杭州、蘇州、南京，折疊了！

?作者：余飛

01 | 搶房再次上演

樓市冷場，已是共識，更是客觀的事實，但在限價之下，冰冷的海水中，仍有巖漿在爆發(fā)。

(相關(guān)資料圖)

這兩天，位于長三角的三個重要城市杭州、蘇州、南京接連上演了搶房畫面。

杭州方面：

8月18日，杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心（簡稱IFC）公布了最后一次開盤的登記結(jié)果。根據(jù)新鴻基官微，IFC本次推出357套房源，最終登記人數(shù)為4285組，其中有房家庭2807組，需要211個月社保；無房家庭1032組，社保拼至165個月；人才家庭446組，全部入圍。

相當(dāng)于12個家庭搶一套房。無論是有房家庭還是無房家庭還是人才家庭，都觸發(fā)了杭州社保的頂格。

蘇州方面：

位于蘇州核心區(qū)域工業(yè)園區(qū)的湖西觀云項目第一批次非人才房認(rèn)籌結(jié)束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記，創(chuàng)下蘇州工業(yè)園區(qū)新盤認(rèn)籌人數(shù)第一的記錄，中簽率僅約6.6%。

相當(dāng)于15個人搶一套房。

南京方面：

8月21日，招商蛇口璀璨璟園公布加推報名結(jié)果。此次加推共計56套房源，共錄得251組成功報名，中簽率約22%，平均5個人搶一套房。

時代財經(jīng)將此歸功于南京發(fā)布的“寧8條”救市措施，屬實有點南轅北轍。

在寒冷的冬天，仍有這些零星的火花上演，是城市折疊所致，更是限價所致。要是救市能夠改變樓市趨勢，房地產(chǎn)早就不是現(xiàn)在這個局面了。

02 | 折疊的城市

上半年，深圳也上演了一波千萬豪宅日光。

老牌的千萬網(wǎng)紅豪宅樓盤海德園A區(qū)最后一批房源獲批入市，備案均價約12.6萬元/平方米，總貨值約30.77億元，共計237套住宅，單套建筑面積約86-161平方米，起步總價約1049萬元，最高總價超過2000萬元。

當(dāng)時，本號就撰文分析過：

對于這一現(xiàn)象，只能感嘆，世界折疊。富人與窮人雖然生活在同一片天空下，卻是兩個不同、永遠(yuǎn)不交叉的平行世界。

人類的悲歡并不相通。在當(dāng)下的大環(huán)境下，有人擔(dān)心丟工作，如伍子胥過昭關(guān)一樣，愁白了多少頭顱。而有的人，還在想著打新不勞而獲，躺賺上百萬。

這個世界，公平從來都是相對的，而不公平則是絕對的。每一次經(jīng)濟調(diào)整，都會進一步拉大貧富差距。

因為在應(yīng)對不確定之下，富人有資源，有渠道，有方式，而窮人只能以七尺身軀與兩個肩膀硬扛。

折疊的又何止深圳，一線與強二線，有哪個城市不折疊？這個世界本來就是富豪買房輕而易舉，窮人買菜都斤斤計較。

這是杭州、蘇州、南京三個項目遭遇瘋搶的底層邏輯。

首先，這三個項目都處在各自城市的黃金地段，向來就是富豪必爭之標(biāo)的。

杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心，位于杭州核心的核心地塊。2019年香港房企新鴻基以杭州拍地史上最高的總價132.6億拿下地塊，無論是地段還是拿地價，都決定了這個樓盤的豪宅屬性。

這樣的項目，從來都是富豪必爭之標(biāo)的。所以，在新鴻基杭州國際金融中心歷次推盤中，均遭遇瘋搶。這是IFC最后一次開盤，均價為6.98萬元/平方米，每套房源總價1062.12萬元起，總價最貴達(dá)到2603.91萬元。

這樣的項目，與普通人無關(guān)。

蘇州的湖西觀云位于蘇州房價天花板的工業(yè)園區(qū)湖西核心，該項目今年2月份被華潤經(jīng)過65輪爭搶報價，最終以36.4億元，樓面價約35650元/平米，溢價率15%拿下。

本次首批認(rèn)籌，備案價5.48萬元，每套備案總價在591萬-1557萬。

同樣是與普通人無關(guān)的價格。

南京造搶購的招商蛇口璀璨璟園，位處江寧區(qū)核心商圈，銷售均價約3.5萬元。這是三個遭遇搶購的項目中，價格最低者。在南京，也不算最高，只能算中游價格。

即便是這個價格，也是普通人遙不可及的夢。

如果說折疊是造成當(dāng)下的房地產(chǎn)市場一邊是海水，一邊是火焰的底層邏輯，那么限價則是直接導(dǎo)火索。

新房限價之下，巨大的利潤空間，讓很多人根本忍不住。限價之下的新房與二手房倒掛的剪刀差，是三個城市再度上演搶房一幕，也是過去幾年各種萬人搖、千人搖的根本原因。

以杭州的IFC來說，這批房源均價限價之下為6.98萬元/平方米，而周邊的二手房項目，以杭州IFC可以對標(biāo)的南星橋二手房仁恒濱江園項目為例，目前濱江園二手房成交單價最低的一套為9.92萬/平米。

一平米的價差在3萬元，相當(dāng)于打中一套，以這次開盤的最小戶型179平為例，理論上可以賺得約530萬元。

再比如蘇州工業(yè)園區(qū)的湖西觀云，備案價5.48萬元，周邊加城花園近期二手房掛牌價為5.97萬/平米，中海御湖熙岸西區(qū)二手房更達(dá)到7.02萬/平。

有人的地方就有江湖，有利潤的地方，就有紛爭。

有人可能會想，新一輪房價擠泡沫大幕已經(jīng)拉開，難道富人就一點不擔(dān)心房價下降嗎？

杭州、蘇州、南京三座城市目前成交量持續(xù)下跌，南京的新房成交量都跌破3000套了。蘇州的房價2019年就在回調(diào)，杭州、南京去年以來房價也在一路下行。

自重背景下，這些重量級的炒房客們，一邊將手中的二手房降價出讓，一邊尋找更好的利潤增長點，而像上半年深圳的海德園，以及這次杭州、蘇州這兩個樓盤，就是不可多得的好標(biāo)的。

巨大的優(yōu)惠擺在面前，誰能忍得住。

03 | 該取消限價與搖號了

限價的初衷，是防止價格上漲過快。但是，限價疊加搖號，既沒有成功滿足剛需購房，反倒弄巧成拙。

限價，制造了與二手的剪刀差，拉大了利潤空間，人為制造出了更農(nóng)村的炒作需求。

搖號，則是人為制造了緊張的氛圍。

限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而加速了市場價格上漲。2016年以來，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。

這些當(dāng)紅樓盤也成功帶動了這些城市穿越調(diào)控周期，價格迎難而上。直到2021年，南方城市才整體進入了房價下跌周期中。

所以，我?guī)啄昵熬秃粲跻∠迌r和搖號。在目前的市場環(huán)境下，根本不用擔(dān)心取消限價和搖號會刺激房價上漲。

相反，取消限價與搖號，將定價權(quán)交給市場，反倒會引導(dǎo)房價下行，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，從而更好地滿足民眾的購房需求。

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