本報(bào)記者 楊讓晨 張家振 上海報(bào)道

【資料圖】

受益于多方面利好因素推動(dòng)，今年一季度，上海樓市正持續(xù)進(jìn)入“小陽春”狀態(tài)。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年一季度，上海市新建商品住宅成交38079套，較2022年第四季度上漲2.57%，較2022年同期上漲9.39%。“上海市新房成交量上漲，既得益于市場(chǎng)情緒修復(fù)、購房需求進(jìn)一步釋放，也離不開上海市持續(xù)供應(yīng)推新的助力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示。

除新房市場(chǎng)外，上海市二手房市場(chǎng)也表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年3月，上海市二手住宅成交23991套，環(huán)比上漲24.43％，同比上漲86.12%，成交量達(dá)到近20個(gè)月以來的高點(diǎn)。

除成交量外，上海樓市成交均價(jià)也在上漲。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，上海市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到65849元/平方米，較2022年同期上漲了7%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年3月，上海市二手房市場(chǎng)成交量增加，首先得益于市場(chǎng)政策有所放松。“首先，降準(zhǔn)對(duì)于推動(dòng)市場(chǎng)成交有較為正向的作用。另一方面，從市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏來看，包括市場(chǎng)情緒也有修復(fù)跡象。不過，從以往的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，上海市每年上半年二手房的成交量都有較為明顯的上漲，今年的情況也比較符合市場(chǎng)預(yù)期。”

新房市場(chǎng)止跌轉(zhuǎn)漲

今年以來，上海樓市穩(wěn)健發(fā)力，新房市場(chǎng)迎來了較為明顯的復(fù)蘇行情。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，上海市新房市場(chǎng)去化率達(dá)到79%，基本回升至2022年第三季度水平。今年春節(jié)后，上海市共有43個(gè)項(xiàng)目開盤，有34個(gè)項(xiàng)目的去化率高于70%。

記者注意到，今年一季度，上海市新房市場(chǎng)的來訪、認(rèn)籌量均上升明顯。截至3月末，上海市已有6個(gè)樓盤的認(rèn)籌人數(shù)突破千人。在今年兩批次新房供給中，第1批次熱度較高，認(rèn)籌率高達(dá)207%，第2批次則有所回落，目前僅有4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分。

具體來看，今年3月，浦東新區(qū)新房成交量位居上海市首位，新房成交達(dá)4597套，占比29.53%；其次為松江區(qū)，3月共成交2059套，占比13.23%；閔行區(qū)則位居第三，3月成交1792套，占比11.51%。

其中，浦東新區(qū)的金橋板塊和臨港新城板塊成交套數(shù)分別為829套和680套，占據(jù)成交套數(shù)排行榜前兩位。寶山區(qū)的顧村板塊躋身第三名，3月共成交548套，均價(jià)為47862元/平方米。

據(jù)了解，3月成交單價(jià)最高的板塊為位于楊浦區(qū)的東外灘板塊，位居排行榜第四位，3月共成交538套新房，成交均價(jià)為114460元/平方米。

“千人認(rèn)籌”等現(xiàn)象也再現(xiàn)上海樓市。位于楊浦濱江板塊的縵云嘉苑首次開盤就在2.5小時(shí)內(nèi)售罄，成交額達(dá)43億元。而位于閔行區(qū)的建發(fā)璟院近日開啟認(rèn)購也出現(xiàn)了“排隊(duì)買房”的盛況。位于上海市內(nèi)環(huán)的天匯璽項(xiàng)目在認(rèn)購期前兩天就已經(jīng)認(rèn)購超450組，認(rèn)購率達(dá)到207%。

在樓市成交量上漲的同時(shí)，成交均價(jià)也止跌回穩(wěn)。據(jù)諸葛找房研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年3月，上海市新房成交均價(jià)為41595元/平方米，環(huán)比上漲7.69%，同比下跌8.25%，跌幅同比上月收窄10.72個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院分析認(rèn)為，今年二季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望趨穩(wěn)，全年保持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期，成交量或?qū)⑿》鲩L。“當(dāng)前，各地因城施策有望持續(xù)推進(jìn)，熱點(diǎn)城市供給量增加等因素亦在提振部分城市購房者的置業(yè)情緒。前期，二手房成交置換出的改善需求尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)，這部分需求入市或?qū)?duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐。”

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著較多不確定性，恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固。”中指研究院同時(shí)表示，“居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)、購房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂和房價(jià)下跌預(yù)期等依然是制約新房銷售修復(fù)的關(guān)鍵因素。根據(jù)中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)，3月底購房者的置業(yè)意愿小幅回落，反映出當(dāng)前市場(chǎng)信心仍不穩(wěn)定。”

二手房成交量創(chuàng)新高

在新房市場(chǎng)穩(wěn)健復(fù)蘇的同時(shí)，今年3月，上海市二手房市場(chǎng)成交量也創(chuàng)下了近年來的新高。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年3月，上海市二手住宅平均價(jià)格達(dá)到65588元/平方米，環(huán)比上漲0.46%。盡管價(jià)格有所上漲，但這并未阻擋購房人的入市熱情。今年3月，上海市二手住宅成交量近2.4萬套，較2022年同期增加近九成。

具體來看，今年3月，浦東新區(qū)二手房成交量在上海市拔得頭籌，以5558套位列上海市各區(qū)成交量第一，環(huán)比增加28.03%。寶山區(qū)、閔行區(qū)分列第二、三位，成交量分別為2414套和2344套，漲幅分別為23.86%和14.67%。

按板塊劃分來看，上海市成交前三名分別為奉賢新城、周康板塊和金山新城板塊。其中，除周康板塊外，其余板塊的成交總價(jià)均在200萬元/套以內(nèi)。中原證券分析認(rèn)為，這表明剛需產(chǎn)品依舊是上海市二手房成交最活躍的房源。

不過，也有“頭鐵”的房東。掛牌房源位于東顧村板塊的一名房東告訴記者，掛牌房源為約150平方米的復(fù)式住宅，此前有購房者曾出價(jià)580萬元，但沒能成交。“我的理想價(jià)位在600萬元以上。”

記者注意到，上述房源價(jià)格目前已經(jīng)上調(diào)至660萬元，掛牌時(shí)間超過了一個(gè)月。

事實(shí)上，自今年2月以來，上海市二手房市場(chǎng)的掛牌量就一直在增加。據(jù)城市測(cè)量師行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年3月，上海市存量房源掛牌量達(dá)到120559套，環(huán)比增加2.11%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，上海市二手房掛牌量增加，很大程度上說明很多房源正急于出售，部分房東可能希望套現(xiàn)或者置換住房。當(dāng)前，上海市二手房掛牌成交后如果購買改善型住房，可以減免個(gè)稅，這也在刺激掛牌量增加。

對(duì)于上海市二手房市場(chǎng)的未來走向，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，上海市二手房市場(chǎng)總體上會(huì)呈現(xiàn)在波動(dòng)中上行的趨勢(shì)，后續(xù)月份成交量有望沖高到2萬套左右。

市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)

“總體來看，目前的政策環(huán)境仍利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，2022年以來，中央及地方出臺(tái)多輪利好政策支持房地產(chǎn)業(yè)。2023年伊始，多城繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化樓市政策，再加上信貸環(huán)境寬松，購房客戶熱情回升，業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)好，漲價(jià)信心已連續(xù)回升兩月。

克而瑞方面也表示，上海樓市本身的熱度和韌性已領(lǐng)先全國。隨著近期新房供應(yīng)放緩和需求釋放，市場(chǎng)回暖明顯，但考慮到今年的供應(yīng)體量，未來樓市或?qū)⒃俣让鎸?duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭。

在新房市場(chǎng)方面，克而瑞方面分析認(rèn)為，由于二季度供應(yīng)增加，或許“撞車”的現(xiàn)象會(huì)加劇。“上海市中心城區(qū)無明顯缺陷的項(xiàng)目較為堅(jiān)挺。目前來看，外環(huán)線周邊的熱點(diǎn)區(qū)域和新城軌交片區(qū)在軌交和配套輻射下，平均去化率達(dá)到七至八成，遠(yuǎn)郊區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的去化率也尚可，其余地區(qū)去化率則持續(xù)維持低位。”

新房市場(chǎng)的競(jìng)爭猶存，二手房市場(chǎng)則可能仍將維持高熱度。盧文曦告訴記者，從近十年上海市二手房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)來看，每年3月份前后的成交量在升高后，4月、5月會(huì)出現(xiàn)良性回調(diào)，回歸到正常的交易區(qū)間。

從漲降價(jià)房源來看，2023年3月，在上海市二手住宅調(diào)價(jià)房源中，漲價(jià)房源占比為15.8%，較2月下降6.9個(gè)百分點(diǎn)。不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面表示，3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的持續(xù)性開始顯露不足，業(yè)主漲價(jià)信心上升局勢(shì)暫不穩(wěn)定，繼房價(jià)“三連升”后呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)。

值得注意的是，上海市二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)也已在穩(wěn)步推進(jìn)。日前，上海市自然資源確權(quán)登記局召開各區(qū)登記中心主任工作會(huì)議暨進(jìn)一步推進(jìn)“帶押過戶”工作部署會(huì)，對(duì)“帶押過戶”業(yè)務(wù)提出了具體工作要求。

具體要求包括，通過印制宣傳冊(cè)、設(shè)置“帶押過戶”專窗等方式，加大宣傳力度，引導(dǎo)更多的金融機(jī)構(gòu)和辦事群眾，選擇“帶押過戶”業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)面，提高業(yè)務(wù)辦理量。同時(shí)，各區(qū)登記中心要積極探索、善于總結(jié)，在實(shí)踐中推出新經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)新模式。

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