盤日罄，1盤去化一半，另有1盤成交剛過10%；結(jié)束認購的4個項目中，僅有1盤觸發(fā)積分。

越賣越多的二手房

“掛牌量增加了，成交差。”

王剛是感受市場降溫最早的那批人。門店的成交量、帶看量逐月降低，只有個別優(yōu)質(zhì)小區(qū)、洋房關(guān)注度高一點，普通二手房“非常一般”。

看到越來越多的房東急于出手手上房源，套現(xiàn)趨勢明顯，王剛也決定把自己名下的一套房源賣出去，“自己做自己的中介”，只可惜，老破小并不太受歡迎。

不過，在王剛看來，當(dāng)下并非業(yè)內(nèi)傳聞的拋售潮，“還遠未到那一步，業(yè)主還是很堅定，價格低多了也不會賣。”

市場降溫，5月的成交數(shù)據(jù)便是最有力的證明。根據(jù)上海各大中介機構(gòu)的綜合數(shù)據(jù)所得，上海5月二手房成交量約為15342套，環(huán)比4月下降近2400套，降幅為11.05%，相比2021年的高點下跌30.50%。

今年上海二手房成交量從創(chuàng)下20個月以來新高，再到接近榮枯線（1.5萬套），只用了2個月時間。數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海以2.4萬套創(chuàng)下2021年8月以來的單月成交量最高，兩個月內(nèi)成交減少了近萬套。

從事上海二手房交易的業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，4月份上海的二手房掛牌量猛增，幾乎到了峰值，“我們統(tǒng)計下來全市有接近21萬套，比之前的平均8-12萬套確實高了很多。”

市場普遍認為是“打新”所致，但該名業(yè)內(nèi)人士表示，打新只是一小部分原因，主要還是信心不足的問題。

兩個數(shù)據(jù)就能說明問題。“首套購房（剛需）占比從33%左右，直降到23%，說明剛需都很謹慎，不敢上車。”

此外，全款比例從平時的20%左右直接升到了44%，意味著大家不再愿意加杠桿，能避免就避免。“價格則是有分化，核心區(qū)域的次新房在漲，其他區(qū)域在降。”

整體來看，二手房掛牌價在連續(xù)穩(wěn)定了3個月之后，再次出現(xiàn)松動。截至6月1日，上海存量二手房均價為65414元/平方米。

據(jù)城市資管服務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前上海全市二手房處于降溫行情中，僅市中心和少量靠近中環(huán)附近的板塊出現(xiàn)暖色。

從環(huán)線區(qū)域來看，房價波動幅度最大的是中外環(huán)，最堅挺的還是內(nèi)環(huán)內(nèi)。在全市121個板塊中，二手房價環(huán)比上漲的板塊僅27個，占比20%，有80%的板塊處于下跌中。

其中，碧云、新場、張江、楊行等板塊二手房價環(huán)比漲幅超過1%，月浦、花木、五角場、中原等板塊二手房價環(huán)比跌幅超過1%。

與此同時，目前上海一二手房的成交比已經(jīng)從最高位的1:4滑落至1:2，也即原先每成交1套新房，市場上同時對應(yīng)成交4套二手房，而如今只能成交2套。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計反饋，在今年買新房的購房者中，至少有4成是剛剛賣掉二手房的房東。

整體而言，在經(jīng)歷短暫的樓市“小陽春”之后，上海市場也出現(xiàn)了回調(diào)。但業(yè)內(nèi)人士認為，作為全國最穩(wěn)健的市場之一，上海樓市復(fù)蘇的總態(tài)勢不會變。

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