內地買家攪動香港樓市，馮小剛離場凈賺6000萬港元，豪宅成交量大漲

本文來源：時代財經 作者：林心林

【資料圖】

內地豪客再次攪動了香港樓市。

圖片來源：圖蟲創意

據香港信報報道，一名內地賣家于上個月底（5月31日）將個人名下一處位于香港奧運站維港灣的復式海景豪宅以總價2999萬港元賣出，賬面大賺1129萬港元。

這距離#馮小剛香港賣房大賺6000萬港元#詞條上熱搜，僅僅才過去一個月不到。

5月30日，香港商報稱馮小剛夫婦將其持有的中半山富匯豪庭以1.18億港元出售，持有13年易手大賺6000萬港元。

綜合目前信息來看，兩處豪宅出售時間幾近相同，都在5月底完成，且賬面溢價均超千萬港元。有香港九龍奧運站區內房屋代理向時代財經證實上述信息，另有業內人士稱雖然具體內部交易不清楚，但兩處物業持有人的確在近期有變更。

內地名人紛紛賣房背后，香港樓市尤其是豪宅市場正在經歷快速回暖。

內地名人出售香港豪宅，十年房價翻倍

相比馮小剛，上述內地賣家的豪宅套現力度略輸一籌。

據悉，其出售的香港九龍奧運站維港灣豪宅是一套頂層復式，實用面積為1407平方呎（折合131平方米），易手價格為2999萬港元（折合2736萬元人民幣），每平方呎21315港元，粗略換算為每平方米約21萬元。

該處房產是賣家于2013年12月花費1870萬港元以個人名義購買，并作為自己在香港的住所；此外該買家還持有一套位于九龍站擎天半島的房產，價值約4299萬港元。

按照出售價格計算，上述九龍房產持有近10年間賬面賺了1129萬港元，房價漲幅高達60%。不過，相較而言，馮小剛夫婦賺得更加“盆滿缽滿”。

香港房地產分析員紀言迅對時代財經指出，九龍區更像是新興豪宅區，是開發商打造出來的“豪宅”，買家相對會更在乎投資收益；而馮小剛持有的房產位于香港中半山，是真正意義上的香港老牌豪宅區，具有稀缺性。

公開資料顯示，馮小剛及其妻子徐帆于2010年以約5800萬港元買入香港中半山富匯豪庭物業，實用面積1933平方呎（約180平方米）。該豪宅為四房大單位，可眺望全中環商圈及維港海景。

持有房產13年后，馮小剛夫婦以1.18億港元易手，呎價達6.1萬港元（約每平方米59萬元），賬面溢價6000萬港元，房價漲幅達103%。

“對許多富豪而言，這些太平山上的房子就像收藏品一樣，不會輕易放盤。”紀言迅指出。目前中原地產掛牌在售的富匯豪庭房源數量僅兩套，均價約為每平方呎5.35萬港元；今年3月，該小區曾成交一套單價為每平方呎5.4萬港元的房源，同樣低于馮小剛房產的實際成交單價。

盡管馮小剛等名人此次出售樓盤賬面溢價均超千萬，但在紀言迅看來，上述兩宗案例在香港樓市中算不上特別典型。“二人都是在2010年前后購入，至今已有十余年，在這個時間點買入香港房產且經過十年實現翻倍增長的買家并不在少數。”

中信證券2017年發布的一組數據顯示，香港十年間房價上漲了232%，年均上漲幅度為12.75%。不過，近兩年來，在經濟和加息因素等影響下，香港樓市進入低谷期，香港特區政府差餉物業估價署年初公布，2022年香港私人住宅售價指數下跌約15.6%，結束連續13年升勢。

不過，今年以來，香港樓市終于從頹勢中止跌回升，內地名人們開始套現離場。根據香港差估署5月29日公布數據，香港私人住宅售價指數已連升4個月，創7個月新高。

香港豪宅市場狂飆，全面通關后內地買家涌入

香港樓市正處于持續升溫狀態，其中豪宅市場更是率先發力。

萊坊6月數據指出，今年第一季全球12個城市共錄得417宗超級豪宅買賣，該類成交每宗涉及金額1000萬美元以上，數量按季增長約11%。其中，位列成交第二名的是香港，錄得67宗。

美聯物業報告則指出，隨著樓市升勢增強，資金開始搶購大碼物業，香港樓市成交升幅出現“一馬當先”情況，逾億級豪宅新盤的交投亦明顯加快。截至5月16日，市場共錄得多達134宗逾5000萬港元一手豪宅成交，不到5個月時間趕超了2022年全年116宗的成績。

這也帶動了因稀缺性而流動范圍較小的二手豪宅市場大額成交頻現。利嘉閣數據顯示，一季度，香港5000萬港元以上的二手豪宅成交量共56宗，環比去年第四季度上升24%；前4月共錄得二手豪宅成交量72宗。

香港豪宅市場乃至整個樓市的快速反彈回升，除了經濟基本面的復蘇，還與今年以來香港實現全面通關、息率維穩以及印花稅率下調等一系列措施有關。

其中，全面通關以及隨之而來的內地豪客成為香港樓市活躍的關鍵因素之一。萊坊在最新報告中直言，“香港與內地全面通關后，內地買家明顯增加，很大程度上解釋了今年首季超級豪宅銷售激增的原因。”美聯物業同樣指出，香港與內地全面通關對經濟的刺激成效顯著，帶動樓市迅速復蘇。

根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，早在去年第四季度，內地買家占整體一二手成交的比例達11%。而彼時這批買家或以留港的新香港人為主，今年以來全面通關則加速了內地買家的涌入。

“今年恢復全面通關之后接待的內地買家確實出現增加。”香港中原房產代理陳浩明稱。不過，其指出，目前尚沒有出現以往內地買家排隊買房或者新樓盤八成房源被內地買家買走的場景。

對于此次被出售的九龍豪宅，有港媒就指出新買家為一個叫孫振寧（Sun Zhenning）的個人買家，根據姓名分析或為內地人；據悉，該買家還需另外負擔4.25%的印花稅，約合127.5萬港元。

今年以來，香港政府在通過各種措施來降低外地買家購房成本，刺激樓市。

其中，為解決人才流失問題，香港在去年底就推出“高才通”等各項人才引進計劃。隨后于今年1月18日《2023年印花稅（修訂）（第2號）條例草案》通過。草案指出，根據指定輸入人才計劃來港的非香港永久性居民，在2022年10月19日或之后在港購置住宅物業的，將可在其成為香港永久性居民后申請退稅。

6月初，香港特區政府勞工及福利局副局長何啟明對外透露，港府在2022年底推出相關人才引進計劃以來現已接獲8.4萬個申請，已經有7000多人來港激活簽證并拿到香港身份證，其中絕大多數人才來自中國內地。

“不管是本港，還是外地，一二手的房屋交易量到了4、5月又有些放緩了，不過內地人過來香港租房的需求還是保持不錯。”陳浩明對時代財經稱，今年以來門店房屋租賃量增長明顯。

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