2022年，廣東省商品房銷售行情如何？據廣東省房協監測，去年廣東省商品房銷售面積1.06億平方米，銷售金額1.59萬億元，同比降幅比去年初收窄8個百分點和3.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積8568.72 萬平方米，銷售金額1.34萬億元，同比降幅比去年初收窄3.5個和9.2個百分點。

從待售面積看，截至2022年末，廣東省商品房待售面積1.64億平方米，同比增長 22.3%。其中，商品住宅7314.68萬平方米，非住宅商品房 9063.45萬平方米，同比分別增長26.4%和 19.2%，均創下歷史最高水平。

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土地購置方面，2022年全省納入統計的房地產開發企業購置土地面積738.18萬平方米，土地成交價款 1353.54億元，同比下降54.9%和38.5%。

2022年廣東省經營性用地掛牌面積11900.16公頃，同比下降18.4%；成交土地面積 10069.70公頃，成交金額 4473.50億元，同比下降17.2%和37.1%。其中，居住用地掛牌面積2485.39公頃，成交面積 1789.24公頃，成交金額 3370.92億元。從居住用地成交溢價率看，2022年全年平均溢價率為3.5%。

值得關注的是，隨著保交樓政策的有力實施，全年廣東省商品房竣工面積8161.12萬平方米，增長 1.5%。

去年廣東商品住宅銷售額同比降三成

據廣東省房協監測，2022年廣東省房地產開發貸款余額增加1047.40億元，個人住房貸款余額增加514.38億元。

從廣東省銀行機構房地產貸款情況看，在監管層強調要滿足房企合理融資需求和個人合理住房貸款需求下，一季度新增房地產貸款余額1100.70億元，其中新增房地產開發貸款579.20億元、個人住房貸款614.15億元。

第二季度起，隨著人民銀行配合住建等有關部門和地方政府做好出險企業風險化解，及時校正金融機構的過度避險行為，6月新增房地產貸款相對4、5月份明顯改善。

在“保交樓、穩民生”政策的有力推進下，9月房地產貸款余額凈增271.17億元；隨著11月“三支箭”融資政策和“金融16條”先后落地，11月和12月的開發貸款余額增量逐月增加、個人住房貸款余額的縮減量逐月收窄。

值得關注的是，2022年全省新建商品住宅銷售額同比下降31.0%，向個人購買新建商品住房發放的貸款余額增量則大幅下降70.6%；房貸余額增量占新房銷售額的比重僅為8.9%，顯著低于2014—2021年平均占比23.7%的水平，這與購房者更多選擇了提前還貸有關。

自籌資金為有數據以來最高

據廣東省房協監測，從房地產開發企業到位資金看，2022年廣東省房地產開發企業到位資金1.88萬億元。其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金分別為2781.86億元、13.07 億元、7091.42億元、5799.01億元、2677.94億元和 435.73億元。

從資金來源結構看，2022年國內貸款占本年到位資金14.8%；利用外資占0.1%；自籌資金占37.7%，為有數據以來最高水平；定金及預收款和個人按揭貸款合計占45.1%；其他資金占2.3%。國內貸款、銷售回籠資金比重明顯下降，自籌資金占比顯著上升，意味著行業總體融資成本提高。

數據反映，雖然2022年房地產金融政策支持力度不斷加大，推進信用保護工具發債、政策性銀行專項借款紓困、中債增進擔保發債等工具。但由于示范性房企較少，主要是國企央企和頭部民企等優質房企，且發債規模較小，融資支持效果有限。

建議供求兩端優化房地產政策

為促進房地產市場健康發展，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，廣東省房協建議從供求兩端進一步優化房地產政策。

需求端方面，建議因城施策實施好差別化住房信貸政策，按政策要求降低首套剛需房的首付比例和利率下限；鑒于廣州、深圳等核心熱點城市二套房的首付比例及房貸利率明顯偏高，建議對擁有一套住房且已結清住房貸款的家庭，再次申請貸款購買住房的，執行首套住房貸款政策；同步下調存量住房貸款利率，縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，引導私人部門的儲蓄轉化為消費和擴大投資，而非提前還貸。此外，建議及時取消限購、限售、限價、限貸等不合時宜的行政限制措施，促進合理住房需求釋放，提振市場信心。

供給端方面，建議切實落實“金融16條”措施，滿足房地產行業合理融資需求，推動行業并購重組，有效防范化解優質頭部房企風險；一視同仁支持優質國企、民企，同等標準評其信用狀況和還款能力，加大力度滿足其開發貸款、流動性貸款、固定資產貸款、經營性物業貸款等正常融資需求。

鑒于當前房企競買土地能力和意愿較低的現狀，建議完善重點城市的居住用地兩集中出讓制度，增強市場供應節奏靈活性。建議各地適當降低土地出讓底價，促進穩地價、穩房價、穩預期；適當降低競買保證金比例和土地價款的首期繳納比例，適當放寬土地款的分期支付節點，提高土地市場活躍度；對于采取全裝修交付、裝配式建筑等“綠色建造”的地塊，給予一定比例的容積率獎勵、出讓金返還等政策扶持，促進房地產業高質量發展。

此外，省房協建議房地產企業要深刻認識我國房地產市場發展的新形勢，積極轉變發展模式，積極參與租賃住房、城市更新、老舊小區改造、產業園區和鄉村振興等領域的發展。

南都·灣財社記者 王艷玲

標簽： 商品房銷售