極目新聞?dòng)浾?劉閃

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受多重因素影響，疊加樓市調(diào)整，剛剛過(guò)去的上半年，全國(guó)樓市表現(xiàn)繼續(xù)承壓，作為新一線城市的武漢也不例外。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022上半年，武漢新建商品住房成交55942套、627.7萬(wàn)平米，同比去年，分別下滑47.2%和48.9%，略高于全國(guó)平均跌幅。

“需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、去化降低、信心不足、庫(kù)存高企等因素影響，2022樓市開(kāi)局有些低迷。不過(guò)從5月起，武漢陸續(xù)出臺(tái)了樓市放松政策，6月成交明顯反彈。”7月5日，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受極目新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)如此表示。

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6月創(chuàng)出月成交半年新高

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，全國(guó)100個(gè)大中城市，新建商品住宅月均成交面積約3099萬(wàn)平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%。

具體看武漢樓市數(shù)據(jù)，今年一季度，武漢市場(chǎng)觀望情緒濃重，新房市場(chǎng)供需表現(xiàn)較為低迷，1—3月，武漢住房成交套數(shù)分別為10634、5957、10368套。進(jìn)入4月和5月，樓市持續(xù)低迷，4月成交9680套，5月成交8448套，連續(xù)兩月下降。

與此同時(shí)，去化率也不盡理想，2022年1月，中指研究院監(jiān)測(cè)武漢樓市開(kāi)盤(pán)去化率為39%，也是半年最高，3月和5月更是低于20%。市場(chǎng)拼殺激烈，最終勝出的項(xiàng)目，絕大多數(shù)是品牌企業(yè)打造，安全性成為買(mǎi)房人考慮的一個(gè)突出問(wèn)題，國(guó)企的穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)凸顯。截至5月底，武漢住房去化周期達(dá)到14.0個(gè)月，其中新城區(qū)平均達(dá)17.6個(gè)月，市場(chǎng)壓力不斷顯現(xiàn)，因此，武漢在諸多方面進(jìn)行了積極的調(diào)整。

5月起，武漢出臺(tái)措施支持合理住房需求。隨后的6月，樓市出現(xiàn)觸底反彈勢(shì)頭，成交明顯活躍，創(chuàng)出月度成交10885套的半年新高，但土地市場(chǎng)的復(fù)蘇、消費(fèi)信心的提振、未來(lái)預(yù)期的穩(wěn)定，依然任重道遠(yuǎn)。

三輪調(diào)整形成“組合拳”效應(yīng)

5月21日，武漢市出臺(tái)重磅樓市新政：二孩或三孩家庭可在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套房；父母或子女來(lái)漢投靠，也可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套房；外地人在漢買(mǎi)房門(mén)檻大幅度降低，繳納社保或個(gè)稅滿2年改為1年即可。

此后至今，武漢樓市先后經(jīng)歷了3輪不斷加碼過(guò)程。與此同時(shí)，在漢金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，按照首套房貸利率4.8%、二套房5.05%執(zhí)行。

李國(guó)政回顧武漢近期樓市政策稱(chēng)，針對(duì)親屬投靠、多孩家庭、外來(lái)剛需等群體，可以新購(gòu)一套住房，做了定向放松，效果有所顯現(xiàn)。5月21日到31日的11天內(nèi)，累計(jì)成交3275套，日均成交297套，較此前增幅不到2成，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。接著，6月初，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)等四大區(qū)域全面解除限購(gòu)，6月1日-19日，累計(jì)成交5414套，日均285套，可以看出，市場(chǎng)反應(yīng)依舊一般，并未出現(xiàn)想象中的大幅反彈。因此，針對(duì)改善性需求為主的情況，6月20日起，武漢新政再次加碼，本地戶籍家庭限購(gòu)區(qū)域可購(gòu)房3套，非武漢戶籍購(gòu)房證明降低至6個(gè)月。

從6月20至26日，11天成交5441套，日均494套，相較于5月日均272套的成交水平，漲幅達(dá)到了81.6%。其中，6月30日住房成交1178套，7月1日住房成交1226套，創(chuàng)出近兩個(gè)月單日成交最高。

李國(guó)政分析認(rèn)為，2022上半年，4月、5月成交跌破萬(wàn)套大關(guān)，前所未有的降溫，促使有關(guān)部門(mén)不斷出手，一系列維穩(wěn)紓困措施持續(xù)出臺(tái)，疊加房貸利率的下調(diào)，終于在上半年收尾之際起到效果。總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)三輪的漸進(jìn)調(diào)整，通過(guò)房貸利率、落戶、限購(gòu)放松等一系列手段，形成組合拳效應(yīng)，有效促進(jìn)了市場(chǎng)需求的釋放，特別是自住和改善性需求不斷入市，推動(dòng)了市場(chǎng)成交的活躍。

新城區(qū)成交占比有所提高

持續(xù)的調(diào)控，武漢樓市的“房住不炒”得到了充分體現(xiàn)。根據(jù)武漢市住房公積金管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022一季度貸款投放中，40歲以下青年人占比超90%，首套房貸款占比近80%，中小戶型貸款占比超過(guò)95%，支持青年人、留漢大學(xué)生在漢安居樂(lè)業(yè)。

另外，在改善性需求方面，以武昌、漢口濱江為代表的高端住宅，延續(xù)了2021年的火爆，取得了強(qiáng)于剛需樓盤(pán)的表現(xiàn)。其中，在武昌濱江商務(wù)區(qū)，單價(jià)3萬(wàn)+的月亮灣壹號(hào)兩次開(kāi)盤(pán)兩次售罄，武漢長(zhǎng)江中心、龍湖清能天奕、聯(lián)投中心、華潤(rùn)長(zhǎng)江悅等也都可圈可點(diǎn)。漢口濱江商務(wù)區(qū)的綠城黃浦灣，最新一期備案達(dá)到了毛坯均價(jià)5萬(wàn)+，再次超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。華潤(rùn)瑞府、仁恒濱江園、新希望D10等新老項(xiàng)目接力，壯大二七濱江一線陣容。

政策的變化也加大了區(qū)域分化。由于黃陂、東西湖、江夏三大新城區(qū)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)全部解除限購(gòu)，提高了新城區(qū)成交占比。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，目前，武漢住房成交的主城區(qū)占比開(kāi)始下降，4—6月分別為70.7%、60.6%、54.5%。其中，新近解除限購(gòu)的4大區(qū)域，6月新建住房成交量有大幅增長(zhǎng)，環(huán)比最低上漲54%，最高的東西湖區(qū)達(dá)到169%。

但市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化是，原本擁有不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)的蔡甸、新洲、漢南等區(qū)域，整體流量出現(xiàn)下滑，6月成交明顯下行，預(yù)計(jì)這一新挑戰(zhàn)，還將持續(xù)一段時(shí)間。

供需兩端政策均仍有空間

2022年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”重要性有所提升，中央多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對(duì)克制，在市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續(xù)下行的情況下，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。

李國(guó)政表示，經(jīng)過(guò)不斷的努力，武漢樓市6月成交明顯反彈，但在多重壓力之下，持續(xù)的動(dòng)能有待觀察。市場(chǎng)成交量持續(xù)在谷底徘徊，一定程度上影響了房企拿地的積極性，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力依舊比較艱巨。不過(guò)可喜的是，眾多房企借助政策利好，加大了營(yíng)銷(xiāo)力度，加快去庫(kù)存回款力度，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“加量不加價(jià)”的特征。

李國(guó)政分析認(rèn)為，在整體需求疲弱的背景下，嚴(yán)守“房住不炒”紅線，雖然地方政府不斷調(diào)整和完善相關(guān)政策，但在具體尺度把握上還有些困難，這也從另一個(gè)側(cè)面使得消費(fèi)者的觀望情緒加重。“相比同類(lèi)城市，武漢出手時(shí)間較晚。按照因城施策、循序漸進(jìn)原則，武漢后期不排除還會(huì)持續(xù)優(yōu)化相關(guān)措施，支持居民的合理購(gòu)房需求。”他說(shuō)。

標(biāo)簽： 組合拳效應(yīng)漸顯 上半年武漢樓市成交55942套 武漢樓市