“如果用一個字描述近期的上海二手房市場，那就是‘淡’。現(xiàn)在很多賣家會打電話來問，有沒有人想看房，并愿意調(diào)低掛牌價。買家則挑挑揀揀，并不急于出手。我們門店之前成交的幾單，都是去年就在看房，直到今年才成交的客戶。現(xiàn)在掛牌房源量大，賣家多買家少，部分房源的議價空間可以達(dá)到20%至25%。”上海市松江區(qū)九亭地鐵站附近某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理解峰（化名）向上海證券報記者表示。

(資料圖片僅供參考)

與之相對應(yīng)，在今年2月和3月出現(xiàn)一波回暖行情后，上海二手房市場交易量已連續(xù)兩個月下滑。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，上海二手房成交量為1.53萬套，較4月的1.77萬套減少約13.56%，該數(shù)據(jù)已接近上海二手房月均成交1.5萬套的“榮枯線”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前上海二手房市場房源多、客戶少，如果沒有利好政策刺激樓市消費(fèi)，二手房的“低溫”行情或?qū)⒕S持一段時間，買家和賣家將展開深度博弈。

老小區(qū)房子不好賣

在上海中外環(huán)間的古美地區(qū)，坐落著許多20世紀(jì)90年代建成的老公房。由于其環(huán)境優(yōu)雅，背靠蓮花路商圈，生活配套成熟，交通便利，成為不少剛需或首次改善購房者買房的目標(biāo)區(qū)域之一。近兩年來，古美板塊時常有新樓盤上市，催生出一批“賣舊打新”的置換客。但隨著二手房市場供大于求，成交周期的拉長，讓部分置換客叫苦不迭。

古美西路上某品牌中介門店業(yè)務(wù)員小宋向記者透露，最近房源掛牌量較大，很多客戶打算賣了老房子，轉(zhuǎn)而購買新房。以古美八村為例，該小區(qū)目前掛牌房源有50多套，其中八成業(yè)主有置換需求。掛牌時間短的有2個月，最長的已有1年半。

“現(xiàn)在附近老房子每平方米均價為6萬元至6.5萬元，雖然成交價走低，但客戶觀望情緒依然濃厚。”小宋表示。

“附近好一點(diǎn)的房源之前均價達(dá)到9萬元/平方米，現(xiàn)在只要7萬多元/平方米。”靜安區(qū)大寧板塊上工新村附近的一家中介門店業(yè)務(wù)員老呂向記者介紹，房源多、客戶少是當(dāng)前上海二手房市場的重要特征。

在老呂看來，當(dāng)前上海二手房市場行情確實(shí)趨淡。雖然今年以來他個人成交了5單買賣，但門店內(nèi)其他業(yè)務(wù)員很少有人開單。他表示，為促成訂單成交，大多數(shù)掛牌業(yè)主愿意降價，不到自己心里價位不賣的業(yè)主只有一兩成。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在比較難賣的主要是一些房齡較老的老舊小區(qū)的房源，而次新小區(qū)房價相對抗跌，成交也較平穩(wěn)。

靜安區(qū)廣延路上的寶華現(xiàn)代城是一個中高端小區(qū)，目前均價約12萬元/平方米。記者通過上海中原地產(chǎn)門店內(nèi)部系統(tǒng)獲悉，目前寶華現(xiàn)代城共有33套房源正在掛牌，其中三房有9套，兩房有16套，其余為1房。

“現(xiàn)在市場不太好，掛牌量比往年要多，但寶華現(xiàn)代城的房源每個月都有成交。像這種高端小區(qū)的房價不可能打八折。最近剛剛成交的一套寶華現(xiàn)代城三房，雖然存在缺點(diǎn)，但1660萬元的成交價接近2021年底價格。今年3月賣掉的一套同戶型三房的成交價達(dá)1700多萬元。有時候，業(yè)主正好趕上有打新計劃，如果買家付款方式好的話，業(yè)主讓價100萬元也很正常。”中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員馬超（化名）說。

學(xué)區(qū)房也明顯降溫。有房產(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在部分家長對學(xué)區(qū)房的概念有所淡化，即使買學(xué)區(qū)房，也會考慮居住品質(zhì)，而不僅僅是為了掛個戶口。“高品質(zhì)小區(qū)的房源還是比較好賣的，但老公房、樓梯房空出來很多。像徐匯區(qū)這邊的番南小區(qū)、南丹小區(qū)、凱旋一村等學(xué)區(qū)房都有20套至30套的房源在掛牌。這類房子比較難賣，且降價幅度較大。”

浦東新區(qū)御橋地鐵站附近地杰國際城一期是對口建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房。2021年上半年，該小區(qū)內(nèi)94.7平方米雙南戶型的兩房掛牌價一度超過10萬元/平方米，如今價格已顯著回落。記者了解到，目前地杰國際城一期小區(qū)雙南兩房戶型的房源掛牌了十幾套，掛牌價格為800萬元至946萬元不等。

房產(chǎn)中介小伍告訴記者，今年2月和3月的那波行情，雖然價格賣得不好，但好在成交量大，現(xiàn)在是價格不理想，成交量也不多。

成交周期拉長

掛牌量攀升，成交量下滑是當(dāng)前上海二手房市場的主要表現(xiàn)。

受新房市場高位供應(yīng)及一、二手房價格倒掛的虹吸效應(yīng)影響，上海二手房市場成交量在3月沖高至2.4萬套后迅速回落，4月成交1.77萬套，5月成交1.53萬套。目前上海一二手房成交套數(shù)比已從最高位的1：3滑落至1：2。也就是說，原先每成交1套新房，對應(yīng)就會成交3套二手房，但如今只能成交2套二手房。

據(jù)小伍觀察，現(xiàn)在購房者中，約六成為置換客。而置換客中，約有三成可以立馬支付定金，進(jìn)入買房流程。另七成客戶在談價格、談成交周期上，會花費(fèi)較多時間，成交率只有20%至30%。

“眼下古美地區(qū)二手房成交周期差不多要6個月，高樓層的房源成交尤其緩慢。買家大多在觀望，愿意出價的客戶很少。目前市場上有一些高性價比的房源，一天至少會有三組帶看，只不過客戶購買決心還不夠，大家都在等待是否會出臺新政策。”小宋說。

老呂告訴記者，現(xiàn)階段客戶從看房到成交，整個周期可能用時1年。“由于掛牌量大，為了盡快成交，有些小區(qū)的業(yè)主給出的掛牌價一個比一個低，而買家在沒看清方向的情況下，會捂緊口袋，謹(jǐn)慎出手。”

有房產(chǎn)中介向記者表示，現(xiàn)在二手房市場買主有兩個趨勢：一是整合房源，將多套房源賣掉換成一套大面積高品質(zhì)的房源；二是追求地段，把房子從其他區(qū)域向市中心置換。

“不同于其他城市，上海常住人口較多，具備市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)條件。還有一大批人在上海工作多年，但尚不具備購房資質(zhì)，這批人正是潛在購房群體。”上述房產(chǎn)中介認(rèn)為，雖然現(xiàn)在二手房交易量不高，但房價還是比較穩(wěn)定，因此購房者無需擔(dān)心市場。

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