▲從整個房地產生態鏈上看，除了善后已爆雷的爛尾樓外，也需關注潛在的、尚未暴露的風險。圖/IC photo

近期，多地樓盤發生集體停貸一事引發廣泛關注。對此，中國銀保監會有關部門負責人17日接受媒體采訪時表示，銀保監會對此高度重視，加強與住建部、中國人民銀行等部門的協同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

消費者所購住房一旦爛尾，將直接影響這部分人的生計，從而給社會帶來不穩定性。相信這場遵循市場化、法治化原則的“三保”專項舉措，能依法保障消費者的合法權益。

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對開發商進行體檢：隱性風險不容忽視

近年來，爛尾樓在全國多地次第爆雷，雖然目前來看，這些爆雷樓盤相對整個樓市而言占比較小，但也不能忽視其中存在的隱性風險。因此，當前不妨對房地產行業進行一次伐毛洗髓的健康體檢，從體制和機制上矯正相關責權利的扭曲，防患于未然。

當前，我國房市存在兩大風險隱患：一是從土地開發到居住等環節上，存在責權利不對等帶來的風險敞口，及過度金融化風險；一是整個房市將風險管理依托在最終購房者不違約及房價單邊上漲上，一旦房價進入“盤整”甚至下行軌道，房市就會從舉債擴張迅速轉變為債務緊縮，從而出現流動性風險與資產負債表衰退風險的疊加，爛尾樓本質上就是房市的債務緊縮。

而站在整個房地產生態鏈上看，面對日益顯現的房市債務緊縮，除了善后已爆雷的爛尾樓外，更需關注的是潛在的、尚未暴露的風險，以避免爛尾樓風險持續蔓延，讓更多業主遭遇“不白之冤”。

首先，做好對房企的風險排查工作，防范風險向業主轉移。目前業已爆雷的爛尾樓，大都是問題開發商開發的項目。這揭示出一條典型的風險傳導鏈條，就是在現有房地產金融模式和商品房預售制度下，居民按揭貸款前置到了房地產早期開發環節，導致開發商流動性風險最終被按揭借款人吸收，使業主暴露在巨大風險中，被迫集體停貸。

鑒于目前房地產市場的這種風險傳染特征，當前亟須根據一般情況、嚴重情況和極端情況等，對開發商做一個風險測試和健康體檢，看其在不同市場境況下的風險暴露程度和規模，以篩選出不同市場狀態下，哪些開發商存在流動性風險和資產負債表衰退風險等。

然后根據不同房地產開發商的風險特征，制定對應解決方案。如對于質地還不錯、但存在流動性風險的開發商，可以鼓勵金融機構為其提供針對性的融資渠道，以保障其旗下項目不會因流動性而導致項目爛尾，使業主陷入不可控的風險之中；對存在潛在資產負債表衰退風險的開發商，需在其風險尚未暴露之前，遵循市場化、法治化原則對其進行資產負債重整，通過提前進行并購重組和債務重組等，一事一議地通過市場手段消化吸收風險，避免開發商風險轉移到業主。

其次，為開發商提高資產周轉率創造相對寬裕的政策和市場環境。項目爛尾的直接誘因就是開發商資產周轉率下降，引發債務緊縮。今年以來，為穩房價、穩預期、穩地價，一些地方采取了比較生硬的措施，如通過暫停網簽等限制開發商降價銷售，這表面上穩住了一地的房價，但壓低開發商的資產周轉率，很容易引發開發商的流動性風險，進而帶來新的開發項目爛尾風險。

因此，當前房地產“三穩”中的穩房價，不是將房價穩定在某個價位，而是從房價走勢上具有可控預期，房價的漲跌應以市場可預期為前提，只要開發商降價促銷未出現有價無市，就不應該干預市場房價，以避免房價通過限制降價穩住了，但保交樓的爛尾樓風險暴露了。

▲不少居民正在承受著商品房爛尾的巨大苦楚。圖/IC photo

厘清責權利關系：將風險有序管控起來

事實上，不論是善后已發生的風險，還是緩解尚未暴露的潛在風險，都需要合乎市場邏輯地配置開發商、銀行、政府監管部門和住房消費者的責權利關系，使房地產風險置于可管控的范圍之內。

這就要求，各地住建部門科學合理地把關商品房預售證發放，嚴令禁止地方房管部門，在開發商只蓋了樣板房就為其發放商品房預售證，因為這變相突破了2003年央行121號文件中規定的要求——開發項目主體架構封頂后方可申請按揭貸款。

還要矯正開發商、商業銀行、地方監管部門和業主在商品房預售資金管理賬戶上的責權利關系。目前商品房預售資金要求進入銀行監管賬戶，實現資金分階段調撥。

若暫時不考慮取消預售制，預售資金監管制度要給予業主較高權重的決定權和處置權，即銀行要向開發商撥付預售資金，還需業主委員會的集體無異議；并完善預售資金調撥程序，如明確預售資金的三成，要等到商品房交付業主后才能調撥，地方房管部門可以承擔程序性核準的功能。

要注意的是，目前按揭貸款合同讓借款人擔負無限償付責任，表面上銀行轉移了風險，但實際上是其錯誤地將業主的無限償付責任等同于低風險資產，帶來的是風險資產的系統性低估，即隨著個人破產法的實施，按揭貸款不再安全。

為此，當務之急是，不論是支持地方的“保交樓”，還是將現有房地產金融中存在失范的風險進行有效管理，商業銀行都必須基于市場邏輯和法治化理念，理順房地產行業各環節的市場邏輯，將房地產行業的金融風險有序管理起來，避免由于責權利不對等，讓本不具有風險管理和風險承載能力的人承擔風險。

總之，市場經濟下，風險本質上是資源錯配，資源錯配實為責權利不對等。當前，要借助目前的爛尾樓事件，啟動對整個房地產行業的體檢。通過體檢及時找到風險點，理順風險傳導鏈條，從而利用市場化、法治化機制化解風險，防患于未然，莫讓業主承擔本不應由其承擔的風險，避免金融風險變成社會不穩定因素。

撰稿 / 劉曉忠（財經專欄作家）

編輯 / 馬小龍

校對 / 劉軍

標簽： 停貸事件警示房地產行業亟須一次全面體檢 房地產行業