遼寧千山位于鞍山市東南，是首批國家級風景名勝區和國家5A級景區，因其千峰雄峻、風光秀美，號稱“遼東第一山”。近期有群眾反映，有開發企業以康養項目名義在千山風景區內，建設低密別墅并公開銷售。為此，中國房地產報記者展開了調查。

【資料圖】

康養服務難兌現

永縉千山和風項目位于千山風景區北側，鞍鋼天座賓館對面，一片黑瓦白墻的徽派建筑頗為醒目。

記者以看房為由來到售樓處，一位銷售人員向記者表示，園區主要建筑類型為中式合院，70年產權，性質為住宅，并重點強調項目的好位置及別墅資源的稀缺性。

當記者提到，別墅用地審批一再收緊下開發商是怎么拿到地的問題時，他笑道：“我們老板十年前已經在這里拿到一大片土地，只是沒有急著開發；以后還要有幾期項目陸續推出?！?/p>

記者查詢到，鞍山市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓統計表（2010年度）顯示，鞍山港旅置業有限公司在千山東路南所取得7宗地塊，規劃容積率均為1.0~1.5。自2020年至2022年，鞍山市行政審批局先后公示永縉十里春風項目1.1~1.5期規劃信息，顯示其容積率分別在0.39~0.63之間。

永縉十里春風1.4期規劃信息。??圖片來源：鞍山市行政審批局網站

2020年8月5日，千山風景區管委會公開項目規劃及進度：港旅置業永縉十里春風頤養溫泉度假小鎮項目選址在千山風景區倪家臺村，項目（法人）單位鞍山港旅置業有限公司，計劃總投資額?28億元，規劃用地29.87萬平方米，建筑面積31.36萬平方米，主要建設溫泉度假酒店、康養公寓、康養民宿等。項目分三期建設，一期和二期計劃完成建筑面積20萬平方米，計劃投資16億元，主要建設具有康養服務功能的社區、公寓和康養服務中心等；三期計劃完成建筑面積約10萬平方米，計劃投資12億元，主要建設具有康養服務功能的溫泉度假酒店、民宿等。該項目已于2020年7月開工建設，預計2024年7月建成。

在2021年4月27日發布的《鞍山市市本級存量住宅用地信息公示》中顯示，該項目仍有29.87公頃土地未建設完工。

該項目從2010年取得土地使用權，至今已經過去了13年之久，一期建設仍未完工，從目前工程進度來看，也很難在明年7月完成整個項目，所承諾的康養社區及配套服務更是遙遙無期。

名為“康養房”實則別墅區

記者在調查中發現，在千山風景區內，一些別墅項目的土地性質為商業用地，卻以“康養房”名義在進行出售。

在靠近千山景區千山東路的一側，坐落著一片別墅區，其中卓閱春風里項目頗為引人注目。當地倪家臺村村民告訴記者：“這一整片都是別墅區，卓閱春風里是這兩年新建的江南風格的別墅。”

卓閱春風里項目。??孟雙奎/攝

對于卓閱春風里項目，千山風景區管委會官網有這樣的介紹：該項目由遼寧信源實業集團有限公司投資建設，總投資1億元，項目選址在千山風景區倪家臺，項目以小鎮形式實現康養目標，規劃建設90~185平方米戶型康養房75套，并設置地面停車位136個。該項目主體已全部完成，正在進行園區綠化，北側圍墻砌筑工程。預計于2020年10月底竣工。

據2019年3月29日，鞍山市行政審批局關于卓閱春風里溫泉康旅小鎮工程項目的公示顯示，該項目規劃容積率為0.436。

卓閱春風里項目公示。圖片來源：鞍山市行政審批局網站

該項目售樓員告訴記者，卓閱春風里建筑形式為中式合院，接近售罄，僅剩幾套房源，所規劃的75套康養房中有部分是毛坯房，需要業主自行裝修。

記者了解到，所謂的康養房其實并沒有相關康養方面的服務或設施，只提供可供使用的溫泉水，該項目物業服務與普通小區物業服務并無本質差異。通過調查發現，該項目用地性質為商業用地，產權為40年。

官方宣傳該項目以小鎮形式實現康養目標，實際上項目并未做適老化、康養為核心的服務，售賣的只是合院形式的類別墅產品。

“溫泉入戶”為賣點，合規性存疑

千山溫泉資源豐富，據統計，位于千山風景區內，地熱水儲量占鞍山市總量的50%，以水溫高、含微量元素多而享譽東北。在千山附近多個別墅項目都將“溫泉入戶”作為項目賣點，但溫泉水的開發和使用需要得到政府相關部門許可，并非隨意使用。

卓閱春風里的另一項目，是位于萬水河東（清水灣）地塊的卓閱梧桐墅，為一片法式別墅區，官方項目名稱為千山風景區清水灣溫泉會館。據2016年7月15日千山風景區管委會官網發布，項目總投資6億元，總體規劃用地面積3.46萬平方米，主要建設溫泉養生會館、附屬商業、配套高端地產等項目。

公開資料顯示，該項目建設19棟雙拼及聯排別墅，總戶數27戶，主力戶型建筑面積在385~547平方米，項目總容積率1.1，地上建筑容積率為0.59。

卓閱梧桐墅項目。孟雙奎/攝

記者在調查中發現，卓閱春風里和卓閱梧桐墅兩項目銷售宣傳中均以“溫泉入戶”為賣點。

鞍山市人民政府辦公室于2020年6月18日印發的《鞍山市地熱水資源管理辦法》第七條規定，“開采利用地熱水資源的單位和個人，必須辦理取水許可證和采礦許可證”；第十條規定“除開發利用深度超過1000米的地熱水作為清潔新能源使用外，地熱溫泉水應當優先滿足康復、醫療等健康產業和旅游產業用水，限制工業、種植業和養殖業用水，禁止直接用于供暖和商品房開發入戶等”。

在鞍山市行政審批局網站，記者查詢到一份《關于準予延續鞍山卓閱清水灣酒店有限公司取水許可決定書》（鞍行審決定農〔2022〕13號），批準該公司位于千山倪家臺村北海匯溫泉酒店院內的2眼地熱水源井年取水3.6萬立方米，用途為洗浴、住宿。

對于春風里和梧桐墅兩項目，記者并未查詢到相關取水許可文件。獲批取水的北海匯溫泉酒店，距離兩項目平均距離約在1公里左右。

以文旅項目立項卻只蓋別墅，項目爛尾惹官司

千山景區周邊的低密住宅項目并非市場剛需產品，近兩年房地產市場持續下行，一些項目存在資金斷裂甚至爛尾風險。

位于千山東路西側的萬邦理想城，項目開發進度一直磕磕絆絆。2016年千山風景區管委會公開資料顯示，萬邦理想城由浙江萬邦置業有限公司投資建設，一期建設40棟低密度住宅和4棟臨街商業項目；二期為海洋嘉年華項目，總投資3.5億元，主要建設內容為海洋世界、溫泉度假酒店、室外水上樂園等公共建筑項目。項目進展情況為“規劃方案已通過市規委會審定，項目已開工”。

后續項目實施中，萬邦理想城二期改名為御湖伴山別墅，海洋嘉年華不見蹤影。項目雖然開盤賣了兩期房子，但到2016年6月一期尚未交付，開發商就因資金鏈斷裂導致樓盤爛尾，引發多起訴訟。業主們無奈組織自救，業主委員會以1元為代價成為開發公司的股東，同時取得開發公司的債權債務，將尚未出售的房屋變賣支付農民工工資及后續房屋、園區的后續修建費用。

千山風景名勝區總體規劃（2021-2035年）。圖片來源：鞍山市人民政府網站

在景區周邊建設多個別墅項目，其合理性曾遭到不少人質疑，在《千山風景名勝區總體規劃（2021-2035年）》意見的公告中顯示，上述幾個項目均屬于千山景區外圍保護地帶范圍內。按照總體規劃設計圖中要求，一些地產項目并不在計劃內，其中永縉千山和風項目所在位置本顯示為草地面積，另外幾個別墅項目在規劃圖中也未做詳細說明。

以上項目中的低密住宅是如何通過規劃審批？永縉十里春風為何地塊閑置10年才開始建設？卓閱春風里和梧桐墅的溫泉入戶是否有取水許可，是否符合相關規定？記者帶著問題聯系鞍山市委宣傳部，但截至發稿并沒有收到回復。

“文旅康養”項目不應以地產為核心

記者在調查中了解到，千山景區附近的地產項目與近些年風景區的規劃、建設、招商引資存在一定關聯。千山風景名勝區管理委員會負責該區域的規劃、保護、管理工作。

千山風景名勝區管理委員會（以下簡稱“千山風景區管委會”）在1997年成立。千山風景區管委會為市政府派出機構，屬于自收自支的參公管理事業單位。2018年，千山風景區成為3個市管開發區之一。

作為成立時間不長的開發區，招商引資和項目建設工作尤為重要，有效依托風景區得天獨厚的自然資源自是順理成章。

如能在景區及周邊開發房地產，市場需求旺盛，收益穩健，無疑一本萬利。然而投資項目要按照政府宏觀調控進行，在國家耕地保護制度落實日漸嚴格，對別墅類低密住宅用地從限制到禁止，政策不斷收緊的背景下，只轄有4個自然村的千山風景區，如果像城區一樣高歌猛進大搞房地產開發，顯然并不適合。

打開千山風景區管委會的官方網站，在“重大建設項目批準和實施”一欄中可以看到，其中并無任何一個純房地產項目，而是以文旅、康養項目居多。

但記者調查發現，在千山風景區已經實施的若干文旅康養項目中，“配套地產”雖然在宣傳中并不占據C位，實際上卻成為了項目核心價值所在。

由于風景區開發地產的政策限制，在文旅康養項目中搭配地產，成為很多地產企業規避限制的常用手段。一些地方政府出于保經濟增長等目的，對此類項目往往放松立項審批，對項目建設中的一些違法違規行為也常常視而不見。

對開發企業來說，無論文旅地產還是康養地產，其核心應該是“文旅康養”而不是“地產”。如果不能把握新興商業模式內涵，腳踏實地的構建產業鏈，仍然沿用傳統思維搞房地產開發，不但與國家大力支持文旅康養的戰略方向有違，且一旦傳統行業進入瓶頸期和調整期，又將如何在同質化的競爭中殺出重圍？那些以文旅康養項目立項又“不務正業”的開發企業，應該有所思考。

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