近來，各地的樓市政策又顯得密集起來，其中有不少高能級城市釋放了支持措施。

例如上海、杭州、合肥等多地提高多孩家庭公積金貸款或租房提取額度，蘇州支持公積金“商轉公”，多城再對限購予以局部放松等。據貝殼研究院不完全統(tǒng)計，4月重點城市出臺提振政策15次，政策出臺數(shù)量較上月有所增加。

當下樓市復蘇進程出現(xiàn)反復，政策亦尚有發(fā)力空間。業(yè)內認為，二季度以來，高能級城市及時發(fā)出積極信號，有助于改善市場預期。經濟學家任澤平指出，當前房地產的復蘇通道開啟，但樓市尚未完全恢復，仍需實質有力的措施推動樓市復蘇延續(xù)，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心。

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圖片攝影：任玉明

高能級城市再出手

自2022年臨港新區(qū)結合人才政策放松限購至今，上海未再公開發(fā)布樓市的支持政策。但五一節(jié)前夕，上海官方宣布實施多子女家庭住房公積金支持政策，符合相關政策的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額在此前的基礎上上浮20%，最高可達144萬元。

廣州則在4月底創(chuàng)新提出“一手房帶押過戶”。中指院指出，原先辦理在建工程抵押的一手房，需開發(fā)企業(yè)將房源解押后方可為買家辦理過戶，若開發(fā)商資金緊張，部分房源或無法辦理解押手續(xù)，可能導致買家過戶受阻；新規(guī)下，賣方在未提前償還舊貸款、辦理注銷抵押登記的情況下，可與買方辦理交易過戶，并完成抵押權變更登記，從而降低企業(yè)籌資還貸壓力，提升一手房交易效率。

4月上旬，北京住建委亦提出，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策由房山區(qū)試點。中泰證券指出，該舉措是對此前北京2023年重點任務清單中完善“一區(qū)一策”調控措施的落實，這也意味著一線城市“一區(qū)一策”的步伐加快，通過精細化調控支持房地產穩(wěn)健發(fā)展或將成為一線城市政策風向的主旋律，有望強化行業(yè)復蘇韌性。

與一線城市嚴守“四限”政策不同，熱點二線城市持續(xù)降低入市門檻，逐步縮小限購區(qū)域，著力在需求端“開源”。

在2022年經歷了短暫限購放開的蘇州，近日對吳中區(qū)的購房門檻進行降低，將非蘇州市戶籍購房的社保繳納要求從6個月降低到3個月，且不需連續(xù)繳納；鄭州則在二環(huán)外取消了限購，限購區(qū)域外的房產套數(shù)，不計入限購數(shù)量；杭州在錢塘區(qū)進行了限購政策優(yōu)化，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區(qū)首套新房或二手房。

作為增加需求的根本，杭州還在加大力度“搶人”。在5月8日起施行的戶籍新政中，杭州放寬了落戶要求，如符合要求的大專生可直接落戶、技能人才落戶的社保要求由原先的1年變?yōu)?個月、放寬投靠落戶條件等。

在許多城市重點發(fā)力的公積金政策方面，土地市場熱度頗高的合肥也加入了“提取公積金作首付款”的行列。值得一提的是，包括長沙、蘇州、沈陽等在內的許多城市也啟動了“商轉公”，推動存量貸款利率下降。

在與棚改關系密切的房票方面，亦有眾多省會城市推出相關政策。4月以來，南京、南昌公布了房屋征收補償房票安置政策；廈門的首張紙質房票及首張轉讓房票已在5月7日開出。

據貝殼研究院不完全統(tǒng)計，4月，重點城市出臺提振政策15次，政策出臺數(shù)量較上月有所增加，優(yōu)化力度持續(xù)加碼。該研究院認為，進入二季度，市場交易出現(xiàn)趨勢性回落，消費者觀望情緒加重，高能級城市在此時釋放積極信號，將有助于改善市場政策預期，引導市場信心恢復。

仍需實質有力的措施

盡管相較于2022年許多高能級城市松綁限售、限購等措施而言，當前各類政策的力度并不算大，但在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，多項政策的效果累計疊加，仍可對購房者置業(yè)預期和市場成交的恢復產生一定積極影響，特別是熱點城市。

有身在蘇州的房地產從業(yè)者就提及，近期落地的公積金商轉貸政策有效降低了存量貸款利率，可以讓前兩年不少購房者“6字頭”的房貸利率轉化成現(xiàn)行的低利率，由此解決一部分二手房拋售心理，減少拋盤，起到穩(wěn)定市場的作用，也有助于減弱市場的悲觀情緒。“不然每天賣出100套二手房、新掛牌200套，新房也沒法賣了。”

事實上，在樓市復蘇基礎并不牢固的當下，業(yè)內普遍認為，即便效用不明顯，但“政策不能停”，短期內房地產政策保持寬松狀態(tài)，對穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預期至關重要。

任澤平在展望2023年樓市發(fā)展的文章中指出，當前房地產至暗時刻已過、復蘇通道開啟，市場出現(xiàn)小陽春但后勁略有不足，進入4月后環(huán)比放慢，樓市尚未完全恢復，信心未完全提振，樓市成交與2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢復基礎不牢，需要實質有力措施推動樓市復蘇延續(xù)，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心。

除了銷售復蘇尚不算牢固，中信證券指出，當前企業(yè)信用環(huán)境也顯然未完全修復，不少民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)融資仍然不通暢，保交付任務也尚未完成。接下來的政策既需要防范二次信用風險，又需要考慮未來可能存在的超調風險。在此背景之下，保持政策穩(wěn)定，落實此前關于支持剛需改善、保交付保民生保穩(wěn)定的說法至關重要。

有不少受訪業(yè)內人士認為，當下政策仍有放松的空間。例如蘇州近期的限購放松只針對吳中區(qū)，“還留有空間”。福州當?shù)氐姆科笕耸恳卜Q，當?shù)貎H將公積金的首付比例降至了2成，商貸還沒降，同時二套首改按首套算等政策也可予以放開，“這都是以前有過的”。

任澤平也建議，短期各地可下調二套房首付比、給予適當補貼、降低交易稅費，同時改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況等。從長期來看，他認為，要通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構建新模式，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過很明顯的是，政策不會再回到過去的老路上了。“房地產存在一條高線帶低線，房價波浪式上漲刺激低線開發(fā)投資的老路。”中信證券指出，但這種投資刺激的路徑是低效和不可持續(xù)的，當前的政策是在尋求高質量發(fā)展。

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