2021年8月，房產經紀告訴王睿（化名），有買家愿以2850萬元購買他家在凱旋新世界的住房。

一年多以后，2022年11月，房產經紀們聞悉其底價是2600萬元，頻頻帶客上門看房。

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從國慶前夕的地產政策大禮包“三連發”，到11月以來的地產“第二支箭”+金融16條+保函置換預售監管資金等，密集的利好政策“子彈”之下，廣州珠江新城的樓市或已被率先炸醒。

據不完全統計，截至11月18日，僅半個多月時間，珠江新城已成交45套房，已漸次逼近10月全月的總成交量（52套）。

廣州珠江新城的樓市或已被率先炸醒。南都·灣財社記者 邱永芬 攝

千萬豪宅一年內漲200萬又降回原位

坐標廣州珠江新城凱旋新世界，一個幾乎全國人民都向往的豪宅社區，王睿（化名）一家在這兒住了十多年后，準備賣掉這套全家唯一的住房。

事實上，早在2021年8月，就曾有房產經紀找到王睿，表示有買家愿以2850萬元購買他的住房。彼時王睿沒有賣房計劃，猶豫著拒絕了。

王睿親歷廣州樓市的崛起，也是樓市的獲益者。

十多年前，他去杭州考察，發現“杭州的宿舍樓1萬元/平方米，而廣州當時只需要六七千元/平方米”。王睿說，2008年以前，廣州的房價比北京上海便宜近一半。返穗不久，王睿一家在凱旋新世界買了一套建面150多平方米的房子，彼時每平方米價格不到1.4萬元。

“得益于當年買得起，如今才住得起這么貴的房子”。凱旋新世界當年就是廣州豪宅的標桿，十多年以后，仍然是廣州豪宅的風向標。

據不完全統計，凱旋新世界今年至今成交了大約41套房，從3樓到25樓不等，其成交價在13.05萬元/平方米到30萬元/平方米之間。

成交面積最小的一套為北向79平方米1房，總價1230萬元，相當于牛奶廠板塊一套建面140多方以上四房或五房。最貴的一套為今年11月初成交的廣粵尊府280平方米高層單位，總價8400萬元，折合單價30萬元/平方米，也刷新該盤有史以來的成交單價紀錄。

凱旋新世界和僑鑫匯悅臺是廣州豪宅風向標。南都·灣財社記者 邱永芬 攝

王睿表示一直堅定看好珠江新城的未來。但觀望這兩年經濟形勢，且擔心未來退休后收入降低，由此產生“高位賣房套現”的想法。他計劃賣房以后，拿著一部分房款再去別處買一套，一部分則用于供孩子上學。

在此次決定賣房之前，王睿已觀望多時。

2021年4月，與王睿同期購房的樓下鄰居賣房搬走，同款戶型（建面150多平方米）成交總價接近2700萬元。4個月后，中介表示有買家愿以2850萬元購買他家房子，王睿拒絕了。

一直觀望到2021年11月，王睿決定放盤，考慮到自家房子證滿五年且為唯一住房，遂以8月份時的市場報價2850萬元放盤。而此時全國樓市已進入調整下行階段，凱旋新世界成交亦變冷清，看房客不多。

今年4月，王睿隔壁樓棟的業主也成功賣房。同樣面積，景觀不如王睿所在樓棟，其放盤價是2650萬元，后以2638萬元成交。此時房產經紀再來打探王睿口風，對他稱市場價已是2650萬元。

假設以房產經紀口徑推算，相當于大約在一年內，王睿家的房價漲價近200萬元后，又悄然降回去年原價位。

中產階級紛紛觀望后挺進珠江新城

放盤將近一年，王睿曾一度堅持不肯降價。

“隔壁樓棟的戶型景觀不如我們，而且他們非唯一，成交稅費或高出80多萬元”。王睿認為自家房子放盤價是合理的。直到今年10月底，在房產經紀反復游說下，方愿意將房價再降至2600萬元，以求盡快出售。

自報價調整以后，王睿一度迎來放盤以來的看房高峰。

一撥撥看房客中，有一些是“中年大媽”，“可能是做生意的”。但到了11月的第二周，疫情原因，王睿不得不暫緩接待看房。

“如果沒有近期發生的疫情，珠江新城的成交應該有望回到今年5月份時的成交高峰”。秦小明（化名）是珠江新城某房產中介的合伙人，在珠江新城有著三家分店。今年5月，其三家門店的賣房傭金達到200多萬元。熬過六七八九月的低迷時分，流失的熱度似乎又重現珠江新城樓市。10月份，他家門店的營業傭金終于又接近200萬元！

從貝殼找房平臺的數據可見，今年11月截至13日，珠江新城已成交25套房，已占10月整月（31套）的80.6%。綜合珠城橙蕉等市場數據統計，進入11月以來，珠江新城達到平均每天3套房的成交頻率，11月5日（周六）更是一天成交7套房。

廣州珠江新城千萬豪宅在加速轉手交易。南都·灣財社記者 邱永芬 攝

“最近在珠江新城買房的人，基本都是一些四五十歲的，有實力的企業老板，基本成交面積都在150至200平方米，成交總價在3000萬至5000萬之間”。秦小明稱，這些買家普遍早在一年前，或者半年前就在珠江新城看房，如今看到房價合理，果斷進場。他們的資金也早已準備充裕，大約有70%都是一次性付款。

另一家中介的房產經紀鄒小姐證實，目前進場的客戶的確已觀望珠江新城樓市多時，“大約有近一半人是外地客戶，比如從深圳和上海過來的”。鄒小姐稱，這些客戶普遍有公司在廣州，在廣州連續納稅滿5年即可獲得購房資格；一部分或以公司員工名額購買；也有的以公司名義購買。

沒錯，中產階級，乃至億萬富豪，或已紛紛挺進珠江新城。

據不完全統計，今年以來截至11月18日，珠江新城一共成交半億級別豪宅19套，其17套5000萬至9588萬，另有兩套均是1個億以上。

兩套億元豪宅中，一套于10月份成交，是前國腳、現深圳隊前鋒郜林在僑鑫匯悅臺的豪宅（總建面437平方米），成交總價1.298億元。另一套為今年5月成交的珠江別墅，成交總價1.38億元（總建面429平方米），成交單價32.16萬元/平方米。

廣州樓市回暖或先從珠江新城開始

在房產經紀看來，珠江新城今年以來的房價保持相對平穩。

“和今年春季以后相比，凱旋新世界、僑鑫匯悅臺的房價有所上漲，但周邊樓盤價格普遍回落5%-10%”。秦小明舉例，去年保利心語的成交價一度達到16萬元/平方米，但今年的主流成交價是13萬至14萬元/平方米。

在嘉裕公館，去年3月，一套26樓123平方米的南向戶型因成交單價接近18萬元引發眾議。今年11月，一套位于15樓南向的同樣面積單位，成交價已升至19.11萬平方米。當然，有幾套同樣面積但北向的戶型，成交價則在16萬至17萬元/平方米之間。

綜合數據可見，今年以來，珠江新城二手成交最活躍的樓盤是中海花城灣、保利心語、凱旋新世界，分別成交47套、44套、41套。值得關注的是，這三個樓盤下半年的成交單價比上半年的成交單價略高少許。

以凱旋新世界為例，今年1月至4月一共成交10套房，其中有5套房的單價低于14.5萬；而從5月份起至今，該盤再沒出現過單價低于15萬元的成交。

不止成交價現回溫，珠江新城的成交量在10月份（成交約52套房）環比大增66.7%。

今年5月，珠江新城成交98套房，屬年內最高。但6月以后急轉直下，六七月均只成交了40多套房，八九月更是達到年內新低，其中8月只成交29套，9月成交33套。在此期間，秦小明持有的中介每個月都是虧損，“營業額不如此前的1/3”。

然而，或正是在經過這幾個月的客源、盤源積累，珠江新城優質筍盤紛紛涌現。“再加上十一前夕政策禮包接連轟炸，對于優質改善板塊成交、‘賣一買一’客戶存在一定刺激帶動作用，促使買家開始陸續入市”。廣州中原研究發展部指出，10月珠江新城優質盤源成交量環比9月增加五成以上，中原二手帶看量環比凈增三成左右。

秦小明指出，由于疫情原因，11月中旬以后，珠江新城線下看房有所減少，但線上咨詢增加20%-30%。王睿說，近期要求看房的人太多，由于想置換的房子還沒看中，他決定再繼續觀望市場變化。

最新數據顯示，11月截至18日，珠江新城已成交45套房。可以看見的是，在“金融16條”出臺以后，面積超179-283平方米的戶型成交進一步加速。

這或意味著，在輪番政策利好轟炸下，中產階級已經按捺不住出手購買豪宅。

結合當下環境及珠江新城樓市的表現，或可以預判，珠江新城的樓市已經被重新激活。

或與珠江新城千萬豪宅成交大增有關，10月份，天河區二手住宅網簽均價達到57589元/平方米，較9月份（55519元/平方米）漲價3.7%（數據來源：廣州中原研究發展中心）。

成交量方面，10月天河區共成交二手住宅（自助網簽+中介網簽）754宗，環比上漲8.2%，幾乎是全市唯一一個錄得成交量大增的區域。在另外10個區，除黃埔成交量微漲0.9%外，其余9個區的成交量都環比下降。

由此可見，以珠江新城為首的天河區樓市回暖也許只是例外，但也可能只是剛剛開始。

南都·灣財社記者邱永芬

標簽： 深觀察政策大禮包效應珠江新城樓市率先被激活