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(資料圖片僅供參考)

上海樓市正處于“深度博弈期”。

因市場(chǎng)信心不足，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，上海二手房市場(chǎng)交易量已連續(xù)兩個(gè)月下降，房東出現(xiàn)“內(nèi)卷”現(xiàn)象。而在降溫明顯的新房市場(chǎng)，“網(wǎng)紅盤”入圍門檻大大降低，甚至有新房打出“一成首付”廣告，但促銷效果并不明顯。

樓市交易動(dòng)力減弱，市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)樓市的政策更為期待。6月20日，央行宣布最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR從3.65%下調(diào)為3.55%，5年期以上LPR從4.3%下調(diào)為4.2%，均下降了10個(gè)基點(diǎn)（bp）。有分析認(rèn)為，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

不過，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，政策落地后不會(huì)及時(shí)兌現(xiàn)，短期還是以市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主，短期內(nèi)上海樓市仍將保持“低位盤整”狀態(tài)。

新房、二手房成交走弱

近期，上海二手房掛牌量再上新高：6月20日，上海易居研究院發(fā)布的《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》報(bào)告顯示，今年6月初，13個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，上海二手房掛牌規(guī)模比年初增加82%，增幅全國第一，掛牌套數(shù)高達(dá)18萬套。

掛牌量激增的同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)的交易量卻已連續(xù)兩個(gè)月下降。根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月，上海二手房成交量從4月的1.77萬套進(jìn)一步下滑到了1.53萬套，環(huán)比下滑13.3%，這一數(shù)據(jù)接近上海二手房1.5萬套“榮枯線”。

在記者加入的一個(gè)“互助買房群”中，一名計(jì)劃“打新”的房東透露，自己手頭一套房源在今年3月掛牌1280萬元，現(xiàn)在“1000萬就賣”。該名房東懊悔地表示：“3月有人出價(jià)1080萬我沒同意，現(xiàn)在開價(jià)1000萬都要繼續(xù)跟我砍，而且還沒幾個(gè)人看。”

有報(bào)道稱，為成功出售房源，上海房東開始“內(nèi)卷”，市場(chǎng)上不斷傳出房東為了賣房進(jìn)行建群、發(fā)紅包、送iphone等的“促銷”舉措。據(jù)悉，某房東為了出售一套位于長寧區(qū)的天臺(tái)家園房源，不僅掛牌價(jià)直降500萬元，還承諾獎(jiǎng)勵(lì)成交中介一輛賓利車。

端午假期期間，《華夏時(shí)報(bào)》記者不斷接到帶看邀請(qǐng)。6月24日下午，一名中介冒雨一口氣帶著記者看了5套房源。該名中介坦言，近期帶看人數(shù)較數(shù)月前明顯下降，但購房需求一直都有，“可能是天熱還一直下雨，這2天端午節(jié)放假許多人也出去旅游了”。看房過程中，這名中介力勸記者“盡快下手”：“市場(chǎng)最近處于低谷期，房東愿意降價(jià)，算是’撿漏’的好時(shí)間，下半年很可能又漲上去了。”

而在新房市場(chǎng)，“貨源”亦十分充足。6月7日，上海市房地產(chǎn)交易中心公布，2023年上海第五批次仍以集中批量供應(yīng)的方式推出房源，共涉及26個(gè)項(xiàng)目7087套房源。整體來看，上海新房市場(chǎng)近期冷熱分化明顯。盡管新盤去化表現(xiàn)均較為優(yōu)異，但一些“網(wǎng)紅盤”入圍門檻降低、“一成首付”重現(xiàn)市場(chǎng)的情況，還是展現(xiàn)出了絲絲冷意。

第五批次上架新盤中，位于青浦的新黃浦·江南里項(xiàng)目在6月24日開盤。6月23日下午5點(diǎn)，《華夏時(shí)報(bào)》記者來到該項(xiàng)目售樓處。置業(yè)顧問介紹說，該項(xiàng)目推約99—175平米的洋房及聯(lián)排產(chǎn)品，共計(jì)249套房源。6月12日—16日期間，該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了認(rèn)籌，獲得161組有效客戶。

新黃浦·江南里售樓處。?李貝貝/攝

記者看到，除了幾個(gè)銷售人員，售樓處空無一人。置業(yè)顧問解釋說，“您這會(huì)過來正是吃晚飯的時(shí)間，明天開盤人肯定是多的。”該名置業(yè)顧問稱，從認(rèn)籌情況來看聯(lián)排產(chǎn)品較受購房者青睞，“差不多應(yīng)該可以賣完”。

距離新黃浦江南里項(xiàng)目僅20米遠(yuǎn)，祥源·溪悅售樓處同樣開門迎客。據(jù)公開資料，該項(xiàng)目地塊于2022年9月（第三次土拍）由安徽祥源競(jìng)得，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.5萬元/平米，共推出160套房源，今年5月15日取得預(yù)售證。

祥源·溪悅售樓處。??李貝貝/攝

置業(yè)顧問告訴記者，祥源·溪悅已經(jīng)在今年5月進(jìn)行了認(rèn)籌、開盤程序，目前僅剩少量房源。在帶看過程中，記者注意到，盡管是晚飯時(shí)間，但售樓處依然有少量看房和簽約客戶走動(dòng)。置業(yè)顧問向記者強(qiáng)調(diào)，“哪怕是平時(shí)周末，我們這里來看房的人都是不少的。”

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市場(chǎng)短期內(nèi)仍以“自我調(diào)節(jié)”為主

受訪業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從市場(chǎng)情況來看，目前上海樓市正處于“深度博弈期”。

以二手房市場(chǎng)為例。實(shí)際上，“二手房掛牌數(shù)據(jù)已經(jīng)開始往下走了，看起來還會(huì)有進(jìn)一步收縮的趨勢(shì)。”6月25日，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚的情況下，近期一批不急用錢、不著急置換的業(yè)主不愿“割肉”，選擇撤回掛牌房源。

不過，盧文曦強(qiáng)調(diào)，從絕對(duì)量來看，二手房的掛牌量依然很高。“我個(gè)人判斷，下半年二手房市場(chǎng)交易的動(dòng)力不會(huì)太足。整體來看，大量掛牌房源自然會(huì)令成交價(jià)受到?jīng)_擊。”盧文曦向記者強(qiáng)調(diào)，二手房市場(chǎng)當(dāng)下分化嚴(yán)重。市場(chǎng)擁有大量房源的情況下，能否順利出手的關(guān)鍵在于房源本身的優(yōu)勢(shì)，“如果是外環(huán)外’老破小’，那真的是壓力會(huì)比較大一點(diǎn)。”

而在新房市場(chǎng)，“6月漸入尾聲，上海樓市沖刺的步伐越發(fā)加快，以此緩解年中指標(biāo)壓力”。6月19日—7月2日的兩周內(nèi)共有25個(gè)項(xiàng)目扎堆入市，可以預(yù)見后續(xù)市場(chǎng)將熱鬧非凡。且五批次新房供應(yīng)僅剩三盤還未公示，六批次又將接檔亮相，接下去樓市供應(yīng)又將掀起浪潮。“不過，大批量供應(yīng)扎堆，對(duì)樓市而言，是喜是憂猶未可知。”

樓市交易動(dòng)力減弱，市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)樓市的政策更為期待。就在6月20日，央行宣布最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR從3.65%下調(diào)為3.55%，5年期以上LPR從4.3%下調(diào)為4.2%，均下降了10個(gè)基點(diǎn)（bp）。在此之前，與房貸利率直接相關(guān)的是5年期以上LPR，在去年經(jīng)歷了“三連降”之后已維持了9個(gè)月不變。

由于購房貸款屬于長期借貸，購房者一般會(huì)參考5年期以上LPR。對(duì)于按揭購房者而言，5年期以上LPR的下調(diào)意味著將直接減少購房和還貸成本。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析，本次降息一方面有利于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有利于促進(jìn)居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進(jìn)而為住房需求釋放帶來支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

不過，此次LPR下調(diào)及最近高能級(jí)城市非核心區(qū)域優(yōu)化限購等放松政策，對(duì)提振購房者信心和樓市銷售的正向提升雖有一定效果，但作用仍然有限。

盧文曦也向記者強(qiáng)調(diào)，后續(xù)即使還有政策出臺(tái)，也不會(huì)過度刺激上海樓市，同時(shí)政策落地不是馬上能兌現(xiàn)，短期還是以市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主。因此后續(xù)市場(chǎng)的成交量也不會(huì)特別明顯，大概率會(huì)繼續(xù)保持“低位盤整”狀態(tài)。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾則謹(jǐn)慎地表示，上海樓市接下來的走勢(shì)“還是再觀察一下吧，除非后面出一些比較有效的政策”。

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