2021年以來，房地產行業進入深度調整期，部分房地產企業出現流動性困難進而密集引發債務違約。房企風險化解主要方式為債務展期、債轉股、逆向混改。債務重組取得明顯進展的企業，后續經營重點是盤活存量保交樓、加速銷售促回款、盡快恢復組織機能。

債務重組方式：以資償債、債轉股和修改債務條件

(資料圖片)

當企業無法按期償還債務時，債務雙方可以協商進行債務重組，一方面幫助債務人緩解償債壓力，另一方面，債權人也能在最大程度上減少損失。當前，企業債務重組主要有以下三種形式：

以資產清償債務。債務人通過將自身所持有的資產轉讓給債權人，用以清償債務。自身持有資產通常包括存貨、無形資產、長期股權投資、金融資產、固定資產等。此種情況對債權人最有利，但會加重債務人經濟負擔。從當前出險房企重組案例來看，單獨以資產形式清償全部債務的案例較少。

將債務轉為資本，即債轉股。將債務人承擔的應付款項用股票的方式來償還給債權人，此時債權人的應收款項變為一項股權。此種情況下，可以有效減輕債務人財務負擔，對債權人也可增加一種新的投資渠道。此類方案完全依賴于債務人經營情況，當債務人經營有所改善時，此類重組方案無疑是雙贏，但對于經營持續惡化的企業而言，此類方案會持續加大債權人風險和財產損失。當前出險房企中有部分采用此類重組方案。

修改其他債務條件。在約定付款日債務人不需要立即償還所有債款，而是雙方重新協商并修改相關債務條件。該方法最大特點為延期清償，此外，雙方還可以選擇減少部分債務本金、減免債務利息或者降低利率等形式，以達成新的債權與債務關系。此類方案可減輕債務人償債壓力，對債權人而言亦可避免壞賬風險。此類方案操作便捷，是當前出險房企采用最多的債務重組形式。

實踐中，多采用兩到三種方案的混合重組形式。

表：債務重組的主要方式

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房企風險化解方式：債務展期、債轉股、逆向混改

根據統計，2020年1月-2023年4月，債務違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來看，出險房企主要通過債務展期、以資抵債和債轉股的形式實現債務重組，另外，部分企業通過逆向混改等形式化解風險。

圖：2021-2023年出險房地產企業數量（家）

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出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。債務展期的一般做法為境內債券通過召開持有人會議的方式實現，境外債券通過交換要約的方式實現。2021年以來，恒大、中國奧園、融創、龍光等多家企業提出債務展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業展期5年左右，部分房企甚至會出現二次展期情況；在利率設置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付；在增信措施上，部分債券提供實控人擔保、土地使用權抵押、項目股權質押等補充增信措施。

部分房企通過以資產清償債務，但此種形式通常與債務展期相結合，即以部分現金償付債務，剩余債務進行展期。從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均給予一定比例的現金償還疊加剩余債務展期的做法。從現金償付比例來看，境外債首期現金償還比例遠低于境內債首期現金償還比例。從現金償付形式來看，多數房企償付一定比例本金，少數房企僅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通過實物資產包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。

債轉股作為另一種常見的債務違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”股權的方式，抵償債務金額。根據企業發布的信息，截至2023年4月30日，華夏幸福通過兩平臺股權償還債務總計約人民幣105.83億元。此外，融創、恒大也提出債轉股的重組方案。

逆向混改是另一類化解房企經營風險的重要形式，主要包括股權轉讓和增資擴股等形式，通過引入資金實力更強的國企股東，加大對公司經營活動的支持或依托股東背景為公司再融資增信，化解公司經營風險。此類案例分別是華南城和建業地產。華南城引入特區建發集團，建業地產則引入河南同晟置業有限公司。

表：典型房企風險化解情況

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后續經營重點：盤活存量保交樓，加速銷售促回款

債務重組是以“時間換空間”，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經營狀態，改善經營現狀，回歸正軌。

其一，盤活存量項目，保交樓。對于現存停工項目，出險房企需盡快引入資方，確保項目順利建設施工，保障及時交付。當前，保交樓依舊是房企經營的底線，國家亦出臺各項政策，給予支持。在各項利好政策下，出險房企還需抓住機會，積極開展復工復產，逐步恢復正常經營。如2022年，融創在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已經獲批總數超百億的紓困基金。2023年4月，佳兆業深圳“天宸”項目在政府的指導下，引入國企深圳市福田安城投資運營有限責任公司進行合作。

其二，加快銷售促回款，促進企業持續發展。出險房企應緊抓“因城施策”窗口期，加速布局較好項目的銷售去化，快速回籠資金，只有持續的銷售回款，才能保障現金流入，才能增強償債能力。

其三，盡快恢復組織機能。部分出險企業為進一步降低成本，對組織架構進行了較大調整，人員結構也進行了較大優化，人員缺失嚴重，以至于部分運營機能停滯。當企業經營得到一定改善時，出險房企還需盡快調整和恢復企業人員，健全組織機構，相關經營活動才能有效運轉，從而有助于企業恢復正常經營。

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